TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 22/09768
N° Portalis 352J-W-B7G-CXWKI

N° MINUTE : 5

Assignation du :
08 Juillet 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 15 Septembre 2026
DEMANDERESSES

S.E.L.A.R.L. [B] FLOREK, prise en la personne de Maître [X] [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. BNV IMMO
[Adresse 1]
[Localité 1]

S.A.R.L. BNV IMMO
[Adresse 2]
[Localité 2]

toutes deux représentées par Maître Fabienne BERNERON, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0617

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI PYRÉNÉES-GAMBETTA
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître David-Benjamin MEYER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #L0295, et assistée de Maître Sylvain LEROY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats, et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 13 Mai 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 26 juin 2007, la S.C.I. SCI PYRÉNÉES-GAMBETTA a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BNV IMMO des locaux composés d’une boutique avec sanitaires indépendants en rez-de-chaussée, d’un bureau, d’un dégagement et d’un local d’archives au premier étage, ainsi que de deux caves en sous-sol, constituant les lots n°2, n°3, n°6, n°41 et n°42 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 2] cadastré section CL numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 11 juin 2007 afin qu’y soit exercée une activité de transactions immobilières, de gestion immobilière, de conseil en transactions immobilières et gestion immobilière, de syndic de copropriété, d’assurance, et de courtage de prêts, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 40.528,80 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 11 juin 2016.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 décembre 2020, la S.A.R.L. BNV IMMO a fait signifier à la S.C.I. SCI PYRÉNÉES-GAMBETTA une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021, aux clauses et conditions du bail expiré et moyennant un loyer d’un montant égal à celui de la valeur locative des locaux.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.A.R.L. BNV IMMO a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 11 janvier 2022, notifié à la S.C.I. SCI PYRÉNÉES-GAMBETTA un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 31.140 euros euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021, puis a, par exploit de commissaire de justice en date du 8 juillet 2022, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 20 octobre 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C.I. SCI PYRÉNÉES-GAMBETTA à la S.A.R.L. BNV IMMO pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021 ; fixé le montant du loyer de renouvellement à la valeur locative, eu égard à la durée supérieure à douze année du bail expiré par l’effet de la tacite prolongation ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [O] [S] aux fins d’estimation de la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er janvier 2021 ; fixé à la somme de 3.500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire devant être consignée par la S.A.R.L. BNV IMMO ; et fixé le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. BNV IMMO pendant la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges locatives.

Par jugement en date du 27 mars 2024 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°73 A du 12 avril 2024, le tribunal de commerce d’Orléans a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.A.R.L. BNV IMMO, et désigné la S.E.L.A.R.L. AJASSOCIÉS prise en la personne de Maître [N] [M] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance, ainsi que la S.E.L.A.R.L. [B] FLOREK prise en la personne de Maître [X] [B] en qualité de mandataire judiciaire.

L’expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 12 janvier 2024, a organisé une réunion contradictoire en son cabinet le 5 mars 2024, a adressé un pré-rapport aux parties le 12 mars 2024, et a déposé son rapport définitif le 12 juin 2024, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 42.300 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021.

Par jugement en date du 11 décembre 2024 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°250 A du 27 décembre 2024, le tribunal de commerce d’Orléans a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la S.A.R.L. BNV IMMO, et désigné la S.E.L.A.R.L. [B] FLOREK prise en la personne de Maître [X] [B] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par mémoire notifié par lettre recommandée en date du 6 janvier 2025 expédiée le 7 janvier 2025 et remis au greffe par RPVA le 14 janvier 2025, la S.E.L.A.R.L. [B] FLOREK prise en la personne de Maître [X] [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. BNV IMMO est intervenue volontairement à l’instance.

Par lettre adressée par courriel par l’intermédiaire de son conseil en date du 6 mars 2025, la S.C.I. SCI PYRÉNÉES-GAMBETTA a informé la S.E.L.A.R.L. [B] FLOREK prise en la personne de Maître [X] [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. BNV IMMO que cette dernière avait quitté les locaux sans lui restituer les clefs.

Par lettre en date du 11 mars 2025, la S.E.L.A.R.L. [B] FLOREK prise en la personne de Maître [X] [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. BNV IMMO a notifié à la S.C.I. SCI PYRÉNÉES-GAMBETTA la résiliation du contrat de bail commercial, et indiqué à cette dernière que les clefs des locaux avaient été déposées au siège social de la S.A.S. CAIRASOU – LE CHAT BOTTIER sis [Adresse 4] à [Localité 2].

Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 18 novembre 2025 réceptionnée le 21 novembre 2025 et remis au greffe par RPVA le 18 novembre 2025, la S.A.R.L. BNV IMMO et la S.E.L.A.R.L. [B] FLOREK prise en la personne de Maître [X] [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de la première demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement de l’article L. 145-34 du code de commerce, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 35.535,50 euros hors taxes et hors charges correspondant à la valeur locative des locaux ;à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 38.766 euros hors taxes et hors charges correspondant à la valeur locative des locaux ;en tout état de cause, débouter la S.C.I. SCI PYRÉNÉES-GAMBETTA de l’intégralité de ses demandes ;condamner la S.C.I. SCI PYRÉNÉES-GAMBETTA à rembourser les trop-perçus de loyers depuis le 1er janvier 2021, ainsi que le dépôt de garantie détenu par cette dernière ;condamner la S.C.I. SCI PYRÉNÉES-GAMBETTA au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C.I. SCI PYRÉNÉES-GAMBETTA aux dépens.
À l’appui de leurs prétentions, la S.A.R.L. BNV IMMO et la S.E.L.A.R.L. [B] FLOREK prise en la personne de Maître [X] [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de la première font valoir que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire des locaux peut être estimée à la somme annuelle de 550 euros ou de 600 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface pondérée des locaux de 71 m2, et non de 74,92 m2 comme retenu à tort par l’expert judiciaire, et après application de trois abattements de 5%, de 2% et de 2% prenant en considération respectivement les travaux réalisés dans les locaux au cours du bail expiré ainsi que les deux clauses exorbitantes du droit commun stipulées au contrat transférant à la charge de la locataire le remboursement de la taxe foncière et des charges de copropriété non locatives, le montant du loyer du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle principale de 35.535,50 euros hors taxes et hors charges ou à la somme annuelle subsidiaire de 38.766 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 10 mars 2026 réceptionnée le 16 mars 2026 et remis au greffe par RPVA le 10 mars 2026, la S.C.I. SCI PYRÉNÉES-GAMBETTA sollicite du juge des loyers commerciaux de :

prononcer la nullité du mémoire notifié par la S.A.R.L. BNV IMMO et par la S.E.L.A.R.L. [B] FLOREK prise en la personne de Maître [X] [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de cette dernière le 6 janvier 2025 ;juger que les demandes de la S.A.R.L. BNV IMMO ne sont pas soutenues;fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 52.113 euros hors taxes et hors charges ;fixer la somme de 26.213,56 euros au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. BNV IMMO ;condamner la S.E.L.A.R.L. [B] FLOREK prise en la personne de Maître [X] [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. BNV IMMO à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.E.L.A.R.L. [B] FLOREK prise en la personne de Maître [X] [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. BNV IMMO aux dépens.
Au soutien de ses demandes, la S.C.I. SCI PYRÉNÉES-GAMBETTA expose qu’eu égard aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, et compte tenu de la surface pondérée des locaux de 77,55 m2, la valeur locative statutaire unitaire s’élève à la somme annuelle de 700 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’après application de deux abattements de 2% chacun prenant en considération respectivement les deux clauses exorbitantes du droit commun stipulées au contrat transférant à la charge de la locataire le remboursement de la taxe foncière et des charges de copropriété non locatives, le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle de 52.113 euros hors taxes et hors charges, sans qu’il y ait lieu de pratiquer un abattement supplémentaire au titre des travaux réalisés par la preneuse au cours du bail expiré, lesquels constituent de simples travaux d’entretien et de réparations locatives.

