COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE N° 2026/ 591

JUGEMENT : [W] [H], [N] [D] c/ [P] [F], [U] [Z]

Du 15 Octobre 2026
2ème Chambre civile
N° RG 24/03200 –

Grosse délivrée à

Me ADAD- 286
Me Eric MANAIGO – 331
Me Nicolas MATTEI – 045

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du quinze Octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Karine LACOMBE
Greffier : Madame ISETTA,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 12 Juin 2026 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 15 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Octobre 2026, signé par Madame LACOMBE Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS

Monsieur [W] [H]
[Adresse 1]
représenté par Me Eric MANAIGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [N] [D]
[Adresse 1]
représentée par Me Eric MANAIGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [F]
[Adresse 2]
représenté par Me Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [U] [Z]
[Adresse 3]
représentée par Maître Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’exploit du commissaire de justice en date du 6 août 2024 au terme duquel madame [W] [H] et madame [N] [D] ont fait assigner Madame [U] [Z] et monsieur [P] [F] devant le tribunal de céans ;

Vu les dernières conclusions (RPVA 13 mars 2026) aux termes desquelles monsieur [W] [H] et madame [N] [D] sollicitent au visa des articles 1103, 1137, 1231-1, 1641, 1642, 1643, 1645, 1792 et 1792-1 du Code civil de voir :
– débouter Monsieur [P] [F] et Madame [U] [Z] de leur moyens de défense, fins et conclusions,
A titre principal,
– juger que Monsieur [P] [F] et Madame [U] [Z] avaient connaissance des vices cachés,
– juger que Monsieur [P] [F] et Madame [U] [Z] sont tenus à la garantie des vices cachés à leur égard,
A titre subsidiaire,
– juger que Monsieur [P] [F] et Madame [U] [Z] connaissaient les vices affectant la chose pour les avoir réalisés et connus, tout en déclarant le contraire dans l’acte de vente, viciant le consentement des acquéreurs,
A titre infiniment subsidiaire,
– juger que Monsieur [P] [F] et Madame [U] [Z] sont tenus à la garantie décennale du constructeur à leur égard,
En tout état de cause,
– juger que Monsieur [P] [F] et Madame [U] [Z] ont commis un manquement contractuel leur causant préjudice concernant spécifiquement les encombrants et gravats,
En conséquence
– condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [U] [Z] à leur régler la somme de 113.895,61 € au titre du coût des travaux de reprise de la construction,
– condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [U] [Z] à leur régler la somme de 978 € au titre de l’enlèvement des gravats et encombrants,
– condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [U] [Z] à leur régler la somme de 2.750 € au titre du changement de la poutre du salon,
– condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [U] [Z] à leur régler la somme de 37.000 € au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire
– condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [U]
[Z] à leur régler la somme de 6.300 € au titre du préjudice de jouissance pendant la période de réalisation des travaux,
– condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [U] [Z] à leur régler la somme de 90.000 €, au titre du préjudice de perte de valeur vénale du bien,
– condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [U] [Z] à leur régler la somme de 15.000 €, au titre du préjudice moral,
– condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [U]
[Z] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du rapport d’expertise, soit 22.250 € ,
– condamner Monsieur [P] [F] et Madame [U] [Z] à verser à Monsieur [W] [H] et Madame [N] [D] la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– ne pas écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

Vu les dernières conclusions (RPVA 30 octobre 2025) aux termes desquelles Madame [U] [Z] sollicite au visa des articles 1641, 1642, 1792 du code civil, de voir :
A TITRE PRINCIPAL
1) Sur la garantie des vices cachés
Juger que les vices évoqués par Monsieur [H] et Madame [D] étaient visibles,
Juger que Monsieur [H] et Madame [D] ont effectué les visites du bien immobilier accompagnés de professionnels,
Juger que la garantie des vices cachés n’est pas applicable,
2) Sur la garantie décennale
Juger que la demande relative à l’application de la garantie décennale se heurte à la prescription,
juger que la garantie décennale n’est pas applicable,
3) Sur la responsabilité contractuelle
Juger que sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée au regard de l’impossible cumul des responsabilités,
En conséquence,
Débouter Monsieur [W] [H] et Madame [N] [D] de leur demande tendant à condamner solidairement Monsieur [P] [F] et elle à leur verser les sommes de :
60.280 € au titre du coût des travaux de reprise, somme à parfaire,978 € au titre de l’enlèvement des gravats et encombrants,2.750 € au titre du changement de la poutre du salon,33.300 € au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire,90.000 €, au titre du préjudice de perte de valeur vénale du bien,15.000 €, au titre du préjudice moral,tendant à condamner solidairement Monsieur [P] [F] et elle aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du rapport d’expertise soit 22.250 € et à verser la somme de
5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
A TITRE SUBSIDIAIRE,
Si la responsabilité de Madame [Z] devait être engagée,
– ramener les demandes de Monsieur [W] [H] et de Madame [N] [D] à de plus justes proportions,
En tout état de cause,
– débouter Monsieur [W] [H] et Madame [N] [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
– écarter l’exécution provisoire.
– condamner Monsieur [W] [H] et Madame [N] [D] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions (RPVA 12 mai 2026) aux termes desquelles monsieur [P] [F] sollicite au visa des articles 1641, 1642, 1648, 1792, 1792-2 et 1231-1 du Code Civil, vu le Compromis de Vente du 29 août 2019 et l’Acte Authentique de Vente régularisé entre les parties le 26 décembre 2019 de :
– le voir juger recevable et bien-fondé en ses fins demandes,
EN CONSEQUENCE :
A TITRE PRINCIPAL
-voir débouter madame [N] [D] et Monsieur [W] [H] de l’ensemble de leurs demandes, droits, fins et prétentions,
– voir juger que les conditions pour l’actionnement de sa Garantie des Vices cachés ne sont pas remplies, tout comme les conditions de l’action fondée sur le dol,
-voir juger que les conditions pour l’actionnement de la Garantie Décennale Constructeur de Monsieur [F] ne sont pas remplies,
-voir juger que l’action en Responsabilité contractuelle de droit commun ne peut prospérer en raison d’une impossibilité de cumul de celle-ci avec une action en garantie des vices cachés,
A TITRE SUBSIDIAIRE :
Si sa responsabilité devait être engagée,
-voir ramener les demandes de Madame [D] et de Monsieur [H] à desmontants beaucoup plus proportionnés et cohérents,
EN TOUTES HYPOTHESES :
– voir rejeter l’ensemble des demandes indemnitaires de Madame [D] et de Monsieur [H],
– voir condamner R Madame [D] et Monsieur [H] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
– voir condamner Madame [D] et Monsieur [H] aux entiers frais et dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Madame [W] [H] et madame [N] [D] font valoir rechercher la responsabilité des défendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, exposant que le vice est inhérent à la chose car les vices affectant le bien immobilier l’affectent dans sa structure dès lors que sont concernés les murs et les sols.

