Reconstruction à l’identique d’un bâtiment irrégulièrement édifié : annulation du permis de construire

L’article L. 111-15 du code de l’urbanisme autorise, dans un délai de dix ans, la reconstruction à l’identique d’un bâtiment régulièrement édifié, sauf disposition contraire du document d’urbanisme ou du plan de prévention des risques. La régularité de la construction initiale constitue donc une condition préalable d’application de ce régime.

La cour relève que la maison partiellement démolie, édifiée en 1948, n’était pas couverte par le permis de construire correspondant. Les autorisations produites concernaient seulement un garage et sa transformation en habitation. La société bénéficiaire, à laquelle il appartenait d’établir la régularité de l’édification, n’a présenté aucune observation, tandis que la commune n’a pas produit le permis initial. La construction ne pouvait dès lors être regardée comme régulièrement édifiée. Le permis délivré sur le fondement de l’article L. 111-15 est annulé sur ce point.

La cour annule également l’ordonnance de rejet, l’obligation de notification prévue par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme n’étant pas opposable en raison de l’affichage incomplet ou insuffisamment explicite exigé par l’article R. 424-15 du même code. Le vice tiré de l’absence de régularité de la construction initiale n’étant pas régularisable, l’article L. 600-5-1 ne s’applique pas. La commune est condamnée à verser 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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La reconstruction à l’identique suppose que le bâtiment initial ait été régulièrement édifié. Les autorisations produites concernaient seulement un garage et sa transformation en habitation, sans établir la régularité de la maison partiellement démolie. Le permis délivré sur ce fondement est annulé. L’obligation de notification n’était pas opposable en raison d’un affichage incomplet et le vice constaté ne pouvait être régularisé.

Une société civile immobilière, propriétaire d’une maison d’habitation et d’un entrepôt situés en zones naturelles, a obtenu un permis de construire pour reconstruire à l’identique une partie de la maison effondrée après des travaux de terrassement, la réaménager en quatorze logements et démolir une partie de l’entrepôt.

Des voisins ont demandé l’annulation du permis et de leurs recours gracieux. Leur demande a d’abord été rejetée comme irrecevable, faute de justification de la notification du recours prévue par le code de l’urbanisme.

La cour administrative d’appel annule cette ordonnance. Elle constate que l’affichage du permis ne mentionnait pas clairement l’obligation de notification, de sorte que cette irrecevabilité ne pouvait être opposée. Statuant au fond, elle relève que le permis de construire de la maison initiale n’était pas produit et que les autorisations versées concernaient seulement un garage. La construction ne pouvant être tenue pour régulièrement édifiée, le permis fondé sur la reconstruction à l’identique est annulé.

• Construction initiale régulièrement édifiée
• Destruction ou démolition du bâtiment
• Respect du délai de dix ans prévu par l’article L. 111-15
• Établissement de la régularité par le bénéficiaire du permis
• Absence de justificatif du permis initial écartant la reconstruction à l’identique
• Vice affectant le fondement légal non régularisable

• Fiche d’information cadastrale relative à la parcelle
• Autorisations des années 1960 et 1970 concernant un garage
• Absence du permis de construire de la maison édifiée en 1948
• Absence de production du permis initial par la commune
• Photographie du panneau d’affichage du permis

Le bénéficiaire du permis ne peut invoquer la reconstruction à l’identique sans établir l’édification régulière du bâtiment initial. Les voisins obtiennent l’annulation partielle du permis, tandis que la commune supporte les frais irrépétibles.

• Exclusion du régime de reconstruction à l’identique
• Annulation du permis sur le périmètre contesté
• Impossibilité de régulariser le vice par l’article L. 600-5-1
• Vérification renforcée du permis de construire initial
• Versement de 1 500 euros par la commune aux requérants

À faire

• Produire le permis de construire du bâtiment initial
• Vérifier la régularité de chaque construction existante
• Contrôler les mentions du panneau d’affichage
• Notifier le recours sous quinze jours francs
• Joindre l’acte attaqué à la requête d’appel

À éviter

• Invoquer l’article L. 111-15 sans preuve de régularité
• Assimiler une autorisation de garage au permis initial
• Omettre la notification à l’auteur de la décision
• Se fier à un affichage incomplet ou illisible
• Compter sur une régularisation d’un vice non régularisable

L’obligation de notification des recours d’urbanisme

L’article R. 600-1 du code de l’urbanisme impose la notification du recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation, à peine d’irrecevabilité. Toutefois, l’article R. 424-15 exige que cette obligation soit mentionnée dans l’affichage du permis. En l’absence de mention apparente et complète, l’irrecevabilité ne peut être opposée. La production tardive des justificatifs en appel demeure par ailleurs impossible lorsque le requérant a été invité à régulariser en première instance.

La régularité de la construction initiale

L’article L. 111-15 du code de l’urbanisme suppose qu’un bâtiment régulièrement édifié ait été détruit ou démoli. La charge d’établir cette régularité incombe au bénéficiaire du permis. La production d’autorisations relatives à un garage et à sa transformation en habitation ne suffit pas à établir le permis de construire de la maison initiale. En l’absence de ce justificatif, la reconstruction à l’identique ne peut être légalement autorisée.

L’absence de régularisation du vice affectant le permis

La cour juge que le vice tenant à l’utilisation de l’article L. 111-15 pour reconstruire un bâtiment irrégulièrement édifié n’est pas régularisable par sa nature. Le mécanisme de sursis à statuer prévu par l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ne peut donc être appliqué, et le permis est annulé dans la mesure concernée.

Article R. 222-1 du Code de justice administrative, Article R. 412-1 du Code de justice administrative, Article R. 811-13 du Code de justice administrative, Article R. 612-1 du Code de justice administrative, Article L. 761-1 du Code de justice administrative, Article R. 751-10 du Code de justice administrative, Article R. 600-1 du Code de l’urbanisme, Article R. 424-15 du Code de l’urbanisme, Article L. 111-15 du Code de l’urbanisme, Article L. 600-4-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 311-1 du Code des relations entre le public et l’administration, Article L. 2131-1 du Code général des collectivités territoriales, Article L. 151-11 du Code de l’urbanisme, Article R. 431-10 du Code de l’urbanisme, Loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire

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