06 Octobre 2026

AFFAIRE :
[P] [O]
, S.A.S. NJF IMMO

C/
[F] [R]
, [I] [W] épouse [R]
, [A] [H]
, [X] [W]
, [B] [W]
, [D] [R]
, [C] [R]

N° RG 22/02510 – N° Portalis DBY2-W-B7G-HA4F

Assignation :08 Décembre 2022

Ordonnance de Clôture : 19 Mai 2026

Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

C.EXE :
Me Christophe BUFFET
Me Thierry BOISNARD
Me Louis-rené PENNEAU

Copie Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU SIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [O]
né le 08 Juillet 1983 à [Localité 1] (MAINE-ET-[Localité 2])
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau D’ANGERS

S.A.S. NJF IMMO
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDEURS :

Madame [F] [R]
née le 07 Juin 1995 à [Localité 1] (MAINE-ET-[Localité 2])
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

Madame [I] [W] épouse [R]
née le 29 Novembre 1967 à [Localité 1] (MAINE-ET-[Localité 2])
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

Madame [A] [H]
née le 07 Mars 1973 à [Localité 1] (MAINE-ET-[Localité 2])
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Maître Louis-rené PENNEAU de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

Monsieur [X] [W]
né le 21 Avril 1964 à [Localité 1] (MAINE-ET-[Localité 2])
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Maître Louis-rené PENNEAU de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

Monsieur [B] [W]
né le 25 Novembre 1968 à [Localité 1] (MAINE-ET-[Localité 2])
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Maître Louis-rené PENNEAU de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

Madame [D] [R]
née le 08 Juin 1993 à [Localité 1] (MAINE-ET-[Localité 2])
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentant : Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

Monsieur [C] [R]
né le 07 Juin 1995 à [Localité 1] (MAINE-ET-[Localité 2])
[Adresse 5]
[Localité 5]
Représentant : Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président
Assesseur : Claire SOLER, Vice-Présidente
Assesseur : Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente
Greffier : Valérie PELLEREAU, Greffière

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 02 Juin 2026, devant ces trois magistrats précités qui ont ensuite délibéré.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 06 Octobre 2026.

JUGEMENT du 06 Octobre 2026
rédigé par [Q] [Y], auditrice de justice, sous le contrôle de M. Yannick Brisquet, 1er vice-président,
rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)
signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

* * * * *

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique en date du 9 septembre 2021, reçu par Me [L] [T], avec la participation de Me [M] [E], notaires, une promesse unilatérale de vente a été conclue entre Mme [I] [W], veuve [R], Mme [F] [R], M. [D] [R], M. [C] [R] (ci-après les consorts [R]), promettants et M. [P] [O], bénéficiaire, concernant les lots de copropriété n°2, n°3, n°7, n°8, n°12, n°17, n°23, n°24, n°27, n°32, n°34, n° 35 et n°[Cadastre 1] d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 6], cadastré section B n°[Cadastre 2] et au prix de 301 730 euros. Les parties à l’acte ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 30 173 euros.

La promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée expirant le 31 octobre 2022 à seize heures.

Par acte authentique en date du 9 septembre 2021, un compromis de vente a été conclu entre M. [B] [W], vendeur et M. [P] [O], acquéreur, concernant les lots n°5, n°6, n°14, n°16, n°18, n°22, n°25, n°29, n°30, n°31, n°33 et un quart du lot n°36 de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 7], cadastré section B n°[Cadastre 2] pour un prix de 369 250 euros.

Par acte authentique en date du 9 septembre 2021, un compromis de vente a été conclu entre M. [X] [W], vendeur et M. [P] [O], acquéreur, concernant les lots n°4, n°9, n°20, n°21, n°26 et un quart du lot n°36 de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 7] » à [Localité 7], cadastré section B n°[Cadastre 2] pour un prix de 116 095 euros.

Par acte authentique en date du 18 septembre 2021, un compromis de vente a été conclu entre Mme [A] [H], vendeur, et M. [P] [O], acquéreur, concernant les lots n°11, n°28 et un quart du lot n°36 situés dans l’ensemble immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 7], cadastré section B n°[Cadastre 2] pour un prix de 152 650 euros.

Les compromis de vente prévoyaient qu’en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées, la signature de l’acte authentique de vente aurait lieu au plus tard le 31 octobre 2022.

Les compromis de vente et la promesse unilatérale de vente incluaient au profit de Mme [I] [W] veuve [R], Mme [F] [R], M. [D] [R], M. [C] [R], M. [B] [W] et les héritiers de Mme [Z] [W] un pacte de préférence conclu le 8 mars 1991.

La société SAS NFJ IMMO s’est substituée à M. [P] [O] en vertu de la faculté de substitution prévue dans la promesse de vente et dans les trois compromis.

Dans ce contexte, par actes de vente du 31 octobre 2022, M. [X] [W], M. [B] [W] et Mme [A] [H] ont cédé leurs biens immobiliers à Mme [I] [W], veuve [R], qui avait exercé son droit de préférence.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 8 novembre 2022, M. [P] [O] a signifié à Mme [A] [H], M. [X] [W], M. [B] [W], M. [D] [R], Mme [I] [W] veuve [R], M. [C] [R], Mme [F] [R], une sommation d’avoir à réitérer l’acte de vente au plus tard le 14 novembre 2022.

Par acte authentique du 16 décembre 2022, un procès-verbal de carence, reçu par Me [G] [V] a été effectué à la requête de M. [P] [O] à l’encontre de Mme [I] [W] veuve [R], Mme [F] [R], M. [D] [R] et M. [C] [R] concernant les lots n°2, n°3, n°7, n°8, n°12, n°17, n°23, n°24, n°27, n°32, n°34, n°35, n°36 situés au [Adresse 6] à [Localité 7].

Aucune vente n’ayant été réalisée, M. [P] [O] et la société SAS NFJ IMMO ont, par quatre actes de commissaire de justice en date du 8 décembre 2022, assigné Mme [F] [R], Mme [I] [W] veuve [R], Mme [A] [H], M. [X] [W], M. [B] [W], M. [D] [R] et M. [C] [R] devant le tribunal judiciaire d’Angers aux fins d’annulation des ventes, de dire parfaites les ventes de l’ensemble immobilier dont ils se sont portés acquéreurs et d’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 25 septembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Angers a joint les causes inscrites sous le n° RG 22/02511, RG 22/02512, RG 22/02513 avec celle inscrite sous le n° RG 22/02510.

La clôture de l’instruction est intervenue le 19 mai 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. Le dossier a été retenu à l’audience du 2 juin 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 11 février 2026, M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO demandent au tribunal de :

En ce qui concerne les ventes consenties par Mme [A] [H], M. [X] [W] et M. [B] [W] à la société SAS NJF IMMO :

-Annuler la vente de l’ensemble immobilier situé à [Localité 7] lieudit « [Localité 8] [Adresse 8] » – Section B N°[Cadastre 2] – concernant les lots de copropriété suivants : lot n°11, lot n°28, lot n°36 conclue entre Mme [I] [W] veuve [R] et Mme [A] [H] ;
-Juger parfaite la vente de l’ensemble immobilier situé lieudit « [Localité 8] [Adresse 8] » – Section B N°[Cadastre 2] – concernant les lots de copropriété suivants : lot n°11, lot n°28, lot n°36 conclue le 9 septembre 2021 entre la société SAS NJF IMMO, substituant M. [P] [O], et Mme [A] [H] ;
-Annuler la vente de l’ensemble immobilier situé à [Localité 7] lieudit « [Localité 8] [Adresse 8] » – Section B N°[Cadastre 2] – concernant les lots de copropriété suivants : lot n°4, lot n°9, lot n°20, lot n°21, lot n°26, lot n°36, conclue entre Mme [I] [W] veuve [R] et M. [X] [W] ;
-Juger parfaite la vente de l’ensemble immobilier situé à [Localité 7] lieudit « [Localité 9] » – Section B N°[Cadastre 2] – concernant les lots de copropriété suivants : lot n°4, lot n°9, lot n°20, lot n°21, lot n°26, lot n°36, conclue le 9 septembre 2021 entre la société SAS NJF IMMO, substituant M. [P] [O] et M. [X] [W] ;
-Annuler la vente de l’ensemble immobilier situé à [Localité 7] lieudit « [Localité 9] » – Section B N°[Cadastre 2] – concernant les lots de copropriété suivants : lot n°5, lot n°6, lot n°14, lot n°16, lot n°18, lot n°22, lot n°25, lot n°29, lot n°30, lot n°31, lot n°33, lot n°36, conclue entre Mme [I] [W] veuve [R] et M. [B] [W] ;
-Juger parfaite la vente de l’ensemble immobilier situé à [Localité 7] lieudit « [Localité 8] [Adresse 8] » – Section B N°[Cadastre 2] – concernant les lots de copropriété suivants : lot n°5, lot n°6, lot n°14, lot n°16, lot n°18, lot n°22, lot n°25, lot n°29, lot n°30, lot n°31, lot n°33, lot n°36, conclue le 9 septembre 2021 entre la société SAS NJF IMMO, substituant M. [P] [O] et M. [B] [W] ;
-Juger que le jugement à intervenir entre les parties vaudra vente et sera publié à la diligence des demandeurs auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.

En ce qui concerne les ventes consenties par Mme [I] [W] veuve [R], Mme [F] [R], M. [D] [R] et M. [C] [R] à la société SAS NJF IMMO :

– Juger parfaite la vente de l’ensemble immobilier situé à [Localité 7] [Adresse 9] » – Section B N°[Cadastre 2] – les lots de copropriété suivants : lot n°2, lot n°3, lot n°7, lot n°8, lot n°12, lot n°17, lot n°23, lot n°24, lot n°27, lot n°34, lot n°35, lot n°32, lot n°36, conclue le 9 septembre 2021 entre la société SAS NJF IMMO, substituant M. [P] [O] et Mme [I] [W] veuve [R], Mme [F] [R], M. [D] [R] et M. [C] [R] ;
-Juger que le jugement à intervenir entre les parties vaudra vente et sera publié à la diligence des demandeurs auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble ;

-Condamner Mme [I] [W] veuve [R] à payer :

*La somme de 30 000 euros à la société SAS NJF IMMO et la somme de 10 000 euros à M. [P] [O] à titre de dommages et intérêts ;
*La somme de 50 000 euros à la société SAS NJF IMMO au titre des frais bancaires exposés dans le cadre de la vente ;

-Rappeler que l’exécution provisoire est de droit mais écarter celle-ci dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit aux demandes formulées par M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO en raison des conséquences manifestement excessives qu’elle entraînerait ;

-Condamner Mme [I] [W] veuve [R], Mme [F] [R], M. [D] [R], M. [C] [R], Mme [A] [H], M. [X] [W] et M. [B] [W] aux dépens en ce compris les frais de sommation, avec distraction ;

-Condamner solidairement Mme [I] [W] veuve [R], Mme [F] [R], M. [D] [R], M. [C] [R], Mme [A] [H], M. [X] [W] et M. [B] [W] à payer à M. [P] [O] et à la société SAS NJF IMMO une indemnité de 5000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes aux fins de déclarer parfaites les ventes conclues entre Mme [A] [H], M. [X] [W], M. [B] [W] et la société SAS NJF IMMO, les demandeurs font valoir que l’absence de levée des conditions suspensives prévues dans les trois compromis de vente des 9 et 18 septembre 2021 stipulées à leur seul profit ne pouvait pas entraver les ventes car la société SAS NJF IMMO, qui s’est substituée à M. [P] [O], y a renoncé intégralement.

Par ailleurs, M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO soutiennent que les trois compromis de vente faisaient référence au pacte de préférence et que lors de leur signature les 9 et 18 septembre 2021, Me [M] [E] a purgé ce pacte au cours du mois de septembre 2022, soit antérieurement à la signature des actes authentiques. Ils déclarent que Mme [I] [W] veuve [R] a fait usage de son droit de préférence de mauvaise foi car elle connaissait les intentions de M. [P] [O] et de la société SAS NJF IMMO d’acquérir l’intégralité des lots composant l’immeuble. De plus, sur le fondement de l’article 1304-2 du code civil, les demandeurs font valoir que le fait de prévoir des réserves concernant l’exercice du pacte de préférence est une condition potestative qui dépend de la seule volonté des vendeurs.