Ils font valoir que l’expert insiste sur le fait que les vices affectent l’ouvrage directement dans ses éléments constitutifs.

Ils exposent que le vice est grave car l’expert indique dans son rapport que les désordres affectent le bien dans ses éléments constitutifs et/ou font indissociablement corps avec les ouvrages d’ossature du bien, que sont rendus impropres à leur destination : la cuisine d’été, la terrasse Nord-Est,le remblaiement sous-jacent à la terrasse Nord-Est, l’association des murs de soutènement Nord et Est (angle Nord-Est), le mur de soutènement Nord, la surhausse du mur de soutènement Est au droit des zones remblayées, la terrasse Est (partie Sud-Est),le mur rapporté Sud-Ouest,la portion concernée du mur de soutènement Sud-Sud/Ouest et la balustrade préfabriquée de la terrasse Est.

Ils soutiennent que les vices étaient cachés, que la vente de la maison a eu lieu entre les parties le 26 décembre 2019, qu’ils n’ont pu prendre connaissance de l’ensemble des désordres et vices qu’après l’acquisition du bien.

Ils font valoir que les désordres et vices ayant justifiés une mesure d’expertise ne figurent ni dans l’acte de vente ou dans le compromis de vente, ni sur les photographies du bien tirées du site de l’agence LAFORET ou des photographies prises par M. [H] lors d’une visite du bien avant achat.

Ils relèvent que l’expert indique que les désordres relatifs à la buanderie, au chauffe-eau électrique, à la cuisine d’été, aux murs de soutènement, aux terrasses et à la portion de jardin Est n’ont pu être connus d’eux qu’en 2020.

Ils indiquent que selon l’expert, seuls deux désordres étaient visibles avant la vente du bien, à savoir la poutre métallique reliant la terrasse Est au mur de clôture Est et le fluage de la poutre bois Nord / Sud du plancher haut au droit de l’entrée / séjour / cuisine ouverte.

Ils soutiennent que s’agissant de la poutre à l’extérieur de la maison, bien que visible lors de la vente, le vice ne pouvait pas être décelé par eux, profanes en matière de construction.

S’agissant du fluage de la poutre en bois dans le séjour, ils font valoir que bien qu’une flexion ait pu être visible lors de la vente, ils ne pouvaient deviner qu’il s’agissait-là d’un vice structurel la rendant impropre à sa destination .

Ils font valoir que la maison a été initialement mise en vente le 20 mars 2018 pour un montant de 510.000 € et non 560.000 € comme l’indique M. [F] ; que le prix a rapidement été revu à la baisse, soit ramené à la somme de 499.000€.

Ils exposent avoir constaté, au cours des visites précédant la vente, que l’accès au bien était extrêmement difficile voire dangereux en véhicule ce qui nécessitait des travaux et des autorisations en mairie, outre un bruit constant provenant de l’autoroute située à proximité et la vue sur cette dernière ; que ces contraintes ont été soulignées par les précédents potentiels acquéreurs ayant visité le bien ; qu’ils ont fait une offre aux vendeurs de 420.000 €, avec le versement d’un montant de 20.000 € à l’agence immobilière chargée de la vente, offre acceptée par les défendeurs.

Ils exposent que ni le compromis de vente, ni l’acte de vente, ne font état d’une baisse du prix en raison de vices structurels affectant la maison.

Ils relèvent qu’aucun compte-rendu n’indique l’existence de travaux réalisés par le vendeur, que ces désordres n’ont été remarqués par aucun visiteur.

Ils font valoir que s’ils ont pu être assistés par un professionnel du bâtiment et que ce professionnel avait les qualités et compétences adaptées pour identifier ces vices – ce qui reste à prouver – ce dernier n’a constaté aucun des vices identifiés par les opérations d’expertise judiciaire.

Ils soutiennent que l’attestation de l’agent immobilier ne communique aucune information sur les vices affectant notamment la terrasse.

Ils font valoir que les fissures ont évolué, qu’aucune de celles qu’ils ont constatées lors de leurs visites n’a suscité d’inquituédes, que c’est leur évolution rapide qui ne pouvait être décélée en raison des travaux réalisés par monsieur [F] au mépris des règles de l’art.

