Forclusion de l’action en garantie des vices apparents : absence de réception et point de départ lié à la prise de possession en VEFA

L’action en garantie des vices apparents prévue par l’article 1642-1 du Code civil doit être engagée dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices, conformément à l’article 1648. Le délai court à compter du plus tardif de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois suivant la prise de possession. La prise de possession ne constitue pas, à elle seule, la réception des travaux. En l’absence de preuve d’une réception, la forclusion ne peut être opposée.

Le sous-acquéreur bénéficie des droits et actions attachés à l’immeuble et peut rechercher contractuellement la responsabilité des constructeurs. Le maître d’œuvre, tenu d’une obligation de moyens, engage sa responsabilité lorsqu’il manque à son obligation de surveillance, notamment en laissant subsister une malfaçon visible et contraire aux règles de l’art et au DTU applicable.

En matière de VEFA, l’achèvement s’apprécie au regard des ouvrages et équipements indispensables à l’usage du bien. Des défauts non substantiels ne font pas obstacle à l’achèvement ni au paiement des pénalités contractuelles. La restitution d’un paiement suppose d’établir son caractère indu, conformément aux articles 1302 et 1302-1 du Code civil.

La réparation du préjudice de jouissance doit être intégrale, mais les loyers prétendument exposés doivent être justifiés. La charge de la preuve pèse sur celui qui sollicite la restitution ou l’indemnisation.

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Un acquéreur d’un appartement vendu en l’état futur d’achèvement refusait la livraison en raison de défauts affectant notamment le parquet, l’électricité et les finitions. Après expertise, plusieurs responsabilités ont été retenues et des indemnités accordées. En appel, la forclusion est écartée faute de preuve d’une réception des travaux, tandis que l’indemnité pour trouble de jouissance est augmentée.

Un vendeur a fait édifier un ensemble immobilier vendu en l’état futur d’achèvement. Un acquéreur a conclu un contrat portant sur un appartement, avec modification du parquet, puis a refusé la livraison en raison de défauts d’affleurement, de problèmes électriques et de finitions inachevées. Des constats d’huissier et une expertise judiciaire ont été réalisés avant la prise de possession et le paiement du solde.

L’acquéreur a recherché la responsabilité du vendeur et de plusieurs constructeurs, ainsi que la garantie d’un assureur. Le tribunal a retenu des responsabilités concernant le parquet et accordé plusieurs indemnités, tout en ordonnant la restitution de pénalités de retard.

En appel, la forclusion a été écartée faute de preuve d’une réception des travaux. L’indemnité pour trouble de jouissance a été augmentée, tandis que la restitution des pénalités et des charges de copropriété a été refusée faute de paiement indu établi.

• Établir la réception des travaux ou la prise de possession.
• Identifier le plus tardif des événements déclenchant le délai annuel.
• Caractériser une malfaçon visible contraire aux règles de l’art.
• Relier le manquement du maître d’œuvre à son obligation de surveillance.
• Vérifier le caractère substantiel des défauts affectant l’achèvement.
• Produire la preuve d’un paiement indu pour obtenir restitution.

• Rapport d’expertise constatant les différences de niveau du parquet.
• Constatations expertales établissant la non-conformité au DTU 51-2.
• Constats d’huissier dressés lors du refus de livraison.
• Décompte de charges ne démontrant pas le paiement par le vendeur.
• Absence de justificatifs établissant les loyers prétendument acquittés.

Le vendeur ne peut opposer la forclusion sans établir la réception des travaux. L’acquéreur obtient une indemnisation du trouble de jouissance, mais doit démontrer chaque paiement dont il sollicite la restitution. Le maître d’œuvre peut être condamné lorsque la malfaçon visible révèle une surveillance insuffisante.

• Maintien de la garantie du vendeur au titre des vices apparents.
• Condamnation du maître d’œuvre au titre de son obligation de surveillance.
• Indemnisation du trouble de jouissance selon les données locatives expertales.
• Rejet des loyers non justifiés par des pièces de paiement.
• Maintien des pénalités lorsque l’achèvement n’est pas empêché par des défauts substantiels.

À faire

• Établir précisément la date de réception des travaux.
• Documenter la date effective de prise de possession.
• Faire constater les malfaçons par expertise ou constat.
• Produire les contrats, notices descriptives et documents techniques.
• Justifier chaque paiement réclamé en restitution ou indemnisation.

À éviter

• Assimiler automatiquement prise de possession et réception des travaux.
• Invoquer la forclusion sans prouver son point de départ.
• Contester une expertise sans élément technique contraire.
• Réclamer des loyers sans justificatifs de paiement.
• Demander la restitution de pénalités sans établir leur caractère indu.

Le délai de forclusion de l’article 1648 du Code civil

Le délai court pendant l’année suivant le plus tardif de la réception des travaux ou de l’expiration d’un mois après la prise de possession, conformément aux articles 1642-1 et 1648 du Code civil. La prise de possession ne vaut pas réception. Faute pour le vendeur de prouver une réception, le délai de forclusion n’a pas commencé à courir.

L’obligation de surveillance du maître d’œuvre

Le sous-acquéreur peut exercer l’action contractuelle attachée à l’immeuble contre les constructeurs. Le maître d’œuvre, tenu d’une obligation de moyens, engage sa responsabilité lorsqu’une malfaçon visible, contraire aux règles de l’art et au DTU applicable, révèle un manquement à son obligation de surveillance.

La restitution des pénalités de retard en VEFA

La restitution suppose la preuve d’un paiement indu au sens des articles 1302 et 1302-1 du Code civil. L’achèvement n’est pas empêché par des défauts non substantiels qui ne rendent pas le bien impropre à son usage. Les défauts d’affleurement constatés n’étant pas substantiels, les pénalités prévues au contrat restaient dues.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 1642-1 du Code civil, Article 1648 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1302 du Code civil, Article 1302-1 du Code civil, Article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1601-2 du Code civil, Article L. 261-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, Article 564 du Code de procédure civile, Article 565 du Code de procédure civile, Article 566 du Code de procédure civile, Article 567 du Code de procédure civile, Article 1302-2 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L. 261-5 du Code de la construction et de l’habitation