Bail commercial : nullité et irrégularité des engagements de cautionnement

Chambre 01
N° RG 23/04364 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XFKC

JUGEMENT DU 02 MARS 2026

DEMANDEURS :

Mme [F] [V],
tant en son nom personnel que comme venant aux droits de M. [X] [V],
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me François-Xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE

Mme [H] [V] épouse [S],
venant aux droits de M. [X] [V],
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me François-Xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE

M. [W] [V],
venant aux droits de M. [X] [V],
[Adresse 3]
[Localité 3] (BELGIQUE)
représenté par Me François-Xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [Z] [N]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Me Bastien PANCHART, avocat au barreau de LILLE

Mme [K] [L] épouse [N]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Bastien PANCHART, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 Mars 2025 ;

A l’audience publique du 10 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 février 2026 puis prorogé pour être rendu le 02 Mars 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Mars 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mai 2008, [X] [V] et Mme [F] [B] épouse [V] ont donné à bail à M. [M] [G] un local commercial et une cave sis [Adresse 7] à [Localité 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2008. Le bail a été renouvelé le 1er juillet 2018 suite à la demande de M. [G].

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2020, portant transport du bail et nouveau bail, M. [G] a transporté son droit au bail à la S.A.R.L. [P] et Cacahuète à effet du 31 janvier 2020, suite à sa cession et un nouveau bail a été consenti par les consorts [V] au profit de ladite société. Le nouveau bail a été conclu pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 14 400 euros. Une franchise de loyer a été accordée en contrepartie de la réalisation de travaux par le preneur.

Par actes séparés du bail commercial, en date des 27 et 31 janvier 2020, M. [Z] [N], gérant de la société [P] et Cacahuète et Mme [K] [L] épouse [N], sa mère, se sont portés cautions solidaires et indivisibles de la SARL [P] et Cacahuète pour l’exécution de toutes les clauses et conditions de l’acte de bail.

Par plusieurs courriers des 1er avril, 14 avril 2021, et 11 mai 2022, le gestionnaire du bien invitait la SARL [P] et Cacahuète à réaliser les travaux prescrits au bail.

La SARL [P] et Cacahuète a été placée en liquidation judiciaire selon jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 30 mai 2022, désignant la SELARL [R] en qualité de liquidateur judiciaire.

[X] [V] et son épouse ont, le 10 juin 2022, déclaré leur créance au passif de la liquidation judiciaire à hauteur d’un montant de 13 521,76 euros TTC, selon compte arrêté au 30 mai 2022.

Par courrier du 10 juin 2022, ils ont, par l’intermédiaire de leur avocat, mis en demeure le liquidateur judiciaire d’avoir à se prononcer sur la poursuite du contrat. Par courrier du 30 juin 2022, la SELARL [R] a notifié sa décision de ne pas poursuivre le bail commercial. Il a été procédé à la reprise des lieux le 24 août 2022, selon procès-verbal de commissaire de justice établi par Maître [C].

Entre temps, [X] [V] est décédé le 3 juillet 2022, laissant pour lui succéder son épouse, [F] [B], et ses enfants [H] et [Q] [V].

Par courriers de leur avocat, respectivement des 17 janvier 2023 et 22 décembre 2022, Mme [F] [B] veuve [V], Mme [H] [V] et M. [Q] [V] ont mis en demeure M. [Z] [N] et Mme [K] [L] épouse [N], en leur qualité de cautions, d’avoir à procéder au règlement de la somme principale de 19 981,50 euros (13 521,76 € + 6.459,74 € de loyers postérieurs à la liquidation judiciaire), dans un délai, maximum, de 15 jours.

A défaut de règlement, par exploits de commissaire de justice délivrés les 11 et 12 mai 2023, Mme [F] [B] veuve [V], Mme [H] [V] et M. [Q] [V] ont assigné M. [Z] [N] et Mme [K] [L] épouse [N] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de condamnation au paiement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 décembre 2024, Mme [F] [B] veuve [V], Mme [H] [V] et M. [Q] [V] sollicitent de la juridiction de :

– Condamner solidairement M. [Z] [N] et Mme [K] [L] épouse [N] à leur payer la somme principale de 19 981,50 euros ;

– Les Condamner solidairement à leur payer les intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2022 pour Mme [L] et du 17 janvier 2023 pour M. [N] ;

– Faisant application de l’article 1343-2 du code civil, Dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts et se capitaliseront ;

– Débouter M. [N] et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

– Les Condamner solidairement à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens avec faculté de recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 octobre 2024, M. [Z] [N] et Mme [K] [L] épouse [N] s’opposent aux demandes formées à leur encontre. Ils demandent au tribunal de :

A titre principal,

– Dire le contrat de bail du 31 janvier 2020 nul ;

– En conséquence, débouter les consorts [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à leur égard ;

A titre subsidiaire,

– Dire les engagements de cautionnement du 27 janvier 2020 et du 31 janvier 2020 irréguliers, ;

– Débouter les consorts [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à leur égard ;

En tout état de cause,

– Les Débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions à leur égard ;

– Condamner in solidum et subsidiairement, l’un à défaut de l’autre, Mme [F] [V], Mme [H] [V] et M. [W] [V] à leur payer une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de la même manière aux dépens ;

– Écarter l’exécution provisoire.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue le 7 mars 2025 par ordonnance du 19 mars 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience du 10 novembre 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 février 2026 prorogé au 2 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Pour s’opposer à la demande en paiement formée à leur encontre en qualité de caution, les défendeurs demandent à titre principal la nullité du bail et à titre subsidiaire l’irrégularité de l’engagement de cautionnement, de sorte qu’il convient d’examiner ces demandes, préalablement à la demande en paiement

I- Sur la demande de nullité du bail

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il est stipulé à la page 5/37 du bail du 31 janvier 2020 les dispositions suivantes :

« REMISE DE LOYER

• Montant de la remise de loyer : DOUZE MILLE EUROS (12.000 EUROS)

• Pour la période allant du 31 janvier 2020 au 30 janvier 2022

Il est ici précisé que cette remise, d’un montant mensuel de CINQ CENTS EUROS (500 Euros), ne sera effective que durant les 24 premiers mois du présent bail soit jusqu’au 30 janvier 2022 et ce en contrepartie de l’exécution par le preneur de l’ensemble des travaux cités au devis ci-annexé, option comprise, que le preneur s’engage à réaliser avant le TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT (31 mars 2020).

A défaut de réalisation de ces travaux dans le délai prévu ci-dessus, la remise de loyer sera réputée, si bon semble au bailleur, n’avoir jamais existé et le preneur sera redevable du loyer ci-avant convenu, hors remise.

En cette hypothèse, les sommes dues seront immédiatement exigibles, ce que le preneur reconnaît expressément.

Le preneur s’engage à ce que les travaux soient réalisés selon les règles de l’art, normes et DTU en vigueur.

Il remettra à l’issue des travaux au bailleur un dossier comprenant la copie des factures de l’ensemble des entreprises qui seront intervenues ainsi que de leurs attestations de responsabilité civile et de responsabilité civile décennale en vigueur à la date de démarrage des travaux.

Le preneur fera son affaire personnelle, sans recours contre le bailleur, de l’exécution de tous travaux de mise aux normes PMR ou de l’obtention auprès des administrations concernées de toute dérogation.

En cas de départ anticipé du preneur pour quelque cause que ce soit avant le 30 janvier 2022, celui-ci ne pourra exiger du bailleur un paiement des fractions de remise de loyer non encore échues.»

Selon l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

D’après l’article 1304-1 du même code, la condition doit être licite. A défaut, l’obligation est nulle.

L’article 1304-2 du code civil stipule qu’est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.

A titre liminaire, il sera relevé que l’article 1304-2 ne prévoit que la nullité de l’obligation conditionnelle, soit de la clause l’édictant et non de la convention dans son entier, comme réclamé par les défendeurs, de sorte que la nullité du bail ne peut être obtenue sur ce fondement.

S’agissant de la clause litigieuse, les parties ont convenu de la réalisation de travaux par le preneur, en contrepartie d’une remise de loyer. Il ne s’agit aucunement d’une obligation conditionnelle, avec condition suspensive ou résolutoire, mais bien d’une obligation pure et simple, dont la sanction de l’inexécution est la suppression de la contrepartie octroyée.

De plus, la mention « si bon semble au bailleur, » ne constitue, comme le relèvent les propriétaires, que l’expression de la faculté pour le bailleur de renoncer à se prévaloir du manquement contractuel et ne caractérise pas une condition potestative.

Dès lors, il n’est justifié d’aucune cause de nullité du contrat de bail du 31 janvier 2020 et la demande à ce titre sera rejetée.

II- Sur l’irrégularité de l’engagement de caution

Les cautionnements conclus antérieurement au 1er janvier 2022, date d’entrée en vigueur des nouvelles dispositions résultant de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, sont soumis aux dispositions antérieures.

Aux termes de l’article 2292 du code civil, dans sa version antérieure au 1er janvier 2022, applicable à l’espèce, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Selon l’article 2293 dans sa version applicable en l’espèce, le cautionnement indéfini d’une obligation principale s’étend à tous les accessoires de la dette, même aux frais de la première demande, et à tous ceux postérieurs à la dénonciation qui en est faite à la caution.

Lorsque ce cautionnement est contracté par une personne physique, celle-ci est informée par le créancier de l’évolution du montant de la créance garantie et de ces accessoires au moins annuellement à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat, sous peine de déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités.

Il est de jurisprudence constante qu’un cautionnement souscrit par un non-commerçant doit satisfaire aux dispositions de l’article 1376 du code civil.

L’article 1376 du code civil prévoit que l’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l’acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, par actes des 27 et 31 janvier 2020, les consorts [N] se sont engagés « solidairement et indivisiblement caution de la SARL [P] ET CACAHUETE » avec renonciation au bénéfice de division et de discussion :

« pour l’exécution de toutes les clauses et conditions de l’acte de bail prenant effet le 31 janvier 2020, par acte distinct sous seing privé au profit de la SARL [P] ET CACAHUETE et dont la copie est ci-annexée et de tout avenant futur, ainsi que le paiement de toutes sommes dues par le locataire à quelque titre que ce soit pendant la durée du bail ci-dessus visé et même après son expiration ou sa tacite prolongation, pendant toute l’occupation effective, le présent engagement étant valable jusqu’à l’extinction des obligations du locataire, le bail pouvant être reconduit tacitement ou conventionnellement et ce :

– soit au titre de tous les loyers ou indemnités d’occupation ;
– soit au titre des charges de toutes natures, réparations locatives ou autres que les propriétaires seront en droit d’exiger à quelque époque que ce soit ;
– soit au titre de tous frais de procédure ou d’exécution qui seraient dus par le preneur;

Et ce, en principal, intérêts, indemnités ou autres sans exception, ni réserve. ».

La mention est manuscrite pour les deux engagements de caution. Cependant, si sont précisés les différents types de créances que les cautions s’engagent à garantir, il n’est pas explicité le montant du loyer ni des charges.

Quand bien même un cautionnement peut être indéfini, l’acte d’engagement doit porter, écrite de la main du souscripteur, en l’espèce, la caution, une mention exprimant sous une forme quelconque, mais de façon explicite et non équivoque, la connaissance qu’il a de la nature et de l’étendue de l’obligation contractée..

En l’occurrence, il ne ressort d’aucune mention de l’acte que les consorts [N], lesquels s’engageaient pour toute la durée du bail et de ses renouvellements et pour toutes les sommes dues au titre du bail, sans aucune limite, avaient conscience de l’étendue de leur engagement puisque le montant du loyer et de la provision pour charges ne sont pas mentionnés dans l’acte. Il sera d’ailleurs souligné qu’il n’est aucunement établi que Mme [N], mère de M. [Z] [N], avait la moindre connaissance des dispositions du bail (son engagement de caution étant antérieur à la signature du bail) et que M. [Z] [N], certes gérant, était en reconversion professionnelle et n’avait pas de connaissance particulière en matière de bail commercial.

En conséquence, les engagements de caution sont irréguliers.

Par suite, les demandes en paiement formées par les consorts [V] à l’encontre des consorts [N] ne pourront qu’être rejetées.

III- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [F] [B] veuve [V], Mme [H] [V] et M. [Q] [V] /M. [Z] [N] et Mme [K] [L] épouse [N] succombant au principal, ils supporteront in solidum les dépens de la présente instance et seront redevables selon la même solidarité d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [Z] [N] et Mme [K] [L] épouse [N] de leur demande de nullité du contrat de bail ;

DIT que les engagements de cautionnement des 27 et 31 janvier 2020 sont irréguliers ;
En conséquence,

REJETTE l’ensemble des demandes en paiement formées par Mme [F] [B] veuve [V], Mme [H] [V] et M. [Q] [V] à l’encontre de M. [Z] [N] et Mme [K] [L] épouse [N] en leur qualité de caution :

CONDAMNE in solidum Mme [F] [B] veuve [V], Mme [H] [V] et M. [Q] [V] à payer à M. [Z] [N] et Mme [K] [L] épouse [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [F] [B] veuve [V], Mme [H] [V] et M. [Q] [V] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE Mme [F] [B] veuve [V], Mme [H] [V] et M. [Q] [V] de leurs autres demandes ;

DÉBOUTE M. [Z] [N] et Mme [K] [L] épouse [N] de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [B] veuve [V], Mme [H] [V] et M. [Q] [V] aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON