Permis de construire en lotissement : absence de fraude dans la division d’un projet au regard d’une OAP sectorielle

La cour annule le jugement de première instance pour défaut de réponse à un moyen opérant tiré de la fraude, puis statue par voie d’évocation. Elle rejette toutefois la demande d’annulation du permis de construire.

Le signataire était compétent sur le fondement de l’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales, la délégation ayant été régulièrement publiée et rendue exécutoire. Les certificats prévus aux articles R. 442-11 et R. 442-18 du code de l’urbanisme n’étaient pas exigibles, compte tenu de l’absence de cession du lot et des modalités de délivrance du permis d’aménager.

Au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, les mesures intégrées au projet pour réduire l’exposition au risque d’inondation excluaient l’erreur manifeste d’appréciation. En application de l’article L. 152-1 du même code, la compatibilité avec une OAP s’apprécie globalement à l’échelle de la zone. Le dépôt de sept permis presque concomitants ne caractérisait pas une manœuvre frauduleuse, le projet d’ensemble respectant les objectifs de logements et de mixité fixés par l’OAP.

Les moyens relatifs aux règles de toiture et au traitement paysager ont également été écartés. Le jugement a été annulé, mais le permis et le rejet du recours gracieux ont été maintenus. Une somme de 1 000 euros a été mise à la charge du demandeur au profit de chacune des parties défenderesses sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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La cour a annulé le jugement, faute de réponse au moyen tiré de la fraude, puis a statué par évocation. Elle a écarté les moyens relatifs à la compétence du signataire, à la complétude du dossier, aux risques d’inondation, à l’OAP, aux règles de toiture et à l’aménagement paysager. Le permis et le rejet du recours gracieux ont été maintenus.

Un voisin a demandé l’annulation d’un permis de construire délivré à la SCCV Les Châtelains pour un immeuble collectif de treize logements intégré à un lotissement de vingt lots. Le tribunal administratif ayant rejeté sa demande, il a relevé appel en invoquant notamment une fraude résultant du dépôt de sept demandes distinctes, l’incomplétude du dossier, les risques d’inondation et la méconnaissance de l’OAP ainsi que du règlement du PLUiH.

La cour a annulé le jugement, faute pour le tribunal d’avoir répondu au moyen de fraude, puis a évoqué l’affaire. Elle a écarté tous les moyens au fond : compétence du signataire, certificats non exigibles, prise en compte du risque d’inondation, compatibilité globale avec l’OAP et respect des règles de toiture et d’aménagement paysager. Le permis et le rejet du recours gracieux sont demeurés valables.

• Existence de manœuvres intentionnelles imputables au pétitionnaire
• Intention de tromper l’administration
• Objectif d’échapper à une règle d’urbanisme
• Appréciation globale de la compatibilité avec l’OAP
• Respect des objectifs de logements et de mixité sociale
• Prise en compte effective du risque d’inondation

• Permis d’aménager autorisant vingt lots et cent soixante logements
• Documents établissant l’indépendance d’urbanisation des sous-secteurs
• Carte des aléas d’inondation du secteur
• Dossier de permis décrivant le déplacement de l’accès au sous-sol
• Plan en coupe E1 établissant la toiture à deux pans
• Attestation de publication et de transmission de la délégation

Le demandeur n’obtient pas l’annulation du permis malgré l’annulation du jugement pour vice de motivation. La commune et la SCCV conservent le bénéfice de l’autorisation et reçoivent chacune une indemnité procédurale.

• Maintien du permis de construire
• Maintien du rejet du recours gracieux
• Rejet des moyens tirés de la fraude
• Absence d’exigence des certificats de lotissement
• Paiement de 1 000 euros à chaque défenderesse

À faire

• Vérifier la compétence et la publicité de la délégation de signature
• Identifier les conditions d’exigibilité des certificats du lotissement
• Analyser l’OAP à l’échelle globale de sa zone
• Documenter les mesures de prévention des risques d’inondation
• Contrôler les plans de toiture et les prescriptions paysagères

À éviter

• Invoquer une fraude sans manœuvres intentionnelles établies
• Apprécier l’OAP uniquement à l’échelle d’un lot
• Exiger un certificat sans cession ou vente autorisée
• Confondre risques d’urbanisme et impacts relevant d’une autre législation
• Omettre de répondre à un moyen opérant

La régularité de la délégation de signature du maire

L’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales permet au maire de déléguer certaines fonctions par arrêté. La délégation accordée au conseiller municipal portait sur l’instruction et la délivrance des autorisations d’occuper le sol. Ayant été transmise en préfecture et affichée en mairie, elle était exécutoire à la date de signature du permis. Le moyen tiré de l’incompétence du signataire a donc été écarté.

Les certificats exigibles pour construire en lotissement

Les articles R. 431-22, R. 442-11, R. 431-22-1 et R. 442-18 du code de l’urbanisme conditionnent la production de certificats à certaines situations liées à la répartition de la surface constructible, à la vente des lots ou à l’achèvement des équipements. Le lot 12 n’ayant pas été cédé et les conditions de délivrance du permis d’aménager ne correspondant pas aux hypothèses visées, aucun des deux certificats n’était requis.

La fraude et la compatibilité avec une OAP sectorielle

Selon la cour, la fraude suppose des manœuvres intentionnelles destinées à tromper l’administration pour échapper à une règle d’urbanisme. Le dépôt presque concomitant de sept permis n’était pas artificiel : l’OAP permettait l’urbanisation indépendante des sous-secteurs et le projet global respectait ses objectifs de logements et de répartition entre catégories. La compatibilité s’apprécie globalement à l’échelle de la zone, conformément à l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme.

Article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales, Article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, Article R. 611-7 du code de justice administrative, Article R. 431-22 du code de l’urbanisme, Article R. 442-11 du code de l’urbanisme, Article R. 431-22-1 du code de l’urbanisme, Article R. 442-18 du code de l’urbanisme, Article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, Article R. 111-2 du code de l’urbanisme, Article L. 152-1 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative