TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 25/02062 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IFQA

JUGEMENT du
25 Septembre 2026

Minute n° 26/00974

[D] [B] [Y] [U] née [H], [R] [X] [A] [H]

C/

[Z] [K], [Q] [K], DCD le 26/02/2026

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Copie conforme

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 25 Septembre 2026

après débats à l’audience du 30 Juin 2026, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [D] [B] [Y] [U] née [H]
née le 08 Avril 1964 à [Localité 3] (49)
demeurant : [Adresse 1]
[Localité 4]

Monsieur [R] [X] [A] [H]
né le 15 Avril 1956 à [Localité 3] (49)
demeurant : [Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, substituée par Maître Thibaut BOURSIER, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEURS

Madame [Z] [K]
demeurant : [Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Nicolas ORHAN de la SCP OUEST DEFENSE & CONSEIL, avocats au barreau de SAUMUR

Monsieur [Q] [K],
décédé le 26 février 2026
[Adresse 3]
[Localité 4]
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant bail verbal conclu en mars 2017, Mme [Z] [K] (la défenderesse) et M. [Q] [K] ont pris à bail d’habitation un logement sis [Adresse 4] à [Localité 6] appartenant alors à M. [W] [H], moyennant un loyer mensuel de 430,00 euros.

M. [W] [H] est décédé le 15 octobre 2023 laissant pour lui succéder son épouse, Mme [V] [H], et ses deux enfants, M. [R] [H] et Mme [D] [H] épouse [U] (les bailleurs), ces derniers étant devenus co-indivisaires du bien loué.

Dénonçant la carence des locataires dans le paiement de leurs loyers, les bailleurs ont saisi un conciliateur de justice aux fins de tentative de règlement amiable du différend.

La tentative de conciliation n’ayant pu aboutir, un constat d’échec a été dressé par le conciliateur de justice le 05 février 2025.

En l’absence de paiement spontané, les bailleurs ont, par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, fait délivrer aux époux [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés portant sur la période allant de novembre 2024 à mars 2025, et ce dans un délai de quinze jours à compter de la date de cet acte, ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La signification n’ayant pu être faite à personne, il y a été procédé par dépôt en l’étude du commissaire de justice instrumentaire conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 7] le 20 mai 2025.

Les causes du commandement n’ayant pas été régularisées, les consorts [H] ont, par acte de commissaire de justice en date du 05 décembre 2025 fait assigner les époux [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers aux fins principalement de faire prononcer la résiliation du bail litigieux, condamner les locataires à leur payer diverses sommes au titre des loyers et charges échus et ceux à échoir, fixation de l’indemnité d’occupation et condamnation à paiement à ce dernier titre, ainsi que de les condamner à paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

M. [Q] [K] est décédé le 26 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers du 03 mars 2026.

Après renvois, l’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 30 juin 2026.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de leurs conclusions du 25 juin 2026 déposées à l’audience et auxquelles il convient de se référer, les consorts [H] demandent au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

– débouter la locataire de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– à titre subsidiaire,
– limiter les demandes indemnitaires de la locataire à de plus justes proportions ;
– prononcer la résiliation du bail verbal conclu en mars 2017 ;
– condamner la locataire à leur payer la somme de 8.600,00 euros correspondant au montant des loyers impayés de novembre 2024 à juin 2026 ;
– condamner la locataire au paiement des loyers à échoir entre le mois de juin 2026 jusqu’au prononcé de la résiliation ;
– fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 430,00 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résilation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;
– ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef ;
– en tout état de cause,
– ordonner la compensation des créances connexes entre les parties ;
– condamner la locataire à leur payer la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la locataire aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais du commandement de payer du 19 mai 2025.

Les consorts [H] sollicitent le prononcé de la résiliation du bail verbal litigieux au motif que les locataires ont manqué à leur obligation essentielle de paiement des loyers. Les consorts [H] relèvent que l’exception d’inexécution invoquée par la locataire au titre de l’insalubrité du logement ne leur est pas opposable puisqu’elle ne leur a pas été notifiée. Ils précisent que la procédure de traitement de l’insalubrité suivie par la préfecture de Maine-et-[Localité 2] n’a pas pour effet de suspendre les effets du commandement de payer les loyers.

Les consorts [H] estiment que la demande de travaux formulée par la défenderesse est injustifiée dans la mesure où le bien en cause est destiné à la vente, en conséquence de quoi de tels travaux ne revêtent aucune utilité.

Les consorts [H] ajoutent que la demande de relogement formulée par la défenderesse est également et subséquemment injustifiée, soulignant en outre la mauvaise foi de la locataire qui se maintient dans les lieux en s’abstenant de payer son loyer.

Les consorts [H] estiment que la demande de réduction du loyer sollicitée par la locataire doit être strictement limitée au regard de la mauvaise foi de l’intéressée. Ils indiquent ne pas contester l’état dégradé du logement, mais estiment ne pas en être responsables dès lors qu’ils ont hérité de ce bien et décidé de le mettre à la vente. Ils soulignent qu’aucune proposition amiable n’a été préalablement adressée par la locataire quant au loyer.

Les consorts [H] estiment que les demandes indemnitaires formulées par la locataire doivent être réduites à de plus justes proportions. Ils considèrent que la demande de dommage-intérêts formulée par l’intéressée n’est pas justifiée dans son montant dans la mesure où l’intéressée ne produit à l’appui de sa demande aucun chiffrage. Ils considère que la demande de remboursement des loyers payés ne peut prospérer dans la mesure où cette demande vise à indemniser le même préjudice que celui invoqué à l’appui de la demande de dommages-intérêts.

Par conclusions n°2 du 23 juin 2026 déposées à l’audience et auxquelles il convient de se référer, Mme [Z] [K] demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

– la recevoir en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et l’en déclarer fondée ;

– à titre principal,
– constater que le logement qu’elle occupe ne répond pas aux critères de décence et présente des risques pour la santé et la sécurité des occupants ;
– constater que les bailleurs ont gravement manqué à leurs obligations de délivrance et d’entretien du logement ;
– la dire bien-fondée à opposer aux bailleurs l’exception d’inexécution de leurs obligations ;
– débouter les requérants de leurs demandes ;

– à titre reconventionnel,
– ordonner aux requérants de réaliser, dans le logement litigieux, l’ensemble des travaux de mise en conformité préconisés par le rapport [T] du 31 mars 2025 dans un délai que le tribunal fixera, et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard passé ce délai ;
– ordonner aux requérants d’assurer, à leurs frais exclusifs, son relogement provisoire dans un logement répondant aux critères de décence et adapté à ses besoins et à ses ressources, pendant toute la durée des travaux de mise en conformité préconisés par le rapport [T] du 31 mars 2025 et ordonnés par le tribunal, et ce jusqu’à la constatation contradictoire de l’achèvement complet desdits travaux ;
– à titre principal,
– prononcer la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’achèvement complet des travaux de mise en conformité susvisés, constaté contradictoirement ;
– à titre subsidiaire,
– réduire le montant du loyer à une somme que le tribunal déterminera en fonction de la gravité des désordres, et ce à compter de la date des premiers constats d’insalubrité et jusqu’à la levée de l’ensemble des manquements ;

– en tout état de cause,
– condamner solidairement les requérants à lui verser la somme de 6.000,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices matériel et moral résultant de la non-décence et de l’insalubrité du logement ;
– ordonner qu’en conséquence les loyers perçus par les requérants au titre de la période d’insalubrité du logement sont, en tout ou partie, dépourvus de cause ;
– condamner en conséquence les requérants à lui rembourser les loyers versés au titre de la période du 1er janvier 2024 au 30 novembre 2025, à hauteur de 70 % de leur montant, soit la somme de 6.923,00 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
– condamner solidairement les requérants à lui verser la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner solidairement les requérants aux entiers dépens ;
– débouter les requérants de toute demande plus ample ou contraire.