Ils soutiennent que les vices préexistaient à la vente, qu’ils ont pour origine les travaux réalisés
au mépris des règles de l’art de conception et d’exécution par les vendeurs, que les travaux ayants été réalisés avant la vente, les vices affectant la chose vendue existaient au moins à l’état de germe au moment de la conclusion de la vente entre les parties.

Ils font valoir que plusieurs éléments confirment que les vendeurs avaient connaissance des vices car ils ont entièrement dissimulé le trou béant dans la buanderie avec de gros meubles et n’ont à aucun moment fait état de ce désordre pendant toute la durée des opérations de vente ; qu’ils ne pouvaient pas ignorer son existence pour avoir vécu dans le bien pendant plusieurs années – depuis 2010 ; qu’ils ont même caché cette situation à leur propre agent immobilier.

Ils font valoir que les vendeurs ont acquis la propriété du bien litigieux des consorts [Q] et [S] par acte du 30 avril 2010 , que selon l’expert seuls les consorts [F] et [Z] ont pu effectuer les travaux sur le bien, à l’origine des vices affectant l’ouvrage.

Ils font valoir que M. [F] n’est pas un professionnel du bâtiment mais un amateur, qu’il n’avait aucune qualité pour exécuter ces travaux et qu’il n’était pas assuré ; que l’expert relève que les travaux litigieux comportent des erreurs/défauts de conception et d’exécution en ne respectant pas les règles de l’art, les lois et règlements applicables en la matière, qu’ils ne sont pas justifiables techniquement.

Ils recherchent subsidiairement la responsabilité des défendeurs au titre du dol faisant valoir que les vendeurs ont dissimulé le trou dans la buanderie avec de gros objets, qu’il s’agit d’une manœuvre dolosive puisqu’en le cachant les vendeurs ont entendu vicier leur consentement.

Ils soutiennent que les vendeurs ont fait de fausses déclarations en indiquant dans l’acte de vente qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années et qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil n’a été réalisé dans ce délai, alors que l’expert relève que seuls les consorts [F] et [Z] ont pu effectuer les travaux sur le bien, à l’origine des vices affectant l’ouvrage.

Ils font valoir que l’intention dolosive est démontrée d’une part, par la dissimulation du trou dans la buanderie par les vendeurs, que cette dissimulation active et la non-divulgation à l’agent immobilier et aux potentiels acheteurs démontre une volonté délibérée de cacher un défaut connu et d’autre part, par la fausse déclaration des vendeurs à l’acte authentique d’absence de travaux alors que les vendeurs ont personnellement réalisé des travaux d’envergure.

Ils soutiennent que les vendeurs ne peuvent avancer une confusion de leur part entre des « travaux d’amélioration » et des travaux de « construction/rénovation » ; qu’il est évident que des constructions telles qu’une cuisine d’été ou un dallage en béton relèvent de travaux de construction et non de simple amélioration mineure ; qu’ils ont cherché à les tromper.

Ils font valoir que madame [Z] ne peut contester sa responsabilité en se fondant sur le contexte de séparation avec monsieur [F] en 2017, alors que les travaux de M. [F] ont été réalisés en 2014.

Ils soutiennent que le dol commis par les vendeurs a déterminé leur consentement, que s’ils avaient été avisés de la mise en œuvre des travaux de construction, sans autorisation d’urbanisme, par un non-professionnel et sans assurance, ils n’auraient pas contracté la vente de ce bien.

A titre subsidiaire, ils invoquent l’application de la garantie décennale du constructeur car les venduers ont construit ou fait construire les travaux à l’origine des dommages , qu’ils doivent être alors considérés comme des constructeurs d’ouvrage.

Ils font valoir que les désordres affectant le bien immobilier ont pour cause les travaux réalisés
par les vendeurs, qu’ils affectent l’ouvrage dans ses éléments constitutifs.

Ils font valoir que les défendeurs sont mal fondés à soulever la prescription de la garantie décennale qui est de la compétence devant le juge de la mise en état, qu’ils ne justifient pas, alors qu’ils ont réalisés les travaux, qu’ils dateraient du printemps 2010.

Ils rappellent avoir versé aux débats des captures d’écran GoogleEarth archives de la propriété entre 2011 et 2018 permettant de constater que la cuisine d’été, le mur de clôture et le carrelage extérieur apparaissent pour la première fois en septembre 2014 et ne figurent pas sur la photographie de mars 2013.

Ils recherchent également la responsabilité contractuelle des vendeurs en invoquant les dispositions de l’article 1103 et les articles 1231-1 et suivants du code civil.

Ils font valoir que le contrat de vente conclu entre les parties prévoit que la vente ne comprend ni meubles ni objets mobiliers ; que M. [F] et Mme [Z] ont laissé la propriété dans un état de saleté indescriptible, laissant au mépris de leur engagement contractuel des meubles usagés et des matériaux divers encombrant le terrain ; qu’ils ont dû payer une entreprise chargée de l’enlèvement des encombrants et gravats de toutes sortes.

Ils font plaider que ces faits ne relèvent ni de la garantie des vices cachés, ni de la garantie décennale, ni même du dol ; que les défendeurs sont mal fondés à leur opposer le principe de non-cumul de responsabilité.

Ils exposent avoir subi plusieurs préjudices du fait de cette situation notamment, au titre de la reprise des désordres.

Ils exposent avoir subi un préjudice de jouissance depuis six ans n’ayant pas pu jouir pleinement de leur bien s’agissant de leur jardin, de la terrasse et de la cuisine d’été au regard de la solidité très relative des ouvrages qui risquaient d’atteindre à leur sécurité, ni de certaines pièces de leur maison, notamment les pièces à l’étage en raison de l’absence de stabilité du plancher,de la buanderie et de la chambre en face en raison de la cavité qui amène des nuisances comme l’humidité et la venue de rongeurs.