S’agissant de leurs demandes aux fins de déclarer parfaites les ventes consenties entre Mme [I] [W] veuve [R], Mme [F] [R], M. [D] [R], M. [C] [R] et M. [P] [O], les demandeurs déclarent avoir levé l’option le 22 avril 2022 car M. [P] [O] a effectué un virement de 3000 euros vers la comptabilité de Me [G] [V] à titre d’indemnité d’immobilisation. Ils ajoutent, sur le fondement de l’article 1304-4 du code civil, que la société SAS NJF IMMO, venant aux droits de M. [P] [O], comme cela était stipulé au contrat, a renoncé à l’intégralité des conditions suspensives qui étaient prévues dans son intérêt exclusif.

S’agissant de leurs préjudices, les demandeurs indiquent que la société SAS NJF IMMO a dû souscrire des prêts auprès de la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST et que les sommes débloquées par la banque ont été virées sur le compte professionnel de Me [G] [V], ce qui a engendré des coûts importants. La société SAS NJF IMMO ajoute que pour acquérir les lots appartenant aux consorts [R] à l’issue du jugement à intervenir, elle devra souscrire un crédit bancaire avec des conditions moins favorables que celles qui ont pu être négociées en 2022. Les demandeurs sollicitent également une indemnité à cause du retard pris dans leur projet immobilier du fait de l’attitude de Mme [I] [W] veuve [R].
*

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 25 juin 2025, Mme [I] [W] épouse [R], Mme [F] [R], M. [D] [R] et M. [C] [R] demandent au tribunal de :
– Débouter M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO de leurs demandes ;
– Condamner solidairement M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO à payer à chacun des concluants la somme de 30 173 euros à titre d’indemnité d’immobilisation et la somme de 11 191,72 euros à titre de dommages et intérêts ;
– Condamner M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO aux dépens ;
– Condamner M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO à payer solidairement à chacun des concluants la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [R] exposent, s’agissant de la promesse de vente qui avait été consentie à M. [P] [O], qu’il ne s’agit pas d’une promesse synallagmatique de vente en ce que le demandeur n’a pas levé l’option avant le 31 octobre 2022 à 16h. Ils font valoir que la signature de l’acte authentique n’a pas été effectuée et qu’elle ne peut donc être considérée comme la démonstration de la levée de l’option.

Ils expliquent également que l’acte prévoit que le rendez-vous de signature doit intervenir au plus tard le 1er novembre 2022 et que la sommation d’avoir à réitérer l’acte de vente du 8 novembre 2022 ne comporte pas de mention concernant la levée d’option. Ils considèrent ainsi que la promesse unilatérale de vente est caduque.

Les consorts [R] déclarent également que les conditions suspensives prévues dans la promesse unilatérale de vente n’ont pas été réalisées, notamment celle relative à la vente de l’intégralité des autres lots avant le 31 octobre 2022. Ils ajoutent que s’il est possible pour M. [P] [O] de renoncer à une condition suspensive, il ne l’a pas effectué conformément au formalisme prévu à l’acte et ils soutiennent qu’aucune preuve n’est versée aux débats par les demandeurs. De plus, ils font valoir que la levée d’option accompagnée du versement des fonds manquent au dossier et précisent que le paiement de 3000 euros qui devait intervenir auprès du notaire au titre de la première partie de l’indemnité d’immobilisation n’avait pas été effectué avant le 19 septembre 2021 et qu’ils étaient en conséquence libérés. Les consorts [R] font également valoir que les demandeurs ne justifient pas de la substitution de la société SAS NJF IMMO dans les droits de M. [P] [O].

Concernant le pacte de préférence, ils indiquent qu’il importe peu qu’il ait été purgé par le notaire plusieurs mois après la signature des compromis de vente conclus entre Mme [A] [H], M. [X] [W], M. [B] [W] et M. [P] [O]. De plus, ils font valoir que la circonstance selon laquelle Mme [I] [W] veuve [R] était informée du projet de vente alors qu’elle avait signé la promesse unilatérale de vente est indifférente. Enfin, ils soutiennent que la renonciation de Mme [I] [W] veuve [R] à exercer son droit de préférence ne peut pas être retenue ou présumée. Ils considèrent en conséquence que Mme [I] [W] veuve [R] a usé légitimement de son droit de préférence.