Mme [Z] [K] soutient que les bailleurs ont manqué à leur obligation de lui délivrer un logement décent. Selon elle, l’indécence du logement est attestée à la lecture du rapport [T] du 31 mars 2025 et du courrier de l’ADIL du 30 septembre 2025.

Mme [Z] [K] invoque une exception d’inexécution de ses propres obligations au paiement des loyers, tirée selon elle des désordres et non-conformités affectant le logement et la plaçant dans l’impossibilité de jouir normalement des lieux loués. Elle en déduit que la demande de résiliation fondée sur de prétendus loyers impayés est injustifiée.

À titre reconventionnel, Mme [Z] [K] réclame la condamnation des bailleurs à faire réaliser sous astreinte les travaux nécessaires aux fins de remédier aux désordres et non-conformités mis en évidence aux termes du rapport [T] du 31 mars 2025, dès lors que de tels désordres mettent en péril la santé et la sécurité des occupants.

Subséquemment, Mme [Z] [K] sollicite la condamnation des bailleurs à assurer à leurs frais son relogement durant le temps des travaux, un tel relogement s’avérant selon ses dires parfaitement nécessaire au vu de la nature des travaux devant être réalisés.

La défenderesse sollicite, compte tenu de la nature et de l’ampleur des désordres constatés au sein du logement, à titre principal la suspension des loyers, à tout le moins la réduction de leur montant, et ce sur toute la période durant laquelle elle a été contrainte de vivre dans un logement indécent.

La défenderesse invoque par ailleurs divers préjudices résultant de ce qu’elle et son époux ont été contraints de vivre dans des conditions indignes pendant plusieurs mois, ce qui a généré selon elle plusieurs préjudices distincts, à savoir d’une part un préjudice de jouissance, d’autre part un préjudice matériel, et enfin un préjudice moral.

La défenderesse s’estime en outre bien-fondée à réclamer la condamnation des bailleurs à lui rembourser l’intégralité des loyers versés pendant la période d’insalubrité du logement, détaillant à cet effet dans ses écritures le calcul et le montant correspondant.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 25 septembre 2026, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation judiciaire du bail

En vertu de l’article 1217 du code civil, “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

– obtenir une réduction du prix ;

– provoquer la résolution du contrat ;

– demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

L’article 1227 du même code prévoit : “La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.”

L’article 1219 du même code énonce : “Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.”

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, “Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.”

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité, “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 8] et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques du logement décent, notamment en son article 2 lequel précise que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes pour garantir la sécurité physique et la santé des locataires :

“1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 8] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 8] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.”

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : “Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques prévu au même I. En l’absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Lorsque le bien loué est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu par l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l’article L. 112-11 du même code.

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le bailleur fournit au candidat locataire l’état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu.”

Aux termes de l’article 20-1 de la Loi du 6 juillet 1989 Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

S’agissant de l’exception d’inexecution il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 1219 du Code Civil une partie peut ne pas executer son obligation si l’autre partie n’execute pas la sienne et que cette inexecution est suffisamment grave. L’article 1220 du Code Civil rappelle qu’une partie peut suspendre l’execution de son obligation si les conséquences de l’inexecution des obligations du co contractant sont suffisamment graves pour elle mais cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

S’agissant de l’insalubrité du logement il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article L1331-22 du code de la santé publique Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

L’article L511-11 du Code de la Construction et de l’Habitation édicte que “L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances :

1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ;

2° La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ;

3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ;

4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif.

L’arrêté mentionne d’une part que, à l’expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 511-15, et d’autre part que les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais.

L’arrêté ne peut prescrire la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter ou d’utiliser que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou à l’insécurité ou lorsque les mesures et travaux nécessaires à une remise en état du bien aux normes de salubrité, de sécurité et de décence seraient plus coûteux que sa reconstruction.