Ils évaluent le préjudice à la somme de 500€ par mois depuis leur entrée en possession des lieux, soit la somme de 37.000€ correspondant à la période courant de janvier 2020 à février 2026.

Ils relèvent que l’expert a évalué la durée des travaux à sept mois, période pendant laquelle ils ne pourront pas pleinement jouir de leur propriété et devront subir la présence constante des ouvriers de chantier, raison pour laquelle ils sollicitent en outre la somme de 6.300 €.

Ils sollicitent la somme de 90.000 € au titre de la perte de valeur vénale du bien invoquant un avis de valeur émis par l’agence immobilière CENTURY 21 selon lequel la maison aurait pu se vendre aux environs de 560.000 € mais qu’en raison de la procédure en cours et des travaux de sécurisation indispensables à la bonne jouissance du bien, une décôte de 15 à 20 % est à prendre en compte.

Ils sollicitent la somme de 15 000 € au titre de leur préjudice moral exposant que depuis l’achat de ce bien, cette maison leur a rendu la vie difficile en raison des nuisances quotidiennement subies, outre un impact sanitaire en raison des moisissures consécutives au trou dans la buanderie.

En réponse, Madame [Z] fait valoir que l’acte de vente du 26 décembre 2019 prévoit que les demandeurs acceptent d’acquérir le bien en l’état au jour de la signature, que son état était parfaitement connu des demandeurs puisque ces derniers l’ont visité à plusieurs reprises en présence de professionnels, que dès lors ils ne peuvent engager un recours contre elle et Monsieur [F] ni au titre des vices cachés, ni au titre des vices apparents.
Elle fait plaider que les époux [H] – [D] avaient parfaitement connaissance de l’état de la maison lors de l’achat, raison pour laquelle le prix de vente initial a été très fortement diminué pour être porté à la somme de 420.000 € pour une villa de 130 m² sur la Commune de [Localité 2].
Elle soutient que l’expert précise que deux désordres étaient visibles avant la vente du bien.
Elle fait valoir que selon les compte-rendus de visite datant de 2018 et en 2019, tous les visiteurs ont pu constater que des travaux devaient être réalisés dans la maison , que les visiteurs ne sont pas des professionnels du bâtiments ; que les travaux devant être réalisés étaient parfaitement appréciables par des personnes novices en matière de construction, que certains visiteurs ont décelé un problème de structure sur la terrasse côté sud et sur le mur de soutènement,un effondrement de la terrasse.
Elle soutient qu’il avait été mentionné que la terrasse avait bougé ; que M. [C], agent immobilier LAFORET a évoqué la possibilité de casser la dalle en béton pour la refaire intégralement ; que l’état de la maison a été porté à la connaissance des époux [H] – [D] qui l’ont accepté ; qu’ils avaient connaissance de l’ampleur des désordres puisque la nécessité de réaliser des travaux étaient parfaitement décelable, que les époux [H]- [D] avaient visité le bien immobilier accompagnés de professionnels.
Elle soutient l’absence de manœuvre dolosives, exposant ne jamais avoir caché les désordres mentionnés par les demandeurs, les différents désordres existants étant visibles et les travaux devant être réalisés pour y remédier étant décelables lors des visites.
Elle indique qu’elle et Monsieur [F] ont divorcé par consentement mutuel le 23 décembre 2021; que la séparation effective date du 26 septembre 2017, que Monsieur [F] a indiqué avoir réalisé des travaux d’amélioration et non pas des travaux de construction et de rénovation.
S’agissant de la responsabilité au titre de la garantie décennale, elle fait valoir que les désordres évoqués par les demandeurs étaient parfaitement décelables et apparents au moment de la réception des travaux, que les désordres évoqués n’affectent pas le confort de l’habitation puisqu’ils sont localisés majoritairement à l’extérieur de la maison.
Elle invoque la prescription de l’action sur ce fondement indiquant qu’ils ont avec monsieur [F] la qualité de constructeur-vendeur, qu’ils ont acheté la maison le 30 avril 2010, que selon les écritures de Monsieur [F], ce dernier a réalisé des travaux d’amélioration peu de temp après, soit en avril 2010, que le bien a été utilisable et propre à sa fonction au printemps 2010, que les époux[H]-[D] l’ont assignée elle et monsieur [F] le 14 octobre 2020 soit après le délai de la garantie décennale.
S’agissant de sa responsabilité contractuelle, elle fait valoir qu’elle doit être rejetée en l’état de la règle du non cumul des responsabilités.
S’agissant des demandes formées en réparation des préjudices, elle soutient qu’elles sont excessives.
Elle fait valoir que les frais au titre de la démolition de la cuisine d’été n’ont pas été chiffrés par l’expert, que les demandeurs n’en justifient pas, qu’ils ne justifient pas de la somme sollicitée au titre du mur de soutènement SUD- SUD/OUEST, qu’ils ne versent pas de devis concernant la balustrade préfabriquée de la terrasse Est notamment concernant le nettoyage qui n’est pas définit par l’expert.
Concernant la demande au titre de l’enlèvement des encombrants et gravats, elle fait valoir qu’elle avait quitté la maison et emporté ses affaires avant la vente de la maison ; qu’elle a proposé aux demandeurs de les retirer.
Concernant le changement de la poutre du salon et la solidification du plafond, elle fait valoir qu’aucun devis n’est produit, que selon l’expert ces désordres étaient visibles.
Concernant la reprise de la cavité de la buanderie, elle fait plaider que les demandeurs ne versent pas de devis ou de facture.
S’agissant du préjudice de jouissance elle fait valoir que les demandeurs ont déjà réalisé les travaux qui ont permis l’utilisation normale de la maison, que la poutre du salon a été changée, que l’unique désordre est la cavité dans la buanderie qui n’est pas une pièce de vie.
Concernant l’extérieur de la maison, elle soutient qu’il est moins utilisé que l’intérieur, qu’il doit être ramené à la somme de 10.000 €.
Elle conclut au rejet de la demande au titre de la perte de la valeur vénale du bien car les demandeurs sollicitent déjà le règlement du coût des travaux de reprise à hauteur de 60.280euros alors que les travaux ont été réalisés.
Elle conclut au rejet de la demande au préjudice moral qui n’a pas été constaté par l’expert et qui n’est pas étayé.
Monsieur [F] fait valoir que l’acte de vente mentionne une clause élusive de responsabilité au titre de la garantie des vices cachés du vendeur, qu’il n’a jamais menti aux demandeurs, qu’il a indiqué dans l’acte de vente ne pas avoir fait de travaux de construction ou de rénovation, à savoir des travaux d’une grande ampleur.
Il fait valoir avoir, à plusieurs reprises, indiqué aux demandeurs qu’il avait effectué des travaux d’amélioration du bien immobilier litigieux, ce qu’a confirmé l’expert judiciaire.
Il fait plaider que la définition des travaux d’amélioration est différente de celle des travaux de construction et de rénovation. Il en rappelle les définitions et fait valoir avoir indiqué aux acquéreurs lors d’une visite précédant la vente, que la terrasse avait bougé.
Il soutient ne pas avoir volontairement tenté de dissimuler de désordre dans sa maison, à l’extérieur ou à l’intérieur, qu’un dol de sa part n’est pas caractérisé en l’absence de volonté de tromper et de mensonge avéré.
Il soutient qu’outre cette clause, il n’est pas légalement tenu de garantir les défauts qui ont un caractère apparent lors de la vente.
Il soutient que Madame [D] et Monsieur [H] étaient bien souvent accompagnés de professionnels lors des visites, que la cavité dans le sol de la buanderie était un trou visible et non dissimulé par les vendeurs, qu’il en est de même s’agissant des fissurations présentes sur les murs extérieurs de la cuisine d’été, sur la hauteur du mur extérieur de la clôture, sur toute la largeur de la partie de la terrasse et au droit de la jonction sol/mur de clôture, ainsi que des autres prétendus vices dont il est fait état.
Il fait valoir que l’ensemble des comptes rendus de visite versés par Madame [Z] démontrent que chaque visiteur a constaté que de nombreux travaux étaient à réaliser dans la maison, que même si les fissures se seraient aggravées après la vente, permettant de se rendre compte de la manifestation d’un vice grave, cela n’a pas d’importance car elles ont été constatées à une époque contemporaine de la vente, que l’expert relève que la fissuration serait apparue entre 2013-2014 et 2019.
Il fait valoir que s’agissant des désordres numérotés de A à B, l’expert judiciaire indique que la poutre métallique reliant la terrasse Est au mur de clôture est et le fluage de la poutre en bois nord/sud du plancher au droit de l’entrée/séjour/cuisine étaient visibles au jour de la vente, qu’ils avaient donc un caractère apparent.
S’agissant des autres désordres numérotés de C à J (la buanderie, le chauffe-eau électrique, la cuisine d’été, le mur de soutènement et de clôture Nord, le mur de soutènement est, la terrasse Nord-Est, la portion de jardin est et la terrasse Est), il fait plaider que les consorts [D]-[H] font une mauvaise interprétation du rapport d’expertise, que si l’expert indique qu’ils en ont eu connaissance après la vente, cela ne signifie pas que les désordres n’étaient pas apparents mais fixe le point de départ du délai de prescription pour agir sur le fondement de la garantie des vices cachés .
Il fait valoir que l’expert ne se prononce pas clairement sur le caractère apparent ou non de chaque vice reproché, que Madame [D] et Monsieur [H] ont pu se convaincre de certains vices, tous apparents, présents dans l’habitation, que les acquéreurs n’ont pas hésité à solliciter une importante baisse de prix puisque celui-ci avait été fixé initialement à la somme de 560.000 € frais d’agence inclus, les demandeurs ont acquis le bien au prix de 420.000 euros.
Il relève que c’est immédiatement après la vente, soit le 27 décembre 2019, que Madame [D] et Monsieur [H] se seraient aperçus que ce bien faisait prétendûment l’objet de plusieurs vices cachés et défauts de conformité, qu’ils ont attendu le 28 juillet 2020 pour faire établir un procès-verbal de constat par un huissier de justice et le 30 juillet 2020, pour se rapprocher des vendeurs.
Il soutient que si l’expert s’est prononcé sur le caractère de gravité des désordres, il s’agit de désordres pour la grande majorité, situés à l’extérieur du bien immobilier à l’exception du trou présent dans la buanderie et de la poutre du salon qui est fléchie, qu’ils n’affectent donc que très partiellement le confort de l’habitation.
Il fait valoir avoir effectué des travaux d’amélioration au sein de son ancien bien immobilier dans les semaines suivant l’acquisition du bien le 30 avril 2010, que l’assignation en référé-expertise délivrée par les demandeurs datant du 14 octobre 2020, ils semblent être prescrits pour agir sur ce fondement.
Il fait valoir que d’autres éléments que les travaux d’amélioration effectués par Monsieur [F] peuvent être à l’origine des désordres évoqués par les consorts [D]-[H] ; que la terrasse EST a été bâtie par le précédent propriétaire lors de la construction initiale de la maison d’habitation, que tous les désordres afférents ne peuvent être imputables à ses travaux d’amélioration, qu’entre le 27 décembre 2019 (date de la vente) et le 28 juillet 2020 date du premier procès-verbal de commissaire de Justice, les consorts [D]-[H] ont fait intervenir une entreprise, REY DECOR, pour réaliser des travaux de rénovation intérieure de la maison d’habitation comprenant des démolitions de cloisons de distribution, au mois de février 2020 , que ces travaux peuvent être à l’origine des désordres afférents aux moisissures et aux rongeurs.
Il soutient que les demandeurs ne peuvent cumluer une action sur le fondement de ma garantie décennal et une action sur le fondement de la responsabilité contractuelle.
lS’agissant des meubles et effets laissés sur place, il expose avoir proposé aux demandeurs le 7 janvier 2020, de venir les enlever ; qu’un rendez-vous a été fixé avant que les demandeurs ne se rétractent.
S’agissant de la demande formée au titre du préjudice moral, il fait valoir que l’expert judiciaire a relevé, à l’intérieur de la maison, des traces d’humidité au niveau de la buanderie, qu’il n’est pas établi de lien avec la présence de rongeurs.
S’agissant de la perte de valeur vénale du bien, il indique que les demandeurs n’ont fourni qu’un seul avis de valeur ; que l’expert ne s’est pas prononcé sur ce chef de poste.
Il fait valoir qu’il n’est pas justifié une réelle perte de valeur liée aux désordres, que le bien a été acheté à un prix inférieur à celui initialement demandé.
S’agissant du préjudice de jouissance invoqué, il fait valoir que le confort de leur habitation n’est que très partiellement affecté, qu’il n’est pas justifié d’une privation effective et continue de l’usage normal du bien occupé, ni de la référence de valeur locative.
S’agissant des postes relatifs aux travaux de reprise, il fait valoir que de nombreux devis produits sont unilatéraux, non contradictoires et établis postérieurement aux constatations expertales.
A titre subsidiaire, il invoque sa situation personnelle pour solliciter une appréciation objective et proportionnée des préjudices invoqués afin d’éviter toute indemnisation sans lien avec la réalité économique des parties.

