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L’essentiel
- Fondement légal
- Article 24 III de la loi n° 89-462
- Destinataire
- Représentant de l’État en préfecture
- Délai minimal
- Au moins six semaines avant l’audience
- Point de référence
- La première audience fixée
- Effet procédural
- Condition de recevabilité de l’action
- Formalité complémentaire
- Saisine préalable de la CCAPEX
- Délai complémentaire
- Plus de deux mois avant l’assignation
Cadre juridique et définition
L’assignation doit être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant la première audience.
L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la notification de l’assignation à la préfecture dans les actions relatives à la résiliation du bail. Cette notification doit intervenir au moins six semaines avant la première audience.
Le respect de cette formalité conditionne la recevabilité de l’action en résiliation du bail.
Pour approfondir
Conditions à vérifier
La notification doit être effectuée avant la première audience et respecter le délai minimal de six semaines. La juridiction vérifie notamment que ce délai a été respecté.
La recevabilité de l’action peut également dépendre de la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, lorsque cette formalité est exigée. Des décisions ont retenu qu’une saisine de la caisse d’allocations familiales pouvait valoir saisine de cette commission.
- Identifier la date de la première audience.
- Notifier l’assignation à la préfecture au moins six semaines auparavant.
- Vérifier, lorsque cela est requis, la saisine préalable de la commission compétente.
- Conserver les justificatifs de ces formalités.
Deux formalités distinctes à ne pas confondre
| Formalité | Délai mentionné dans les sources | Conséquence |
|---|---|---|
| Saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives | Plus de deux mois avant l’assignation | La recevabilité de la demande peut en dépendre |
| Notification de l’assignation au représentant de l’État | Au moins six semaines avant la première audience | La recevabilité de l’action peut en dépendre |
Procédure et démarches pratiques
Le bailleur doit anticiper la notification de l’assignation afin que le délai de six semaines soit entièrement respecté avant la première audience. Le dossier doit permettre d’établir la date de notification et la date de l’audience.
En cas de saisine de la commission de coordination, cette démarche doit également être justifiée lorsque sa réalisation constitue une condition de recevabilité. Lorsque les formalités prévues par l’article 24 sont respectées, la demande de constat de résiliation peut être déclarée recevable.
- Calculer le délai à partir de la date de la première audience.
- Faire notifier l’assignation à la préfecture dans le délai requis.
- Réunir les preuves de notification et de saisine préalable.
- Vérifier la régularité du dossier avant l’audience.
La preuve de la dette locative reste déterminante
La recevabilité de l’action ne suffit pas à établir l’acquisition de la clause résolutoire.
Le bailleur doit produire un décompte locatif clair et actualisé. Celui-ci doit permettre d’identifier les échéances appelées, les paiements, y compris partiels, ainsi que les règlements intervenus après le commandement de payer.
À défaut, le juge peut ordonner la réouverture des débats sans statuer immédiatement sur la résiliation, l’expulsion ou la dette locative.
Délais de paiement et suspension de la clause résolutoire
Le locataire peut solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ces mesures supposent qu’il soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
En l’absence de preuve de cette reprise, les délais et la suspension peuvent être refusés. Lorsque les obligations ne sont pas respectées, la clause résolutoire produit ses effets et peut conduire à la résiliation du bail et à l’expulsion.
Pour approfondir
Éclairages jurisprudentiels récents
La demande de constat de résiliation a été jugée recevable lorsque la commission de coordination avait été saisie plus de deux mois avant l’assignation et que le représentant de l’État avait été informé plus de six semaines avant l’audience.
Une décision a également retenu que la saisine de la caisse d’allocations familiales pouvait valoir saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, lorsque l’assignation avait été notifiée à la préfecture au moins six semaines avant la première audience.
Questions fréquentes
Quand l’assignation doit-elle être notifiée au préfet ?
Elle doit être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant la première audience. Le respect de ce délai constitue une condition de recevabilité de l’action en résiliation du bail.
La notification au préfet suffit-elle à rendre l’action recevable ?
Non. Selon les situations exposées dans les sources, la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives doit également être respectée. Elle doit notamment intervenir plus de deux mois avant l’assignation.
La saisine de la CAF peut-elle valoir saisine de la CCAPEX ?
Oui, une décision a retenu que la saisine de la caisse d’allocations familiales valait saisine de la CCAPEX. Cette solution était combinée au respect du délai de notification de l’assignation à la préfecture.
Que se passe-t-il si le bailleur ne produit pas un décompte locatif suffisamment précis ?
Le juge peut ne pas être en mesure de vérifier l’acquisition de la clause résolutoire. Il peut alors ordonner la réouverture des débats afin qu’un état locatif clair et actualisé soit produit.
Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ?
Ces mesures supposent qu’il soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. À défaut de preuve de cette reprise, elles peuvent être refusées.
Le paiement après le commandement suffit-il à écarter la résiliation ?
Le juge doit pouvoir vérifier précisément les échéances appelées et les règlements intervenus, y compris après le commandement de payer. Un décompte incomplet ne permet pas de statuer correctement sur l’acquisition de la clause résolutoire.
Décisions et analyses sur « Article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 »
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