Résiliation de bail pour troubles de voisinage : recours et indemnités à prévoir

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 27 JANVIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/17485 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIN4J

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juillet 2023 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] – RG n° 11-22-001423

APPELANT

Monsieur [M] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2170

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/504747 du 09/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMEE

La société HABITER A [Localité 9], société anonyme d’économie mixte, inscrite au RCS d'[Localité 4] sous le numéro 449 444 009, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me François CHASSIN de l’AARPI CHASSIN COURNOT-VERNAY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0210

Ayant pour avocat plaidant Me Anne TZIRENSTCHIKOW, avocat au barreau de l’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

– Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

– Mme Laura TARDY, Conseillère,

– Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

Greffier lors de la mise à disposition : Madame Emeline DEVIN

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Emeline DEVIN, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2010 la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9] a consenti à M. [M] [Z], la location d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 195,47 euros, outre 40,00 euros de provision sur les charges.

Par courrier en date du 2 février 2021 la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9] a mis en demeure M. [M] [Z] de mettre fin aux nuisances sonores qui émanent de son logement et de ne commettre aucun trouble de jouissance.

Invoquant des troubles de jouissance, par acte d’huissier en date du 30 mars 2021, la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9] a assigné M. [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], qui par jugement en date du 11 mars 2022, l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Invoquant de nouveaux troubles et pièces postérieurs au 30 mars 2021, par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2022, la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9] a fait assigner M. [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Juvisy-Sur-Orge, qui par jugement du 05 juillet 2023 a :

– prononcé la résiliation du bail conclu le 19 juillet 2010, entre la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9] et M. [M] [Z] relatif aux locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10], à compter du jugement ;

– ordonné en conséquence l’expulsion de M. [M] [Z], ainsi que tout occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 10] ;

– dit qu’à défaut pour M. [M] [Z] d’avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

– dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

– débouté la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9] de sa demande d’astreinte ;

– rappelé qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le I er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

– fixé, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par M. [M] [Z] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et au besoin a condamné M. [M] [Z] à verser à la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9] ladite indemnité mensuelle à compter du jugement et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

– débouté la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9] de ses autres demandes ;

– condamné M. [M] [Z] à verser à la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9] une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [M] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

– rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

– dit que copie de la décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration reçue au greffe le 26 octobre 2023, M. [M] [Z] a interjeté appel limité de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions d’appelant déposées le 23 janvier 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [M] [Z] demande à la cour :

– d’infirmer le jugement rendu le 05 juillet 2023 par le tribunal de proximité de Juvisy sur Orge.

En conséquence,

– débouter la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement,

– lui accorder les plus larges délais avant son expulsion ;

En tout état de cause

– condamner la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à payer à Maître [T] [I] la somme de 1 500,00 euros.

Dans ses dernières conclusions d’intimée déposées le 23 avril 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9] demande à la cour :

– de la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions.

Y faisant droit,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu en date du 05 juillet 2023 par le tribunal de proximité de Juvisy sur Orge,

– prononcer la résiliation du bail conclu le 19 juillet 2010, entre elle et M. [M] [Z] relatif aux locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] à compter du jugement du 05 juillet 2023,

– ordonner en conséquence l’expulsion de M.[M] [Z] , ainsi que tout occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 11] ;

– dire qu’à défaut pour M. [Z] d’avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

– dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 412-1 R 412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution ;

– rappeler qu’il ne pourra être procédé à son expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice ;

– fixer à compter de la résiliation du bail l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par M. [M] [Z] au montant du loyer et des charges qui auraient dus en l’absence de résiliation du bail et au besoin le condamner à lui verser ladite indemnité mensuelle à compter du présent jugement jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

– condamner M. [Z] à 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, frais irrépétibles de première instance.

Y ajoutant, et en tout état de cause,

– débouter M. [Z] toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

– condamner M. [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais irrépétibles de première instance ;

– condamner M. [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître François Chassin conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION

– Sur la demande résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage,

M. [M] [Z] appelant fait grief au premier juge d’avoir retenu qu’il était l’auteur de troubles anormaux du voisinage justifiant la résiliation du bail pour ce motif grave et réfute la véracité des faits tels qu’exposés par la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9].

Sur ce,

Il résulte de l’article 1728 du code civil, que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Aux termes de l’article 1729 du Code Civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Selon l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, suivant l’article 1741 du code civil :  » le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements « .

De même, l’article 1224 du même code dispose que  » La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice « .

Enfin, le règlement intérieur du 1er juillet 2010 de la résidence de la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9] annexé au contrat de bail stipule que :  » de jour comme de nuit, les locataires doivent veiller à ne pas occasionner de nuisances sonores, tant dans les espaces extérieurs que dans les logements et parties communes.  »

La jouissance paisible des lieux est une obligation essentielle du contrat de location

Le juge peut, sur le fondement des dispositions des articles 1227 et 1228 du Code Civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Pour solliciter la résiliation du bail et l’expulsion de M. [Z] à qui le bailleur reproche de troubler la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble, la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9] verse aux débats plusieurs pièces justifiant de la nature des troubles allégués :

– une mise en demeure du bailleur en date du 2 février 2021 demandant à M. [Z] de mettre fin aux nuisances sonores qui émanent de son logement et de ne commettre aucun trouble de jouissance.

