Bail commercial : validité du congé, prescription de l’indemnité d’éviction et expulsion

L’intervention volontaire d’héritiers dans une instance est recevable si elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant (articles 66, 325, 327, 328 et 329 du Code de procédure civile). Les héritiers sont saisis de plein droit des biens et droits du défunt (articles 724, 731 et 734 du Code civil). Le congé portant refus de renouvellement du bail commercial doit être donné par acte extrajudiciaire, préciser les motifs et informer le locataire de son droit à saisir le tribunal dans un délai de deux ans (article L. 145-9 du Code de commerce). Le congé constitue un acte d’administration pouvant être valablement donné par un indivisaire ayant mandat tacite des autres (article 815-3 du Code civil). La nullité du congé pour défaut de signature de tous indivisaires peut être couverte par leur intervention volontaire. La prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction court à compter de la date d’expiration du bail (article L. 145-60 du Code de commerce). Le locataire prescrit en son action d’indemnité d’éviction devient occupant sans droit ni titre. L’indemnité d’occupation due par l’occupant sans titre est fixée au montant du dernier loyer contractuel (articles 1709 et 1728 du Code civil). Les intérêts moratoires courent au taux légal à compter de la décision. Le dépôt de garantie est imputable sur les sommes dues par le locataire. La partie perdante est condamnée aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire est ordonnée.

L’intervention volontaire d’héritiers dans une instance est recevable si elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant. Les héritiers sont saisis de plein droit des biens et droits du défunt. Le congé portant refus de renouvellement du bail commercial doit être donné par acte extrajudiciaire, préciser les motifs et informer le locataire de son droit à saisir le tribunal dans un délai de deux ans. La prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction court à compter de la date d’expiration du bail.

Un bail commercial a été conclu en 2000 entre un propriétaire et une société locataire. Après le décès du propriétaire initial et de sa conjointe, leurs héritiers sont intervenus dans une procédure d’expulsion engagée contre la société locataire, devenue occupante sans droit ni titre en raison de la prescription de son droit à indemnité d’éviction. Le congé portant refus de renouvellement du bail a été déclaré valide, et la société locataire a été condamnée à restituer les locaux dans un délai de quatre mois, sous peine d’expulsion avec concours de la force publique. Une indemnité d’occupation mensuelle a été fixée à 3 375 euros hors taxes et charges, due à compter du 1er mars 2020 jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi qu’une somme globale pour les arriérés d’indemnités d’occupation. Le dépôt de garantie versé par la société locataire est conservé par les héritiers et imputé sur les sommes dues. La société locataire a été condamnée aux dépens et à verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision a été rendue publiquement.

• Acte sous signature privée du 1er mars 2000
• Jugement du tribunal de commerce de Paris du 28 mars 2017
• Congé pour refus de renouvellement signifié en juillet 2017
• Jugement du tribunal judiciaire de Paris du 29 avril 2026
• Interventions volontaires des héritiers
• Décompte des indemnités d’occupation et dépôt de garantie

Les héritiers sont recevables en intervention volontaire. Le congé portant refus de renouvellement du bail commercial est validé malgré l’absence de signature de tous les indivisaires. La S.A.R.L. [D] [C] [P] est déchue de son droit à indemnité d’éviction par prescription biennale et est ordonnée à expulser les locaux. L’indemnité d’occupation est fixée au dernier loyer contractuel, et le dépôt de garantie est conservé par les indivisaires.

• Recevabilité des interventions volontaires des héritiers
• Validation du congé portant refus de renouvellement du bail
• Prescription biennale éteint le droit à indemnité d’éviction
• Ordonnance d’expulsion de la S.A.R.L. [D] [C] [P]
• Fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à 3.375 € HT
• Conservation du dépôt de garantie par les indivisaires
• Condamnation aux dépens et article 700 pour la S.A.R.L.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la validité du congé avec tous coïndivisaires
• Respecter le délai de prescription de 2 ans pour indemnité d’éviction
• Assurer la notification régulière des actes aux parties
• Fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer
• Conserver le dépôt de garantie en déduction des sommes dues

À éviter

• Omettre l’intervention volontaire des héritiers
• Ne pas respecter les règles de prescription
• Ignorer les règles sur la validité du congé
• Ne pas ordonner l’expulsion en cas d’occupant sans titre
• Ne pas appliquer les intérêts moratoires sur indemnités dues

Quels sont les critères de recevabilité de l’intervention volontaire en justice ?

Selon les articles 66, 325, 327, 328 et 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est recevable si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant et si l’intervenant a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt (articles 724, 731 et 734 du code civil).

En l’espèce, les héritiers disposent d’un intérêt à intervenir, ce qui justifie la recevabilité de leur intervention volontaire.

Quelle est la qualification juridique du congé portant refus de renouvellement du bail commercial et ses conditions de validité ?

L’article L. 145-9 du code de commerce impose que le congé soit donné par acte extrajudiciaire, précise les motifs du congé et informe le locataire de son droit à saisir le tribunal dans un délai de deux ans pour contester le congé ou demander une indemnité d’éviction, sous peine de nullité.

Selon l’article 815-3 du code civil, les actes d’administration relatifs aux biens indivis peuvent être effectués par les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, le consentement de tous étant requis pour les actes de disposition.

La nullité du congé pour défaut de signature d’un indivisaire peut être couverte par l’intervention des autres coïndivisaires dans la procédure subséquente.

En l’espèce, le congé est un acte d’administration et a été régularisé par le mandat tacite des coïndivisaires.

Quelle est la règle de prescription applicable à l’action en paiement d’une indemnité d’éviction ?

L’article L. 145-60 du code de commerce prévoit que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif aux baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Le point de départ de la prescription est fixé à la date d’expiration du bail, soit la date pour laquelle le congé a été donné.

En l’espèce, la locataire disposait d’un délai de deux ans à compter du 1er mars 2018 pour agir, délai expiré le 29 février 2020.

Quelles sont les conséquences juridiques de la prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’éviction ?

Selon l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire ne peut être obligé de quitter les lieux avant d’avoir reçu l’indemnité d’éviction.

Toutefois, le locataire prescrit en son action en paiement de cette indemnité devient occupant sans droit ni titre à la date d’acquisition de la prescription.

En l’espèce, la locataire est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er mars 2020.

Quels sont les critères juridiques de fixation de l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre ?

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme un contrat d’obligation de jouissance moyennant un prix.

L’article 1728 du code civil impose au preneur l’obligation de payer le prix du bail.

L’article 1315 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en apporter la preuve.

L’article 1240 du code civil (ancien 1382) impose la réparation du préjudice causé par un fait dommageable.

La jurisprudence retient que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre a un caractère mixte compensatoire et indemnitaire, réparant le préjudice du bailleur.

En l’espèce, le montant de l’indemnité d’occupation est fixé au dernier loyer contractuel.

Quels sont les critères d’application des intérêts moratoires sur l’indemnité d’occupation ?

Selon l’article 1153 ancien du code civil, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution consistent en une condamnation aux intérêts au taux légal, dus sans justification de perte, à compter de la sommation de payer.

L’article 1231-7 du code civil (ancien 1154) prévoit que la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, sauf décision contraire du juge.

En l’espèce, les intérêts courront à compter de la date de la décision.

Quelle est la règle applicable à la restitution du dépôt de garantie ?

L’article 1134 ancien du code civil impose le respect des conventions légalement formées.

L’article 1184 ancien du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut demander la résolution avec dommages et intérêts.

La jurisprudence retient que le dépôt de garantie garantit le paiement du loyer et doit être restitué déduction faite des sommes dues, y compris l’indemnité d’occupation.

En l’espèce, le dépôt de garantie est conservé par les bailleurs et imputé sur les sommes dues.

Quels sont les pouvoirs du juge en matière de condamnation aux dépens et frais irrépétibles ?

L’article 696 du code de procédure civile prévoit la condamnation aux dépens de la partie perdante.

L’article 700 du même code permet au juge de condamner la partie perdante à payer une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens.

En l’espèce, la partie perdante est condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Paris, 29 avril 2026, 21/05354 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Bail commercial —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.