Référé et travaux d’urbanisme : absence de trouble manifestement illicite établi par les voisins

La cour rappelle que l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état en présence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, même en cas de contestation sérieuse. Toutefois, une contestation sérieuse portant sur l’existence même du trouble ou son caractère illicite exclut l’intervention du juge des référés.

La validité et la péremption d’un permis de construire relèvent de l’autorité administrative et, en cas de contentieux, du juge administratif. La cour judiciaire ne pouvait donc constater elle-même la péremption du permis. La demande de sursis a par ailleurs été déclarée irrecevable sur le fondement de l’article 74 du Code de procédure civile, car elle n’avait pas été soulevée avant les défenses au fond.

Les articles R. 421-1 et R. 424-17 du Code de l’urbanisme ont été examinés au regard de l’autorisation existante. Les procès-verbaux, photographies et plans établissaient seulement l’existence d’un chantier en cours, sans démontrer avec l’évidence requise en référé des travaux non autorisés ou non conformes. Le plan local d’urbanisme intercommunal, postérieur au permis, ne pouvait régir les travaux autorisés par celui-ci.

Faute de preuve suffisante d’une infraction au Code de l’urbanisme, d’un trouble anormal de voisinage ou d’un dommage imminent, les demandes de suspension et de démolition ont été rejetées. Le demandeur, succombant, a été condamné aux dépens et à une indemnité globale de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Un propriétaire voisin demandait la suspension de travaux, la destruction de constructions et une astreinte, invoquant la péremption du permis de construire et un trouble manifestement illicite. La cour a déclaré irrecevable la demande de sursis dans l’attente de la décision administrative, confirmé le rejet des mesures sollicitées et condamné le demandeur aux dépens et à une indemnité de procédure.

Un propriétaire voisin reprochait à deux propriétaires la réalisation de travaux d’agrandissement sur une parcelle contiguë. Il soutenait que le permis de construire délivré en 2013 était périmé et que les travaux, réalisés sans autorisation valable et en méconnaissance du plan local d’urbanisme intercommunal, causaient une perte de vue, une perte de valeur, des nuisances sonores et une surdensification du secteur.

Il a demandé en référé la suspension des travaux, la destruction des constructions et le paiement de frais de constat. Le juge des référés a refusé d’intervenir. En appel, le demandeur a sollicité un sursis dans l’attente d’une décision administrative sur la péremption du permis.

La cour a déclaré ce sursis irrecevable, puis a confirmé l’absence de trouble manifestement illicite. Les pièces produites démontraient seulement l’existence d’un chantier, sans établir des travaux non autorisés, une violation manifeste des règles d’urbanisme ou des nuisances suffisamment prouvées. Le demandeur a été condamné aux dépens et à 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

• Établir une violation évidente d’une règle de droit
• Démontrer que les travaux excèdent ou méconnaissent le permis délivré
• Ne pas confondre la compétence judiciaire avec celle du juge administratif
• Produire des éléments suffisants sur l’existence concrète du trouble
• Établir les nuisances, la gêne ou le dommage allégué
• Présenter les exceptions de procédure avant toute défense au fond

• Demande et arrêté de permis de construire de 2013
• Photographies et plans du projet autorisé
• Procès-verbaux de constat des 27 juin 2024, 5 et 22 juin 2025
• Photographies du chantier et des travaux en cours
• Absence de pièce établissant les nuisances sonores alléguées
• Absence d’élément comparatif établissant la perte de vue

Le demandeur échoue à obtenir la suspension ou la démolition, faute de démontrer un trouble manifestement illicite. Les propriétaires des travaux conservent le bénéfice de l’autorisation tant qu’elle n’est pas annulée ou déclarée périmée par l’autorité compétente.

• Rejet des demandes de suspension et de démolition
• Absence d’astreinte prononcée
• Condamnation du demandeur aux dépens d’appel
• Paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700
• Frais de constat non remboursés au demandeur

À faire

• Soulever toute exception avant les défenses au fond
• Saisir l’autorité administrative pour contester la péremption
• Comparer précisément les travaux avec les plans autorisés
• Documenter les nuisances par des éléments objectifs
• Établir une comparaison fiable de la situation antérieure

À éviter

• Demander tardivement un sursis à statuer
• Demander au juge judiciaire de constater la péremption
• Assimiler un chantier en cours à une infraction prouvée
• Fonder la perte de vue sur de simples projections personnelles
• Invoquer des nuisances sans produire de justificatifs

La recevabilité du sursis à statuer

La demande de sursis, fondée sur l’attente d’une décision administrative relative à la péremption du permis, a été présentée après plusieurs conclusions au fond. En application de l’article 74 du Code de procédure civile, elle devait être soulevée avant toute défense au fond. Elle a donc été déclarée irrecevable.

Le trouble manifestement illicite en matière d’urbanisme

Selon l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, le référé peut ordonner une mesure pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Encore faut-il établir avec évidence une violation de la règle de droit. Les pièces ne démontraient pas que les travaux excédaient le permis ou nécessitaient une autorisation supplémentaire.

La compétence administrative sur la péremption du permis

La validité ou la péremption d’un permis de construire relève de l’autorité municipale et du juge administratif en cas de contestation. La cour judiciaire ne pouvait donc pas constater elle-même la caducité du permis. En l’absence d’annulation ou de constat administratif de péremption, l’autorisation devait être tenue pour valable au stade du référé.

Article 378 du Code de procédure civile, Article 379 du Code de procédure civile, Article 74 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article R. 421-1 du Code de l’urbanisme, Articles R. 421-2 à R. 421-8-2 du Code de l’urbanisme, Articles R. 421-9 à R. 421-12 du Code de l’urbanisme, Article R. 427-7 du Code de l’urbanisme, Article R. 424-17 du Code de l’urbanisme, Article R. 424-10 du Code de l’urbanisme, Article L. 480-14 du Code de l’urbanisme, Article L. 421-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 421-5 du Code de l’urbanisme, Article L. 421-5-3 du Code de l’urbanisme, Article L. 480-4 du Code de l’urbanisme, Article L. 610-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 480-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 480-9 du Code de l’urbanisme, Article L. 421-8 du Code de l’urbanisme, Article L. 451-3 du Code de l’urbanisme, Article L. 121-22-5 du Code de l’urbanisme, Article L. 430-2 du Code de l’urbanisme, Articles L. 111-1 à L. 111-10 du Code de l’urbanisme, Article L. 111-15 du Code de l’urbanisme, Article L. 111-19-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 111-23 du Code de l’urbanisme, Article L. 115-3 du Code de l’urbanisme, Articles L. 131-1 à L. 131-7 du Code de l’urbanisme, Article L. 113-11 du Code de l’urbanisme, Article L. 113-12 du Code de l’urbanisme, Article L. 114-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 141-1 du Code de l’environnement, Article 1253 du Code civil, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile

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