Selon l’article 1641du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
L’article 1645 du même code dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.
L’article 1646 du même code dispose que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.
Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit non seulement avoir été antérieur à la vente et caché au moment de celle-ci, mais également être d’une certaine gravité. Il est constant que la mauvaise foi du vendeur prive de toute efficacité la clause d’exclusion de garantie des vices cachés. La charge de la preuve de la mauvaise foi incombe à l’acquéreur.
Le vendeur d’un bien immobilier qui a procédé lui-même à la construction du bien et dont les travaux sont à l’origine des vices est réputé être vendeur professionnel.
Le 26 décembre 2019 monsieur [W] [H] et madame [N] [D] ont acquis auprès de monsieur [P] [F] et de madame [U] [Z] une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant le prix de 420 000 euros.
Le 14 octobre 2020, monsieur [W] [H] et madame [N] [D] ont assigné en référé monsieur [P] [F] et madame [U] [Z] aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire souhaitant voir constater l’existence de vices affectant leur propriété.
Par ordonnance du 26 janvier 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, a ordonné une expertise judiciaire et a désigné Monsieur [X] qui a déposé son rapport le 7 novembre 2023.
Le 6 août 2024, monsieur [W] [H] et madame [N] [D] ont fait assigner monsieur [P] [F] et madame [U] [Z] devant le tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir ces derniers condamnés au paiement de diverses indemnités sur les fondements de la garantie des vices cachés, du dol, de la garantie décennale du vendeur et au titre de leur responsabilité contractuelle.
Le rapport d’expertise de monsieur [X] dressé au contradictoire des parties procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par les arguments techniques doit servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

L’expert conclut que les fissurations affectant le mur de soutènement Nord-Sud / Est-Ouest, objet du litige, seraient apparues entre la période 2013- 2014 et l’année 2019 ; que Monsieur [P] [F] et Madame [U] [Z] ont réalisé des travaux dans l’immeuble litigieux, que les désordres invoqués par les consorts [H] – [D] par référence à leur assignation et aux pièces qui y sont visées, sont réalité.

Il précise, s’agissant des causes des désordres, et/ou des non-conformités et/ou des vices sur l’ensemble Cuisine d’été – Mur de soutènement – Terrasse Nord-Est, que les assises des murs de soutènement Nord et Est sur terrain superficiel sont susceptibles de présenter des défauts de portance et des caractéristiques mécaniques médiocres ; que ces soutènements sous-jacents à la cuisine d’été et la terrasse Nord-Est présentent une absence de réponse aux exigences de stabilité vis-à-vis du renversement et du glissement ; qu’un remblai existant inadapté en infrastructure des ouvrages génère la conjonction de la poussée des terres de remblai sur le mur Nord et sur le mur Est ; qu’un dallage béton, support au complexe de revêtement carrelé de la terrasse Nord-Est et de la cuisine d’été présente une insuffisance ou une inexistence de ferraillage ; que lorsqu’il est présent, le ferraillage est posé à même le remblai, ce qui est incompatible.

Il en déduit que la vulnérabilité du mur de soutènement Nord est susceptible d’avoir été aggravée et que sa fissuration a été provoquée, que l’angle Nord-Est des deux murs a été fortement sollicité jusqu’à l’ouverture.

Il indique que la partie Sud-Est de la terrasse Est étant impossible à justifier techniquement, sa solidité ne peut être techniquement confirmée.

Il précise que la poutre métallique orientée Nord/Sud, située le long de la façade Est de la maison d’habitation et sous-jacente de la partie Sud-Est de la terrasse Est, ne peut reprendre de manière cohérente la charge de son plancher ; que l’absence de collecte des eaux pluviales, au droit de l’angle Sud-Est de la terrasse Est, est de nature à favoriser une nuisance aux ouvrages de structure de proximité à ladite terrasse ; que le mur rapporté Sud-Ouest, ainsi que ses ouvrages connexes, ne peuvent être techniquement justifiés ; que la découverte du système de fondation du soutènement Sud – Sud-Ouest et son terrain d’assise est de nature à favoriser leur exposition aux agents d’érosion et par conséquent, une nuisance à ses ouvrages.

Il précise que la solidité sereine de la balustrade préfabriquée formant le garde-corps de la terrasse Est ne peut être techniquement justifiée, celle-ci présentant une pose directement sur le revêtement de sol carrelé de la terrasse, une absence de scellement de la lisse haute de la balustrade au droit du redan de la terrasse, une absence de scellement du pilier de balustrade située au droit de l’angle Nord-Est de la terrasse.

Il précise qu’étaient visibles avant la vente du bien, la poutre métallique reliant la terrasse Est au mur de clôture Est et le fluage de la poutre bois Nord / Sud du plancher haut au droit de l’entrée / séjour / cuisine ouverte.

Il indique qu’ont été connus en date du 14 mai 2020 les désordres relatifs à la buanderie, au chauffe-eau électrique et au 28 juillet 2020 ceux relatifs à la cuisine d’été, au mur de soutènement et de clôture Nord. mur de soutènement Est ; terrasse Nord-Est ; portion de jardin Est et à la terrasse Est dans son ensemble.

Il précise que les désordres affectant la cuisine d’été, le mur de soutènement et la terrasse Nord Est sont issus de défaut ou de non-respect de conception avec l’absence de réponse aux exigences de stabilité du soutènement vis-à-vis du renversement et du glissement,d’une poussée des terres de remblai sur le mur Nord et sur le mur Est,d’une insuffisance ou d’une inexistence de ferraillage inclus au dallage béton support au complexe de revêtement carrelé de défaut d’exécution, d’une absence de réponse aux exigences de stabilité du soutènement vis-à-vis du renversement et du glissement.

Il relève une incompatibilité du remblai existant sous la terrasse Nord-Est et la cuisine d’été, une poussée des terres de remblai sur le mur Nord et sur le mur Est, l’insuffisance ou l’inexistence de ferraillage inclus au dallage béton support au complexe de revêtement carrelé.

Il note un non-respect des normes et des règlements avec une absence de réponse aux exigences de stabilité du soutènement vis-à-vis du renversement et du glissement, un non- respect des règles de l’art concernant l’incompatibilité du remblai existant sous la terrasse Nord-Est et la cuisine d’été, la pose à même le remblai du ferraillage inclus au dallage béton support au complexe de revêtement carrelé de la terrasse.

S’agissant des désordres affectant la terrasse Est partie Sud Est, il note une erreur de conception et le non-respect de normes, l’impossibilité technique d’en justifier la structure, l’impossibilité à confirmer techniquement la solidité de la structure de la terrasse, l’impossibilité technique à la poutre métallique orientée Nord/Sud, située le long de la façade Est de la maison d’habitation, de reprendre de manière cohérente la charge du plancher de la terrasse outre un défaut de conception.

S’agissant du mur rapporté Sud-Ouest, il relève un défaut de conception, l’impossibilité technique à justifier l’élancement du mur rapporté, un défaut d’exécution et de respect des règles de l’art, l’absence de chaînage intermédiaire et de renfort d’angle, et le non-respect des normes.
S’agissant du mur de soutènement Sud -Sud/Ouest, il note un défaut d’exécution, une exposition aux agents d’érosion du système de fondation du mur soutènement et que son terrain d’assise constitue également un manquement aux règles de l’art, la susceptibilité d’écoulements de versant au sein des terrains de couverture et le non-respect des règles de l’art relatif à la topographie de la propriété en forme de pente et une sensibilité au glissement de terrain.

S’agissant du plancher haut cuisine séjour, il note un défaut de conception et des règles de l’art, relève une flèche significative apparente ayant affecté la poutre bois Nord/Sud initiale, support au plancher haut du rez-de-chaussée à structure bois.

S’agissant de la balustrade préfabriquée de la terrasse Est, il relève un défaut d’exécution et de respect des règles de l’art en notant la pose directe de la balustrade préfabriquée sur le revêtement de sol carrelé de la terrasse, la désolidarisation de la lisse haute de la balustrade au droit du redan de la terrasse, l’absence de scellement du pilier de l’angle Nord -EST.

Il précise que les désordres affectent l’ouvrage dans plusieurs de ses éléments constitutifs qui font indissociablement corps avec les ouvrages d’ossature soit les désordres relatifs à la cuisine d’été, le mur rapporté Sud-Ouest la terrasse Nord-Est le mur de soutènement Sud Sud-Ouest, les murs de soutènement Nord et Est, le plancher haut cuisine-séjour la terrasse Est partie Sud Est et la balustrade préfabriquée de la terrasse Est.

Il précise que sont rendus impropres à leur destination la cuisine d’été, la surhausse du mur de soutènement Est au droit des zones remblayées, la terrasse Nord-Est , la terrasse Est (partie Sud-Est) , le remblaiement sous-jacent à la terrasse Nord-Est, l’association des murs de soutènement Nord et Est, le mur rapporté Sud-Ouest , la portion concernée du mur de soutènement Sud – Sud-Ouest, le mur de soutènement Nord et la balustrade préfabriquée de la terrasse Est.

Il indique que sont rendus impropres à leur usage ou présente un usage diminué : la cuisine d’été, la terrasse Est (partie Sud-Est), le terrasse Nord-Est, le mur rapporté Sud-Ouest, la balustrade préfabriquée de la terrasse est, la surhausse du mur de soutènement Est au droit des zones remblayées.

Il évalue le coût pour remédier aux désordres à la somme de 50 490 euros TTC comprenant le coût de la maitrise d’œuvre. Il estime la durée des travaux à sept mois environ, toutes prestations techniques confondues, hors obtentions des autorisations administratives et interventions éventuelles des concessionnaires de réseaux.

Il précise, concernant la diminution de la valeur de l’immeuble, avoir reçu un seul avis de valeur insuffisamment détaillé ne lui permettant pas d’émettre d’avis sur ce point.

S’agissant des éléments de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues, il relève au titre d’un défaut de conception et de réalisation, s’agissant de la cuisine d’été et ses ouvrages connexes, de la terrasse Nord-Est et son remblaiement sous-jacent, du mur rapporté Sud-Ouest et de la balustrade préfabriquée de la terrasse Est imputables à M. [P] [F] et à Mme [U] [Z].

S’agissant du mur de soutènement Sud-Sud-Ouest il relève un défaut de réalisation imputable à M. [P] [F] et à Mme [U] [Z].
Au terme de l’acte de vente du 26 décembre 2020, les acquéreurs ont déclaré prendre le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s‘applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Par ailleurs, monsieur [F] et madame [Z] ont déclaré au terme du même acte qu’à leur connaissance aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années, qu’aucun élément constitutif de l’ouvrage ou équipement indissociable de l‘ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé dans ce délai.

Le rapport d’expertise a confirmé la réalité de désordres invoqués par les demandeurs.

Il relève qu’à l’exception de la poutre métallique reliant la terrasse Est au mur de clôture Est et du fluage de la poutre bois Nord / Sud du plancher haut au droit de l’entrée / séjour / cuisine ouverte qui étaient visibles avant la vente du bien, les autres désordres ont été connus postérieurement.

S’agissant des désordres visibles, si les demandeurs indiquent qu’ils n’avaient pas les connaissances d’un professionnel pour en apprécier la gravité, ils ne démontrent pas, en l’état de la clause élusive de responsabilité que les vendeurs aient eu eux -même la connaissance de ces vices avant la vente.

Dès lors, leur action sur le fondement de l’action en garantie des vices cachés relative à ces désordres sera rejetée, de même que celle sur le fondement du dol – en l’absence de justification d’une réticence dolosive – et celle au titre de la responsabilité décennale, car il n’est pas démontré que monsieur [F] et madame [Z] ont agi en qualité de constructeur relativement à ces désordres.

En revanche, s’agissant du trou dans la buanderie, monsieur [F] et madame [Z] ne peuvent avancer qu’ils en ignoraient l’existence dès lors qu’ils ont acquis le bien en 2010, que c’est en procédant à l’enlèvement de meubles le dissimulant que les acquéreurs l’ont découvert, que l’agent immobilier des vendeurs a indiqué ne pas avoir constaté ce trou lors de ses visites.

Monsieur [F] et madame [Z] ne peuvent également valablement s’exonérer de la garantie des autres vices cachés relevés par l’expert dès lors d’une part, que monsieur [F] a exécuté lui-même d’importants travaux à l’origine des vices qui compromettent l’usage normal du bien, l’expert relevant qu’ils ont été effectués sans respect des règles de l’art, avec des défauts de conception et d’exécution, qu’ils entrainent l’impropriété de leur destination ou leur usage et d’autre part, que madame [Z], à l’époque, épouse de monsieur [F], résidait au domicile et ne pouvait donc ignorer leur existence et leur ampleur ; qu’enfin, ils ont faussement déclaré dans l’acte de vente du 26 décembre 2020 qu’aucun travaux ou aménagement n’avait été réalisé dans les dix ans précédents.

Le vice caché est ainsi caractérisé en ce qu’il préexistait à la vente du bien, qu’il rend impossible l’usage auquel on le destine ou compromet son utilisation à un point tel que si l’acheteur en avait connu l’existence, il ne l’aurait point acquis, sauf à un moindre prix.

Ayant procédé à la réalisation des travaux à l’origine des vices cachés,Monsieur [F] et madame [Z] doivent être considérés comme des vendeurs professionnels et donc, réputés avoir connaissance des vices, ce qui écarte l’application de la clause contractuelle d’exclusion de la garantie.

Monsieur [F] et madame [Z] invoquent l’existence d’une négociation du prix de vente en lien avec les travaux à réaliser.

Cependant, le fait qu’il y a eu une réduction entre le prix proposé de 510 000 euros et le prix d’acquisition de 420 000 euros ne signifie pas pour autant que la réduction du prix était en lien avec des travaux à prévoir en vue des désordres litigieux. En effet, l’acte de vente n’y fait aucune référence et aucun autre élément ne le démontre.

Par conséquent, monsieur [F] et madame [Z] sont tenus à la garantie des vices cachés à l’égard de monsieur [W] [H] et madame [N] [D].

Selon l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison d

[…texte tronqué, 8914 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]