– plusieurs procès-verbaux de plainte de Mme [U] [B], sa voisine, contre M. [M] [Z], devant le commissariat de police de [Localité 7], indiquant le 02 novembre 2020 qu’il avait versé une bouteille d’eau de javel sur la poussette de son fils, le 06 janvier 2021, indiquant qu’il donnait des coups de pieds sur la poussette de son fils, le 7 juillet 2021, qu’elle était rentrée du travail le vendredi 2 juillet 2021, et avait constaté qu’un morceau de scotch était collé sur sa porte et a trouvé de la mousse à raser sur la poignée de la porte d’entrée , que le 6 juillet 2021 elle avait vu M. [Z] mettre un gros coup de pied dans sa porte,

– des pièces provenant de Mme [E] [P], une autre résidente qui a déposé une main courante le 08 février 2021, en indiquant qu’il faisait beaucoup de bruit, y compris pendant la nuit,

– un courrier du 08 février 2021, adressé au bailleur par lequel elle l’informe avoir déposé plainte contre M. [M] [Z].

Mme [E] [P] précise en outre que plusieurs locataires ont déposé plainte contre lui pour tapage nocturne, qu’il reçoit beaucoup d’amis chez lui le jour ou la nuit. Elle souligne que les comportements de ce monsieur et de ses fréquentations deviennent difficilement supportables pour les résidents.

– une main courante du 28 juillet 2021 suite aux nuisances nocturnes, injures et menaces de morts proférés par M. [Z] à l’encontre de sa famille, dans laquelle elle déclare :  » Je vis au 1er étage avec mon mari et mes 02 enfants. Depuis 2013, nous avons des problèmes avec notre voisin de palier’. Il vit seul. Cette nuit encore il fait beaucoup de bruit, il crie, dit des gros mots. Il jette des déchets dans le couloir (canettes, cartons de pizza papiers. Il claque les portes fort. C’est surtout quand il est alcoolisé. Mon mari lui a dit de se calmer ce matin à 06h00 car on n’en pouvait plus mais il était toujours énervé. Il a dit que personne ne devait venir le voir, sinon il tuerait. Il était alcoolisé. Il fait peur aux enfants tellement il crie. J’ai demandé au Bailleur de changer de logement. C’est en attente.  »

– plusieurs photographies envoyées par Mme [U] [B] : le 2 juillet 2021, sur laquelle on peut lire l’inscription ’[B] Indic « , de la mousse à raser sur la poignée de porte, des traces de coulées et un gros scotch noir sur la porte, de la nourriture éparpillée au sol, des détritus (canette, conserve, papiers), divers objets (veste, câble, pot de peinture, objet indéterminé), le 19 juillet 2021, sur laquelle on peut voir d’importantes projections de liquides blanc et rouge et des débris de verres au seuil de sa porte et allant jusqu’à l’escalier ainsi que quelques détritus, le 24 juillet 2021 sur laquelle on peut voir des traces de coulées sur la porte.

La société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9] verse encore un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 15 octobre 2021 pour des faits de dégradations sur la porte de l’immeuble, sur le mur et les parties communes, et un procès-verbal de composition pénale en date du 06 janvier 2022, dans lequel M. [Z] a reconnu avoir dégradé ou détérioré volontairement le 20 avril 2021 un mur, une porte appartenant à la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9]. Il résulte dudit procès-verbal, l’obligation pour ce dernier d’accomplir un stage de citoyenneté et d’indemniser la victime à hauteur de 1 080,00 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, que la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9] rapporte la preuve de nuisances graves et réitérées émanant de M. [M] [Z], excédant les inconvénients normaux de voisinage et entraînant un sentiment d’insécurité pour les voisins, un problème de salubrité des parties communes.

Il n’est pas établi ni démontré que Mme [P] ne ferait que répéter les doléances d’une autre voisine Mme [B], lesquelles sont de nature différentes et ne se confondent pas,

Il ressort au contraire des éléments versés aux débats que ces deux résidentes voisines de M. [Z], ainsi que la société chargée du nettoyage des lieux ont fait état de nuisances particulièrement importantes et répétées dans le temps, tant sonores que matérielles. En outre, M. [M] [Z] a reconnu être l’auteur des dégradations matérielles du 20 avril 2021 dans le cadre d’une composition pénale.

Ces éléments caractérisent, un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, et justifient ainsi la résiliation du contrat et l’expulsion de M. [Z]. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

– Sur la demande subsidiaire de délais pour libérer les lieux,

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. L’article L412-4 précise que la durée des délais ne peut en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

M. [M] [Z] a déjà bénéficié de fait, depuis la décision du premier juge, de très larges délais. Il ne justifie d’aucune démarche en vue de son relogement ni de circonstances de nature à établir qu’il ne pourrait pas se reloger dans des conditions normales.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à sa demande de délais pour libérer les lieux.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant en son recours, M. [M] [Z] sera condamné aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de M. [M] [Z] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9] peut être équitablement fixée à 750 euros.
PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [M] [Z] de ses demandes de délais pour libérer les lieux,

Condamne M. [M] [Z] à verser à la société anonyme d’économie mixte Habiter à [Localité 9] la somme de 750 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [Z] aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître François Chassin, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT