Expropriation : indemnisation fixée à 4 272 € pour terrains non constructibles

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, excluant les préjudices incertains ou éventuels. La date de référence pour l’évaluation des biens est celle de l’ordonnance portant transfert de propriété, sauf exceptions prévues par le code. La qualification de terrain à bâtir est strictement encadrée et repose sur des critères cumulatifs liés à la constructibilité et à la desserte en réseaux. L’indemnisation doit être fixée en fonction de la valeur réelle des terrains à la date de référence, en tenant compte des zones d’urbanisme applicables et des usages effectifs. Les comparaisons avec des mutations similaires sont admises pour justifier l’évaluation. Enfin, en première instance, les dépens sont à la charge de l’expropriant. Cette décision illustre l’importance d’une évaluation précise et conforme aux critères légaux pour garantir une indemnisation juste et proportionnée.

L’indemnité d’expropriation doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, évaluée à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. La qualification de terrain à bâtir repose sur des critères liés à la constructibilité et à la desserte en réseaux. L’indemnisation tient compte des zones d’urbanisme, des usages effectifs et des comparaisons avec des mutations similaires. En première instance, les dépens sont à la charge de l’expropriant.

Un département a exproprié plusieurs parcelles de terrain appartenant à la société nationale des chemins de fer français (SNCF) pour un projet d’aménagement routier visant à fluidifier le trafic sur une route nationale. La loi impose que l’indemnité d’expropriation couvre uniquement le préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, évalué à la date de l’ordonnance d’expropriation. Les terrains concernés sont situés dans des zones classées N et UD selon le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI), avec des restrictions quant à leur constructibilité et desserte en réseaux. Le département et le commissaire du gouvernement ont proposé une indemnité basée sur des prix au mètre carré de 2 € pour les terrains en zone N et 10 € pour ceux en zone UD, en se référant à des transactions comparables. La SNCF n’a pas contesté cette évaluation. Le tribunal a fixé l’indemnité principale à 3 560 € et une indemnité de remploi à 712 €, soit un total de 4 272 €, et a condamné le département aux dépens de l’instance.

• Respect des dispositions légales du code de l’expropriation et du code civil
• Fixation de la date de référence pour l’évaluation des biens
• Qualification précise des terrains selon leur constructibilité et desserte
• Utilisation de termes de comparaison pertinents pour l’évaluation des indemnités
• Prise en compte de l’usage effectif et des zones d’urbanisme applicables
• Fixation des indemnités principales et accessoires conformément aux évaluations
• Application des règles relatives aux dépens selon la législation en vigueur

• Avis du domaine en date du 11 décembre 2025
• Transport sur les lieux effectué
• Comparaisons avec mutations de terrains similaires
• Traités d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation
• Cessions d’immeubles au profit de l’État enregistrées en 2022

Le département de l’Aveyron, en tant qu’expropriant, est tenu de verser une indemnité totale de 4 272 € à la SNCF, l’exproprié, couvrant l’indemnité principale et l’indemnité de remploi. Cette décision engage également le département aux dépens de l’instance.

• Versement d’une indemnité principale de 3 560 €
• Versement d’une indemnité de remploi de 712 €
• Fixation de la date de référence au 13 mai 2022
• Exclusion de la constructibilité des terrains litigieux
• Prise en compte des zones N et UD pour l’évaluation des terrains
• Support des dépens par le département de l’Aveyron

À faire

• Fixer la date de référence selon la loi
• Évaluer les terrains selon leur usage effectif
• Appliquer les barèmes d’indemnisation conformes
• Prendre en compte les zones N et UD du PLUI
• Assurer la fixation des indemnités et dépens

À éviter

• Ne pas considérer les améliorations frauduleuses
• Éviter d’indemniser les terrains non constructibles
• Ne pas ignorer les servitudes et restrictions
• Ne pas dépasser les montants proposés sans justification
• Ne pas omettre la condamnation aux dépens de l’expropriant

Quelle règle de droit gouverne le principe et l’étendue de l’indemnisation en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique ?

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. Ce texte fonde le principe même de l’indemnisation en cas d’expropriation.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice « direct, matériel et certain » causé par l’expropriation. L’indemnité ne doit comprendre que le dommage actuel et certain causé par le fait même de l’éviction et ne peut s’étendre à un préjudice incertain et éventuel qui ne serait pas la conséquence directe de l’expropriation.

La juridiction rappelle, en se référant à la jurisprudence de la Cour de cassation, que seul donne lieu à réparation le préjudice qui peut être évalué avec certitude, ce qui autorise le juge de l’expropriation à tenir compte non seulement du préjudice actuel, mais aussi du préjudice futur, à condition que ce dernier ne soit pas simplement éventuel et qu’il soit susceptible d’évaluation immédiate.

En application de l’article L. 321-3 du même code, le jugement doit distinguer, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires, en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. La juridiction applique ces principes en distinguant l’indemnité principale et l’indemnité de remploi et en motivant les bases de calcul retenues.

Quelle est la date de référence retenue pour l’évaluation des biens expropriés et selon quels textes est-elle déterminée ?

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Il précise que certaines améliorations ne donnent pas lieu à indemnité lorsqu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête étant présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire.

L’article L. 322-2 du même code dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, tout en prévoyant que, sous réserve des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1, ou selon d’autres dates de référence spécifiques (déclaration d’utilité publique, débat public, création de zone d’aménagement concerté). Il impose également de tenir compte des servitudes et restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à cette date, sauf intention dolosive de l’expropriant, et exclut la prise en compte des changements de valeur provoqués par l’annonce ou la perspective des travaux.

La juridiction rappelle, par référence aux articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, que la date à prendre en compte est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

Enfin, l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que, pour l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme ou un document en tenant lieu, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé, et que la date de référence est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le document d’urbanisme délimitant la zone où se situe l’emplacement réservé.

En l’espèce, la juridiction retient que le montant des indemnités doit être fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit le 13 mai 2022, et constate que le département et le commissaire du gouvernement proposent de retenir comme date de référence le 28 septembre 2021, date d’approbation de la modification du PLUI intégrant les emplacements pour l’aménagement de la route nationale concernée.

Quelles sont les conditions légales de la qualification de terrain à bâtir et pourquoi les parcelles expropriées en sont-elles exclues ?

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique réserve la qualification de terrains à bâtir aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans certains cas, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou une carte communale, ou, à défaut, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, lorsque les règles d’urbanisme et de santé publique l’exigent, un réseau d’assainissement, ces réseaux devant être situés à proximité immédiate des terrains et de dimensions adaptées à leur capacité de construction.
Le texte précise que les terrains qui, à la date de référence, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

La juridiction relève que, selon le plan local d’urbanisme intercommunal applicable, certaines parcelles sont classées en zone N, correspondant à des secteurs à protéger en raison de la qualité des sites, milieux naturels ou paysages, où tout aménagement, toute nouvelle construction et toute utilisation du sol sont en principe interdits, seules certaines constructions limitées étant autorisées sous conditions. D’autres parcelles sont classées en zone UD, destinée principalement à l’habitat et aux occupations compatibles avec la sécurité, la salubrité et la tranquillité du voisinage.

Il est constaté que les quatre parcelles concernées ne sont desservies ni en eau ni en électricité, ce qui exclut la satisfaction des critères cumulatifs de desserte posés par l’article L. 322-3. Pour les parcelles en zone N, la constructibilité est expressément exclue par le zonage. Pour les parcelles en zone UD, le commissaire du gouvernement souligne leur usage effectif de délaissés ferroviaires, leur configuration exiguë et l’absence de desserte immédiate par les réseaux de viabilité, de sorte qu’elles ne répondent pas non plus aux critères cumulatifs de l’article L. 322-3.

En conséquence, la juridiction retient qu’aucun des terrains litigieux ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir et qu’ils doivent être évalués en fonction de leur seul usage effectif.

Quels éléments déterminants le juge retient-il pour fixer la valeur unitaire des terrains expropriés et l’indemnité principale ?

Pour fixer la valeur des terrains, la juridiction se fonde sur les termes de comparaison produits par l’expropriant et par le commissaire du gouvernement, consistant en plusieurs mutations de terrains situés dans des zones comparables du PLUI, avec des natures cadastrales similaires (pré, sol, chemin de fer) et des prix au mètre carré déterminés.

Les avis et actes produits montrent notamment des prix de 2 €/m² pour des terrains situés en zone N ou Ns du PLUI et de 10 €/m² pour des terrains situés en zone UD, avec des caractéristiques proches de celles des parcelles expropriées. Ces éléments sont jugés par le tribunal comme concernant des expropriations de terrains similaires à ceux en cause et sont donc retenus comme termes de comparaison pertinents.

La juridiction tient également compte du transport sur les lieux, dont il ressort que les parcelles expropriées sont de petite surface, pour trois d’entre elles à proximité immédiate de voies ferroviaires et, pour la quatrième, entre une route nationale et une voie d’accès, deux étant en zone N et deux en zone UD. Ces caractéristiques confirment la pertinence des valeurs unitaires de 2 €/m² pour les terrains en zone N et de 10 €/m² pour ceux en zone UD.

La juridiction relève enfin que le propriétaire exproprié, qui n’a pas comparu, ne fournit aucun élément de nature à remettre en cause cette évaluation. En conséquence, elle fixe l’indemnité principale à la somme totale de 3 560 €, en retenant les valeurs unitaires proposées et les surfaces des parcelles.

Selon quels critères et modalités le juge fixe l’indemnité de remploi et l’indemnité totale d’expropriation ?

La juridiction retient la méthode proposée par l’expropriant et le commissaire du gouvernement, consistant à calculer une indemnité de remploi en pourcentage de l’indemnité principale.

Sur la base d’une indemnité principale de 3 560 €, il est proposé et retenu une indemnité de remploi égale à 20 % de cette somme, soit 712 €. Cette indemnité de remploi est qualifiée d’indemnité accessoire au sens de l’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le jugement distinguant expressément l’indemnité principale et l’indemnité de remploi et précisant leurs montants.

En additionnant l’indemnité principale (3 560 €) et l’indemnité de remploi (712 €), la juridiction fixe l’indemnité totale d’expropriation à 4 272 €, conformément aux propositions convergentes de l’expropriant et du commissaire du gouvernement.

Quel est le régime des dépens en première instance en matière d’expropriation et comment est-il appliqué dans la décision ?

L’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’en première instance, l’expropriant supporte seul les dépens.

La juridiction applique directement ce texte en condamnant le département, en sa qualité d’expropriant, aux entiers dépens de l’instance. Elle ne met donc aucune charge de dépens à la charge du propriétaire exproprié, conformément à la règle légale.

Article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité, Article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pose le principe selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice « direct, matériel et certain » causé par l’expropriation, Article L.321-3, Article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que, Article L. 1, Article L. 322-2, Articles L. 322-3 à L. 322-6, Article L. 122-4, Article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 9] [Localité 10], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L, Articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, c’est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien » qui doit être prise en compte, Article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L. 151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L, Article L. 322-3, Article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, en première instance, l’expropriant supporte seul les dépens, L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pose le principe selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice « direct, matériel et certain » causé par l’expropriation, L.321-3, L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que, L. 322-2, L. 322-3, L. 322-6, L. 122-4, L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’Article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 9] [Localité 10], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L, L. 213-6, L. 213-4 du code de l’urbanisme, c’est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien » qui doit être prise en compte, L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, L. 151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’Article L, L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, en première instance, l’expropriant supporte seul les dépens, loi n° 2010-597 du 3 juin 2010, loi n° 2000-1208

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