La bailleresse ajoute que la preneuse demeure redevable d’un arriéré locatif d’un montant de 26.213,56 euros, ce qui justifie sa demande reconventionnelle de fixation de créance.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 13 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2026, puis prorogée successivement au 31 août et au 15 septembre 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de nullité du mémoire notifié par la locataire et par son liquidateur judiciaire le 6 janvier 2025

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

En outre, en application des dispositions de l’article R.145-25 du même code, les mémoires contiennent : 1°) une copie de la demande en fixation de prix faite, selon le cas, en application de l’article L. 145-11 ou en application de l’article R. 145-20 ; 2°) l’indication des autres prétentions ; 3°) les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l’autre partie. Les mémoires en réplique ou ceux rédigés après l’exécution d’une mesure d’instruction peuvent ne comporter que les explications de droit ou de fait.

En vertu des dispositions de l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions des articles 114 et 115 du même code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

Enfin, d’après les dispositions des articles 117 et 121 dudit code, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : le défaut de capacité d’ester en justice ; le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. Dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, outre que la S.C.I. SCI PYRÉNÉES-GAMBETTA ne développe aucun moyen de fait ou de droit à l’appui de son exception de nullité du mémoire notifié par la locataire le 6 janvier 2025, force est en tout état de cause de constater que celle-ci est inopérante dès lors que la présente juridiction doit statuer sur le dernier mémoire notifié par la S.A.R.L. BNV IMMO et par la S.E.L.A.R.L. [B] FLOREK prise en la personne de Maître [X] [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de cette dernière par lettre recommandée en date du 18 novembre 2025 réceptionnée le 21 novembre 2025 et remis au greffe par RPVA le 18 novembre 2025, dont la validité n’est pas contestée, de sorte que l’éventuelle nullité du précédent mémoire notifié le 6 janvier 2025 est réputée avoir été couverte par la notification de ce dernier mémoire.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. SCI PYRÉNÉES-GAMBETTA de son exception de nullité du mémoire notifié par la S.A.R.L. BNV IMMO et par la S.E.L.A.R.L. [B] FLOREK prise en la personne de Maître [X] [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de cette dernière par lettre recommandée en date du 6 janvier 2025 expédiée le 7 janvier 2025 et remis au greffe par RPVA le 14 janvier 2025.

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions des trois premiers alinéas de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En vertu des dispositions du premier alinéa et de la première phrase du deuxième alinéa de l’article L. 145-9 dudit code, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-10 de ce code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

Enfin, d’après les dispositions du troisième alinéa de l’article L. 145-12 du code susvisé, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le loyer des baux renouvelés s’étant poursuivis pendant plus de douze années par tacite prolongation doit être fixé à la valeur locative (Civ. 3, 8 novembre 1995 : pourvoi n°93-16642 ; Civ. 3, 5 février 2013 : pourvoi n°12-10069).

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu par acte notarié en date du 26 juin 2007 pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 11 juin 2007, s’est prolongé tacitement à compter du 11 juin 2016 jusqu’au 31 décembre 2020, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. BNV IMMO à la S.C.I. SCI PYRÉNÉES-GAMBETTA par acte d’huissier de justice en date du 30 décembre 2020, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er janvier 2021, date expressément mentionnée dans ladite demande et correspondant au premier jour du trimestre civil suivant celle-ci (pièces n°1 et n°2 en demande, et n°1 en défense), si bien qu’il est démontré que la durée totale de ce bail expiré a finalement excédé douze années pour atteindre treize années six mois et vingt jours, de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative, ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur locative de renouvellement des locaux litigieux.

Sur les caractéristiques des locaux

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble ancien, élevé sur un niveau de sous-sol et un rez-de-chaussée, de six étages droits, avec une façade en pierre du rez-de-chaussée au premier étage, puis enduite au-delà, au ravalement d’état moyen, avec toiture en zinc ; et jouissent d’une bonne visibilité avec un linéaire de façade d’environ 9,50 mètres (pages 21, 22 et 27 du rapport d’expertise judiciaire).

D’après la 6ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l’espèce, l’expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 100,44 m², et retient qu’ils sont divisés en six zones, à savoir : une première zone en rez-de-chaussée constituée d’un accueil à destination de la réception de la clientèle et d’une salle de réunion d’une surface utile et d’une surface pondérée de 41,30 m² ; une deuxième zone en rez-de-chaussée constituée d’une fraction des bureaux à destination de la réception de la clientèle d’une surface utile de 25,20 m² et d’une surface pondérée de 22,68 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,90 ; une troisième zone en rez-de-chaussée constituée du surplus des bureaux à destination de la réception de la clientèle d’une surface utile de 1,40 m² et d’une surface pondérée de 1,26 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,90 ; une quatrième zone en rez-de-chaussée constituée d’annexes diverses (sanitaires et kitchenette) non accessibles à la clientèle d’une surface utile de 6,30 m² et d’une surface pondérée de 2,52 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,40 ; une cinquième zone au premier étage constituée d’un dégagement, d’un bureau et d’un local d’archive d’une surface utile de 26,24 m² et d’une surface pondérée de 6,56 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,25 ; et une sixième zone au sous-sol constituée de deux caves non accessibles à la clientèle d’une surface utile de 6 m² et d’une surface pondérée de 0,60 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,10 ; soit une surface pondérée totale de 74,92 m² (pages 23, 24, 25, 26 et 30 du rapport d’expertise judiciaire).

C’est à juste titre que la bailleresse, qui produit aux débats un dossier technique immobilier établi par la S.A.R.L. DNR SERVICES exerçant sous le nom commercial « DEFIM » en date du 7 mai 2025 (pièce n°14 en défense), se prévaut d’une « surface au sol de 107,50 m² » (page 8 de son dernier mémoire), dès lors qu’il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que l’expert judiciaire a commis une erreur de calcul, le total des surfaces utiles susvisées s’élevant à : 41,30 + 25,20 + 1,40 + 6,30 + 26,24 + 6 = 106,44 m², et non 100,44 m², soit une surface au sol proche de celle alléguée.

Cependant, cette erreur de calcul est insignifiante dans la mesure où l’expert judiciaire a effectivement procédé à la pondération de l’intégralité de la surface des locaux.

Concernant la pondération de la deuxième zone en rez-de-chaussée susmentionnée, la preneuse estime que doit être appliqué un coefficient de 0,85 considérant que le coefficient de 0,90 retenu par l’expert judiciaire est trop élevé et ne tient pas compte du fait que l’accès à cette zone est étroit, soulignant au surplus que le fait que cette zone bénéficie d’un éclairement naturel importe peu dès lors qu’en tout état de cause, celle-ci ne peut accueillir de personnes à mobilité réduite.

De fait, si l’expert a répondu à cette contestation en indiquant que « le coefficient de 0,90 apparaît justifié malgré le passage étroit, compte tenu d’un éclairement naturel depuis la [Adresse 5] et d’un accès depuis les parties communes » (page 43 du rapport d’expertise judiciaire), cette conclusion n’emporte pas la conviction de la présente juridiction, dès lors qu’eu égard à son accès par un passage étroit rendant difficile l’accès à la clientèle, et plus particulièrement aux personnes à mobilité réduite, et tendant ainsi à limiter l’utilité de cette zone, un coefficient de 0,85 apparaît en effet plus adapté et sera retenu.

S’agissant de la pondération de la troisième zone en rez-de-chaussée, la locataire sollicite l’application d’un coefficient de 0,60.

Il y a effectivement lieu de relever que c’est à tort que l’expert judiciaire a répondu sur ce point que « la zone 3 correspond à un surplus de la zone 2 de 1,40 m², ce qui justifie de retenir le même coefficient que la zone 2, d’autant qu’elle comprend une fenêtre » (page 43 du rapport d’expertise judiciaire), dans la mesure où la charte de l’expertise en évaluation immobilière préconise un coefficient de pondération compris entre 0,40 et 0,60, et où en l’occurrence, si cette troisième zone peut être considérée comme le prolongement de la deuxième, elle correspond toutefois à une zone distincte dépassant une profondeur de dix mètres et dont l’utilité est relative compte tenu de sa surface, de sa disposition en angle au fond des locaux et de sa faible accessibilité à la clientèle, si bien qu’un coefficient de 0,60 sera appliqué.

Enfin, pour ce qui est de la pondération de la cinquième zone, située au premier étage, la demanderesse souhaite voir appliquer un coefficient de 0,20 en raison de l’impossibilité d’accès aux personnes à mobilité réduite par les parties communes, et de l’absence d’accessibilité à la clientèle par la boutique ; pour sa part, la bailleresse désire voir appliquer un coefficient de pondération de 0,35 considérant que les bureaux de cet étage sont accessibles à la clientèle par un escalier intérieur en colimaçon ainsi que par un escalier extérieur dans les parties communes, qu’ils sont visibles par le biais d’une fenêtre donnant sur rue, et que leur usage est effectif grâce à la sous-location autorisée pour une activité recevant du public.

L’expert judiciaire note que le premier étage est « accessible depuis la boutique par un escalier hélicoïdal vitré d’une largeur de 0,46 m environ et depuis les parties communes par un escalier en bois ciré d’une largeur de 0,89 m environ et une porte à simple vantail » (page 24 du rapport d’expertise judiciaire).

De plus, il est établi que par acte notarié en date du 29 juin 2011, la S.C.I. SCI PYRÉNÉES-GAMBETTA a autorisé la S.A.R.L. BNV IMMO à sous-louer le premier étage « au profit de Mesdemoiselles [J] [R] et [D] [I], ou à toute personne morale qu’elles constitueraient, notamment la S.A.R.L. SRJG GESTION, pour l’exercice de leur activité d’administrateur de biens » (pièce n°7 en défense, page 2).

Si ce premier étage est effectivement inaccessible aux personnes à mobilité réduite, force est toutefois de constater que d’une part, il demeure accessible aux personnes valides, et que d’autre part rien n’interdit aux sous-locataires susvisées d’y recevoir leurs clients ; dans ces conditions, dans la mesure où cette zone se révèle particulièrement utile pour l’activité exercée en raison de sa superficie et de l’éclairage naturel dont elle dispose, et dès lors que la charte de l’expertise en évaluation immobilière préconise un coefficient de pondération compris entre 0,30 et 0,40 si cette zone doit être considérée comme assimilable à une zone de vente, et entre 0,15 et 0,30 si celle-ci constitue une annexe diverse reliée, il y a lieu de retenir le coefficient de 0,30, commun à ces deux hypothèses, qui apparaît plus adéquat.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments qu’en définitive, la surface pondérée totale des locaux s’élève à : 41,30 + (25,20 x 0,85) + (1,40 x 0,60) + 2,52 + (26,24 x 0,30) + 0,60 = 74,55 m2.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 74,55 m².

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, eu égard à l’étude des diverses données et des treize références issues de son observation du marché, constituées de sept locations nouvelles au prix du marché dont quatre pour lesquelles a été versé un droit au bail, de cinq renouvellements amiables, et d’une fixation judiciaire, à un prix unitaire compris entre 268 euros et 859 euros par mètre carré pondéré, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire statutaire annuelle de 600 euros par mètre carré pondéré (pages 34, 35, 36, 37 et 40 du rapport d’expertise judiciaire).

Contrairement à ce qu’affirme la bailleresse, ne sauraient être retenues les seules références concernant des activités de téléphonie et de banques.

En effet, la référence d’activité de téléphonie et une référence pour une activité de banque sous l’enseigne « CRÉDIT AGRICOLE » portent sur des loyers pour lesquels a été versé un droit au bail, avec un prix unitaire respectif de 800 euros et 690 euros par mètre carré pondéré et une date d’effet respective au 1er octobre 2017 et au 6 novembre 2017 ; concernant la référence pour une activité de banque exercée sous l’enseigne « CRÉDIT MUTUEL », il s’agit d’un renouvellement amiable à effet au 1er juillet 2020 avec un prix unitaire de 287 euros par mètre carré pondéré ; étant observé que le prix de l’ensemble de ces références a été fixé contractuellement par les parties et peut prendre en compte des éléments différents de ceux pris en considération pour la valeur locative fixée judiciairement.

De plus, si l’expert judiciaire a retenu des références situées sur des axes dotés d’une attractivité moindre que celle des locaux loués, ces dernières ont été relativisées en considération des caractéristiques des locaux, de leur situation géographique et des facteurs locaux de commercialité.

Enfin, pour sa part, la locataire n’invoque ni n’apporte aucun élément justifiant de minorer le prix unitaire à 550 euros par mètre carré pondéré.

Dès lors, les conclusions expertales emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire statutaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme annuelle de 600 euros par mètre carré pondéré.

Sur les facteurs de minoration de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

Selon les dispositions des deux premières phrases du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial expiré litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu d’examiner les différentes clauses invoquées par les parties.

D’après les dispositions de l’article 1380 et du I de l’article 1400 du code général des impôts, la taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel.

En outre, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Enfin, l’article 5 du code de procédure civile dispose quant à lui que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il convient de rappeler que le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative (Civ. 3, 24 mars 2015 : pourvoi n°13-23553 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-19818 ; Civ. 3, 23 mai 2019 : pourvoi n°18-14917 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-21943 ; Civ. 3, 8 février 2024 : pourvoi n°22-24268 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-17227).

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 6 – CHARGES » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte notarié en date du 26 juin 2007 stipule que : « 6.1 – Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR en acquittant à chaque terme de loyer, la quote-part des charges de copropriété, les taxes de toute nature, les impôts fonciers, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, d’une manière générale toutes les dépenses d’exploitation de l’immeuble, de réparation et d’entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature tant des lieux loués que des parties réputées communes à l’immeuble, le tout de façon à ce que le loyer soit net pour le BAILLEUR » (pièce n°1 en demande et en défense, page 4).

Force est de constater que cette clause est empreinte d’un caractère exorbitant du droit commun dès lors qu’elle constitue un transfert de charge sur la preneuse du coût de la taxe foncière et du coût de l’ensemble des charges de copropriété, y compris celles non locatives, lesquelles incombent en principe légalement à la bailleresse, ce qui justifie l’application d’un abattement.

De fait, à l’instar de l’expert judiciaire, les parties s’accordent pour pratiquer un abattement de 2% au titre de chacun de ces deux types de taxes et charges exorbitantes, lequel sera retenu.

Aux termes des dispositions de la dernière phrase du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 555 du code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, lorsque des travaux d’amélioration ont été réalisés par le preneur sans la participation du bailleur à leur financement, alors ce dernier ne peut se prévaloir de ces améliorations, par l’effet de l’accession, que lors du second renouvellement du bail consécutif à la période pendant laquelle celles-ci ont été réalisées (Civ. 3, 28 juin 1989 : pourvoi n°88-11134 ; Civ. 3, 15 mai 1991 : pourvoi n°89-19190 ; Civ. 3, 10 juillet 1991 : pourvoi n°90-11426 ; Civ. 3, 30 novembre 1994 : pourvoi n°92-14948 ; Civ. 3, 2 décembre 1998 : pourvoi n°97-11041 ; Civ. 3, 27 septembre 2006 : pourvoi n°05-13981 ; Civ. 3, 27 septembre 2011 : pourvoi n°10-24674 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-13221 ; Civ. 3, 9 juillet 2020 : pourvoi n°19-16022 ; Civ. 3, 7 septembre 2022 : pourvoi n°21-16613) ; et que d’autre part, en l’absence de caractère d’ordre public de l’article R. 145-8 du code de commerce susvisé, les parties peuvent y déroger contractuellement en reportant la date d’accession à la fin de la jouissance du locataire, les modifications apportées aux lieux loués par le preneur restant dès lors sans incidence sur la fixation du loyer jusqu’à la sortie des lieux de ce dernier (Civ. 3, 22 juin 1988 : pourvoi n°87-13532 ; Civ. 3, 21 mars 2001 : pourvoi n°99-16640), ce qui est notamment le cas en présence d’une clause stipulant que les travaux réalisés par le preneur resteront la propriété du bailleur sans indemnité, à moins que ce dernier ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, de sorte qu’une telle clause d’accession ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles (Civ. 3, 7 février 2007 : pourvoi n°05-21428 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-21713 ; Civ. 3, 17 novembre 2021 : pourvoi n°20-16802), ce qui justifie l’application d’un abattement si la valeur locative a été estimée en tenant compte des travaux réalisés (Civ. 3, 18 juin 2013 : pourvoi n°12-22226).

En l’occurrence, la clause intitulée « ARTICLE 9 – ENTRETIEN – TRAVAUX » insérée au contrat de bail commercial litigieux énonce que : « 9.1 – Le PRENEUR prendra les lieux dans leur état actuel, sans pouvoir demander au BAILLEUR aucune réparation d’aucune sorte. Il réalisera à ses frais les travaux nécessités pour l’exploitation de son activité. […] 9.3 – Il aura la charge de toutes les réparations autres que celles définies à l’article 606 du Code Civil et devra rendre les lieux en bon état desdites réparations à l’expiration du contrat de sous-location. 9.4 – Il devra, notamment, faire entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel ainsi que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, parquets, carrelages, revêtements de sol, boiseries. […] 9.6 – […] Le PRENEUR sera également responsable de toutes réparations normalement à la charge du BAILLEUR mais qui seraient nécessitées soit par le défaut d’exécution des réparations dont le PRENEUR a la charge comme il est dit ci-dessus, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs, soit dans les lieux loués, soit dans d’autres parties de l’immeuble. 9.7 – Il ne pourra faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons, etc… sans le consentement exprès et par écrit du BAILLEUR. Tous embellissements et améliorations resteront, à l’expiration du contrat de sous-location, la propriété du BAILLEUR, à moins que celui-ci ne préfère la remise des lieux dans leur état primitif » (pièce n°1 en demande et en défense, page 6).

La présente juridiction note que cette clause prévoit expressément une option dont dispose la propriétaire lui permettant de réclamer le rétablissement des lieux dans leur état primitif, si bien qu’il est établi que l’accession, nonobstant l’utilisation de l’expression « à l’expiration du contrat de sous-location », ne joue en réalité qu’à la fin des relations contractuelles, c’est-à-dire au départ de la locataire, dans la mesure où ce n’est nullement à l’occasion d’un renouvellement, mais lors de leur restitution définitive, que les locaux doivent être remis dans leur état primitif.

Ainsi, il y a lieu de retenir que les travaux réalisés par la preneuse, puisqu’ils ne peuvent devenir la propriété de la bailleresse qu’à la fin des relations contractuelles entre les parties, et non en cas de renouvellement du bail, ne doivent pas être pris en compte dans la valeur locative, sous réserve qu’il s’agisse de travaux d’embellissements et d’améliorations.

Or, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la locataire a fait réaliser au cours du bail expiré des travaux d’un montant de 7.115,82 euros hors taxes, consistant en un grattage, en l’ouverture des fissures, en un ponçage et en une vitrification du parquet, en la pose de radiateurs, en un grattage des murs abîmés à la suite d’un dégât des eaux, ainsi qu’en la fourniture et en la pose de parquet abîmés et de dalles de plafond abîmées (page 27 du rapport d’expertise judiciaire).

Force est de constater que d’une part, il n’est nullement établi que les travaux susvisés constituent des embellissements et améliorations des locaux loués, consistant au contraire en des travaux d’entretien et de réparation incombant à la preneuse au sens des dispositions des articles 1720 et 1754 du code civil, et qu’en tout état de cause, il n’est pas démontré que ces menus travaux aient eu une quelconque incidence sur la consistance des locaux, si bien qu’il y a lieu de retenir que la valeur locative des locaux appréciée par l’expert judiciaire dans l’état actuel de ceux-ci, c’est-à-dire au vu de l’état des locaux après la réalisation des travaux, n’aurait pas été différente de celle ne tenant pas compte desdits travaux, l’état des lieux d’entrée en date du 26 juin 2006 faisant d’ailleurs état de « Sol : parquet neuf » et de « Murs […] en bon état » (pièce n°8 en défense), de sorte qu’aucun abattement correspondant à la différence existant entre la valeur locative calculée en incluant les travaux et celle qu’auraient eue les locaux en l’absence de réalisation de ces travaux, n’est justifié.

En conséquence, il convient d’appliquer à la valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail deux abattements de 2% chacun prenant en considération la clause exorbitante du droit commun stipulée au contrat transférant à la charge de la preneuse respectivement le coût de la taxe foncière et le coût des charges de copropriété autres que locatives, et de rejeter la demande d’abattement formée par la S.A.R.L. BNV IMMO au titre des travaux réalisés au cours du bail expiré sur le fondement de la clause d’accession en fin de jouissance prévue à la convention.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la surface pondérée totale des locaux de 74,55 m2 ainsi qu’à la valeur locative statutaire unitaire de 600 euros par mètre carré pondéré, et compte tenu des deux abattements de 2% chacun prenant en considération la clause exorbitante du droit commun stipulée au contrat transférant à la charge de la preneuse respectivement le coût de la taxe foncière et le coût des charges de copropriété autres que locatives, la valeur locative de renouvellement des locaux peut justement et souverainement être estimée à la somme annuelle de : (74,55 x 600) – (2 + 2)% = (74,55 x 600) – 4% = 42.940,80 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 42.940,80 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021.

Sur la restitution des trop-perçus de loyers

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

D’après les dispositions de l’article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Conformément aux dispositions de l’article L. 111-2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d’exécution.

Enfin, aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 111-3 du même code, seuls constituent des titres exécutoires : 1°) les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14000 ; Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d’autre part, la décision définitive du juge des loyers commerciaux fixant le montant du loyer du bail renouvelé constitue un titre exécutoire permettant au preneur d’agir, à ses risques et périls, en exécution forcée pour recouvrer les trop-perçus de loyers versés au bailleur, en l’absence d’exercice par les parties de leur droit d’option sur le fondement des dispositions du second alinéa de l’article L. 145-57 du code de commerce (Civ. 3, 6 octobre 2016 : pourvoi n°15-12606).

En l’espèce, dès lors que d’une part, il n’est pas contesté que la locataire a payé, depuis le 1er janvier 2021 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d’un montant supérieur à celui du bail renouvelé, la facture n°22/09 en date du 1er septembre 2022 émise par la bailleresse faisant état d’un loyer mensuel d’un « Montant HT…. 3.903,00 € » corr

[…texte tronqué, 15678 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]