Loyers impayés : quelles démarches pour obtenir paiement et expulsion ?

Cadre juridique et définition

Les loyers impayés comprennent les loyers, charges et autres sommes contractuellement dues qui n’ont pas été réglés. Le paiement du loyer constitue une obligation essentielle du locataire, fondée notamment sur le contrat de bail et sur les textes applicables aux baux d’habitation.

Le bailleur peut demander le paiement des sommes dues. Selon le contrat et la procédure engagée, il peut également solliciter la résiliation du bail, l’expulsion du locataire ou le versement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Conditions et critères à établir

La dette locative doit être établie par des éléments suffisamment précis, notamment un décompte distinguant les loyers, charges, taxes, TVA, indexations ou déductions applicables. Un décompte non contesté ou non remis en cause par des pièces peut être retenu par le juge.

En référé, une provision peut être accordée lorsque l’existence de l’obligation de paiement n’est pas sérieusement contestable. La résiliation peut résulter d’une clause contractuelle après une mise en demeure restée vaine ou, en matière de bail commercial, après un commandement demeuré infructueux.

Pour un bail d’habitation, des impayés répétés peuvent justifier la résiliation judiciaire et l’expulsion. Toutefois, le juge peut accorder des délais de paiement pouvant atteindre trois ans et suspendre les effets de la résiliation, sous réserve du respect de l’échéancier et du paiement du loyer courant.

Principales conséquences selon la situation

Procédure et démarches pratiques

Lorsque le locataire quitte les lieux, l’indemnité d’occupation peut être due jusqu’à leur libération effective. Le juge peut aussi accorder des intérêts sur la dette et mettre les dépens à la charge de la partie perdante.

En matière d’habitation, le respect de l’échéancier et du loyer courant peut rendre la résiliation réputée n’avoir jamais été prononcée. À défaut de paiement d’une échéance après mise en demeure, le solde peut devenir immédiatement exigible et l’expulsion peut être poursuivie.

• Établir un décompte précis des loyers, charges et sommes accessoires restant dus.
• Mettre en œuvre la mise en demeure ou le commandement prévu par le contrat et le régime du bail. Certaines conditions générales prévoient une résiliation huit jours après une mise en demeure restée vaine.
• Saisir le juge afin d’obtenir le paiement ; en référé, une provision peut être demandée lorsque la dette n’est pas sérieusement contestable.
• Pour un bail commercial, demander, après un commandement infructueux, la constatation de la résiliation, l’expulsion et une indemnité d’occupation.
• Pour un bail d’habitation, respecter les formalités préalables prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, notamment la notification de l’assignation au représentant de l’État et la saisine de la commission compétente dans le délai requis.

Bail d’habitation : des délais peuvent suspendre la résiliation

Le juge peut accorder des délais de paiement pouvant atteindre trois ans et suspendre les effets de la résiliation.

En matière de bail d’habitation, les impayés répétés peuvent justifier la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion lorsque l’inexécution est suffisamment grave. L’action du bailleur doit notamment respecter les conditions de notification et de saisine prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge peut toutefois accorder un échéancier pouvant aller jusqu’à trois ans et suspendre les effets de la résiliation. Si le locataire respecte l’échéancier et règle le loyer courant, la résiliation est réputée n’avoir jamais été prononcée. À défaut de paiement après mise en demeure, le solde devient immédiatement exigible et l’expulsion peut être poursuivie.

Référé : provision, résiliation et indemnité d’occupation

Selon l’article 835 du code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le bail, ses avenants et un décompte suffisamment établi peuvent permettre de retenir la dette locative.

Dans plusieurs litiges commerciaux, le défaut de paiement après un commandement a conduit à constater la résiliation du bail, à ordonner l’expulsion et à accorder une provision au titre des loyers et charges impayés. Une indemnité d’occupation peut être fixée jusqu’à la libération effective des locaux.

Le montant de cette indemnité peut toutefois être limité au loyer courant augmenté des charges et taxes lorsque la majoration demandée est jugée excessive.

Points de vigilance sur le montant et la preuve de la dette

Le décompte doit permettre de comprendre le calcul de la créance. Il a été jugé suffisamment précis lorsqu’il distinguait, pour chaque année, le loyer, la TVA, l’indexation et les déductions appliquées.

Les sommes réclamées doivent être soumises au débat contradictoire. Une demande portant sur des loyers postérieurs peut être rejetée si elle n’a pas été suffisamment discutée, même lorsque d’autres loyers échus et frais de remise en état sont justifiés.

À l’inverse, la production d’un justificatif établissant le règlement intégral de la dette peut conduire au rejet des demandes d’arriérés. Les conditions générales peuvent également prévoir une résiliation contractuelle après une mise en demeure restée vaine.

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Questions fréquentes