Lorsque l’immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l’arrêté pris sur le fondement du premier alinéa, la personne tenue d’exécuter les mesures prescrites reste obligée de le faire dans le délai fixé par l’arrêté. L’autorité compétente peut prescrire ou faire exécuter d’office, aux frais de cette personne, les mesures prescrites et toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès et l’usage du lieu, faute pour cette dernière d’y avoir procédé. Les mesures prescrites doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine des sanctions prévues à l’article L. 511-22.

Aux termes de l’article L511-12 du Code de la Construction et de l’Habitation “L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est notifié à la personne tenue d’exécuter les mesures. Il est également notifié, le cas échéant, pour autant qu’ils sont connus, aux titulaires de parts donnant droit à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, si l’immeuble est à usage total ou partiel d’hébergement, à l’exploitant. Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété, représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires et les occupants.”

En outre il résulte de l’article L511-16 du Code de la Construction et de l’Habitation que “
Lorsque les prescriptions de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’ont pas été mises en œuvre dans le délai fixé, l’autorité compétente peut, par décision motivée, faire procéder d’office à leur exécution, aux frais du propriétaire. Elle peut prendre toute mesure nécessaire à celle-ci. Elle peut également faire procéder à la démolition prescrite sur jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, rendu à sa demande.”

L’article L511-18 précise que “lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application des articles L. 511-11 et L. 511-19 est assorti d’une interdiction d’habiter à titre temporaire ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants dans les conditions prévues au chapitre Ier du titre II du présent livre. Lorsque l’interdiction d’habiter est prononcée à titre définitif ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, le propriétaire, l’exploitant ou la personne qui a mis à disposition le bien est tenu d’assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues au même chapitre. L’arrêté précise la date d’effet de l’interdiction, ainsi que la date à laquelle le propriétaire, l’exploitant ou la personne qui a mis à disposition le bien doit avoir informé l’autorité compétente de l’offre d’hébergement ou de relogement qu’il a faite aux occupants.

Les contrats à usage d’habitation en cours à la date de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application des articles L. 511-11 et L. 511-19 sont soumis aux règles définies à l’article L. 521-2.

L’article L 521-2 précise enfin que Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

En l’espèce :
– le défaut de paiement des loyers n’a pas été contesté par la locataire, qui ne produit aucune pièce justificative des paiements qu’elle aurait réalisés. Le décompte produit par les bailleurs fait état d’un impayé de loyer s’élevant à 2.150,00 euros au 19 mai 2025 correspondant aux loyers de novembre 2024 à mars 2025; aucun loyer postérieur n’a été réglé ce qui porte la dette à la somme de 7.740,00 euros au mois de mai 2026 compris.
– le montant du loyer de 430.00 euros allégué par les bailleurs n’a pas été contesté.
– s’agissant d’un bail verbal, aucune clause résolutoire n’est opposable à la locataire.

Le rapport [T] est en date du 31 mars 2025; il n’a pas été réalisé contradictoirement à l’égard des bailleurs et rien ne démontre qu’ils auraient été destinataires du rapport avant l’engagement de la présente procédure par assignation du 5 decembre 2025.

Il résulte notamment de ce rapport que le logement rend nécessaire:
– un piquetage des murs pierre pour éviter les remontées capilaires , l’état actuel constituant un danger pour la santé;
– une reprise de l’ensemble du réseau electrique pour remise aux normes l’installation constituant un danger pour la sécurité.
– une intervention d’isolation du logement tant en murs, que combles et rampants l’installation de chauffage étant insuffisante à défaut pour garantir un confort minimal.
– une reprise du système de ventilation pour que les extractions soient installées dans les pièces humides et que des entrées d’air soient en fonction dans les pièces séches .
– des fissures doivent êtres traitées et il est relevé une fragilisation de la structure du batiment.
– le logement présente de nombreuses traces d’humidité provenant de multiples facteurs combinés qui doivent être repris ( piquetage, isolation, couverture, ventilation) pour y mettre un terme.

Les services de l’[Localité 9] ont visité le logement le 23 mars 2026. Il résulte du rapport produit que le logement présente des caractéristiques et désordres constituant un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité des personnes ; il est proposé de prescrire la réalisation des travaux suivants;
– étancheité de la façade;
– faire cesser les causes d’humidité favorables au développement des moisissures.
Traiter les problèmes d’humidité et les moisissures.
Procéder à la refection des revêtements dégradés;
assurer le fonctionnement normal des dispositifs de chauffage afin qu’une température suffisante soit assurée dans chaque pièce de vie, constat étant fait que les dispositifs en place malgré leur présence dans toutes les pièces ne permettent pas un chauffage suffisant en raison des caractéristiques du batiment.
– prendre toutes dispositions nécessaires pour assurer la ventilation générale et permanente du logement dans le respect des prescriptions réglementaires, la VMC étant en panne et les entrées d’air nécessaires absentes.
faire vérifier la sécurité de l’installation électrique et procéder à la sécurisation par un professionnel, l’installation présentant en l’état des anomalies graves
– faire vérifier le réseau d’eaux usés et effectuer les réparations nécessaires.

A la date de l’audience il n’est pas justifié de l’existence d’un Arrêté d’insalubrité .

Antérieurement à l’engagement de la procédure judiciaire les locataires n’ont pas mis en demeure les bailleurs de réaliser des travaux et ne leur ont pas notifié à défaut leur décision de suspendre le paiement des loyers. En réalité le 10 mars 2024 Mme [K] [E] a signé avec les bailleurs un courrier indiquant son accord pour quitter le logement à la fin du mois d’avril 2024, les bailleurs étant indiqué vouloir le reprendre à titre personnel à la suite du décès de M. [H].

En conséquence, il apparait que la locataire a unilatéralement décidé de cesser le paiement des loyers sans saisir le juge ou la commission de conciliation d’une demande de réalisation de travaux, sans exiger préablement du bailleur qu’ils mettent les lieux en conformité et sans l’aviser des raisons de sa décision.

Le logement demeure en l’état habitable mais les conditions normales d’occupation sont gravement compromises par l’état du batiment.

L’absence de paiement des loyers constitue une cause de résiliation du bail .

En l’absence d’Arrêté d’insalubrité la résiliation du bail peut être prononcée et au regard du projet de départ de la locataire, du projet de reprise du logement par les bailleurs et de l’état de ce logement, la résiliation du bail apparait tant justifiée que nécessaire. Elle sera donc ordonnée selon les modalités figurant au dispositif de la décision .

En l’absence d’Arrêté d’insalubrité les bailleurs ne sont pas tenus d’assurer la prise en charge financière du relogement de la locataire qui sera donc déboutée de cette demande.

Au regard de l’état des lieux loués il convient de fixer l’indemnité d’occupation dûe à compter de la présente décision jusqu’au départ définitif des lieux à la somme de 100.00 euros par mois à compter du mois de septembre 2026 compris.

III. Sur les demandes reconventionnelles

A. Sur la demande au titre des travaux

Au regard du prononcé de la résiliation du bail d’une part, et de l’engagement d’une procédure d’insalubrité par ailleurs, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte des bailleurs à réaliser les travaux de mise en conformité; ceux ci sont en l’état énoncés dans le rapport de l’[Localité 9] du 26 mai 2026 et feront l’objet d’un suivi par ce service, le logement ne pouvant être reloué à défaut et les services de l’Etat pouvant contraindre les bailleurs à les réaliser sous astreinte si besoin ou se substituer aux bailleurs.

B. Sur les demandes indemnitaires

Par application de l’article 1231-1 du code civil, le contractant est tenu de réparer le préjudice causé à son co-contractant du fait de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, à condition toutefois que ce préjudice soit certain, direct, personnel et légitime.

1. Sur la demande relative aux loyers

Il a déjà été répondu par la négative à la demande de suspension des loyers pour l’avenir en l’absence d’Arrêté d’insalubrité et à raison du prononcé de la résiliation du bail. Le montant de l’indemnité d’occupation répond à l’état actuel du logement.

Le logement étant demeuré habitable, les loyers ne sont pas dépourvus de cause.

Pour le passé il convient de constater que les conditions normales d’occupation
du logement sont gravement compromises depuis à tout le moins le 31 mars 2025 date de rédaction du rapport [T].

En conséquence conformément aux dispositions de l’article 20-1 de la Loi du 6
juillet 1989 il convient de réduire à la somme de 200.00 euros par mois le loyer exigible à compter du mois d’avril 2025.

Au regard des demandes présentées par les requérants la dette de loyer sera
actualisée à défaut de mise en oeuvre d’une indemnité d’occupation antérieurement au jugement.
En conséquence la dette de Mme [K] [Z] à l’égard de Mme [U] [D] et M. [H] [R] sera fixée à la somme de :
430.00 euros par mois de novembre 2024 à mars 2025 soit 2.150,00 euros 200.00 euros par mois d’avril 2025 à aout 2026 soit 16 mois et 3.200,00 euros .Total 5.350,00 euros .

Mme [K] [Z] sera condamnée au paiement de cette somme aux bailleurs.

2. Sur la demande de dommages-intérêts

Mme [K] [Z] a sollicité la condamnation des bailleurs au paiement de la somme de 6.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour ses préjudices matériels et moral résultant de l’insalubrité du logement .

Mme [K] [Z] ne produit pas de justificatifs de préjudices matériels particuliers.

Il convient en conséquence de réparer les troubles causés par l’état du logement à sa jouissance normale des lieux, mais également le préjudice moral résultant du fait d’être exposé à des dangers physiques résultant de l’humidité , des moisissures, de l’installation électrique.

A ce titre au regard de l’ancienneté et de la particulière gravité des désordres il convient d’allouer à Mme [K] [Z] une somme de 6.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour les troubles subis au cours de toute la période non prescrite d’occupation, non compensés par la réduction partielle récente des loyers, à la charge solidairement des requérants. En l’absence de demande antérieure à la présente procédure les intérêts courront à compter du jugement.

Conformément à la demande des bailleurs il convient de constater la compensation des créances réciproques des parties en application des dispositions de l’article 1347 du Code Civil.

IV. Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

De plus, les circonstances de l’affaire ne justifient nullement qu’elle le soit.

V. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il apparaît équitable en l’espèce d’allouer à Mme [K] [Z] une somme de 1.800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens, à la charge solidairement des requérants.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera laissé à la charge des requérants solidairement en raison de l’insalubrité de l’immeuble loué.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en premier ressort :

PRONONCE la résiliation du bail verbal en cours entre Mme [K] [Z] et Mme [U] [D] et M. [H] [R] à la date de la présente décision.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Mme [K] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 5] à [Localité 10], avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [K] [Z] à verser à Mme [U] [D] et M. [H] [R], à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée à la somme de 100.00 euros ;

CONDAMNE Mme [K] [Z] à payer à Mme [U] [D] et M. [H] [R] la somme de cinq mille trois cent cinquante euros ( 5.350.00 euros ) au titre des loyers dus jusqu’au mois de septembre 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [U] [D] et M. [H] [R] à payer à Mme [K] [Z] :
– une somme de six mille euros (6.000,00 euros) à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance et son préjudice moral.
– une somme de 1.800,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE la compensation partielle des créances réciproques des parties.

DEBOUTE Mme [U] [D] et M. [H] [R] du surplus de leurs demandes.

DEBOUTE Mme [K] [Z] du surplus de ses demandes.

CONDAMNE Mme [U] [D] et M. [H] [R] aux entiers dépens de l’instance;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

DIT que la présente décision sera transmsise par le Greffe du Tribunal à la Préfecture du Maine et Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le Greffier Le Président