S’agissant des demandes de dommages et intérêts, Mme [I] [W] veuve [R], Mme [F] [R], M. [D] [R] et M. [C] [R] soutiennent que puisque l’option n’a pas été levée par les demandeurs, ils doivent être condamnés solidairement à payer l’indemnité d’immobilisation prévue dans l’acte du 9 septembre 2021. Par ailleurs, ils font valoir que M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO leur causent par leur attitude un préjudice puisqu’ils ne peuvent pas vendre les biens immobiliers comme ils en avaient l’intention. Ils ajoutent qu’ils sont contraints de payer des impôts fonciers et des assurances concernant les biens immobiliers puisqu’ils en restent propriétaires alors qu’ils ne seraient pas contraints de payer ces sommes s’ils avaient pu vendre leurs biens.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique, Mme [A] [H], M. [X] [W] et M. [B] [W] demandent au tribunal de :

– Débouter M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO de leurs demandes ;
– Condamner solidairement M. [P] [O] et la société NJF IMMO aux dépens ;
– Condamner solidairement M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO à payer à Mme [A] [H], M. [B] [W] et M. [X] [W] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [A] [H], M. [X] [W] et M. [B] [W] font valoir, sur le fondement des articles 1304 alinéa 2 et 1589 du code civil, que les compromis de vente sont caducs. Ils soutiennent que la vente des lots était soumise à la réalisation de trois conditions suspensives particulières à la charge de l’acquéreur telles que l’obtention d’un permis de construire pour les travaux de modification de la charpente du hangar et du bâtiment d’habitation, l’obtention d’un permis de construire s’agissant de la réhabilitation du hangar en habitation de 20 logements et l’obtention d’un prêt bancaire.

Ils indiquent que M. [P] [O] ne justifie pas avoir réalisé les trois conditions suspensives dans les délais fixés par les actes. Mme [A] [H], M. [X] [W] et M. [B] [W] exposent également que M. [P] [O] et la société NJF IMMO n’ont pas renoncé aux conditions suspensives conclues dans leur intérêt en respectant le formalisme imposé par les compromis de vente. Dès lors, ils expliquent que les conditions suspensives étaient valables et auraient dû être accomplies par l’acquéreur au plus tard les 15 janvier et 15 mai 2022.

Mme [A] [H], M. [X] [W] et M. [B] [W] soutiennent également que la vente était soumise à l’acquisition par M. [P] [O] de l’intégralité des lots de copropriété au plus tard le 31 octobre 2022. Ils précisent, sur le fondement de l’article 1124 alinéa 1er du code civil, que les demandeurs ne justifient pas avoir procédé à la levée de l’option de la promesse unilatérale de vente conclue avec les consorts [R]. Ils considèrent que M. [P] [O] n’est pas parvenu à acquérir l’ensemble des lots formant la copropriété à la date du 31 octobre 2022 puisqu’il lui restait à acquérir les lots appartenant aux consorts [R]. En réponse à M. [P] [O] qui indique que cette condition suspensive serait une clause potestative, Mme [A] [H], M. [X] [W] et M. [B] [W] soulignent que la clause a pour objet de permettre à M. [P] [O] de lever l’option dans le cadre de la promesse unilatérale conclue avec les consorts [R] et ne fait pas référence au pacte de préférence. Dès lors, ils soutiennent que la condition de vente de l’intégralité des lots de la copropriété n’est pas une condition potestative et qu’en l’absence de réalisation des conditions suspensives dans les délais, les compromis de vente sont caducs.

S’agissant de la validité des actes conclus entre Mme [I] [W] veuve [R], M. [X] [W], M. [B] [W] et Mme [A] [H], ces derniers font valoir que ces ventes sont valables dans la mesure où Mme [I] [W] veuve [R] a fait un usage licite de son pacte de préférence. Ils soutiennent que dans chacun des compromis de vente signés avec M. [P] [O], l’existence d’un pacte de préférence est mentionné et que Mme [I] [W] veuve [R] a usé de ce droit pour se substituer à lui. Ils estiment qu’elle a exercé ce droit postérieurement à la caducité des compromis de vente en raison du non-respect des conditions suspensives par M. [P] [O]. Par ailleurs, ils considèrent que Mme [I] [W] veuve [R] n’a pas renoncé expressément au bénéfice du pacte de préférence et que par conséquent, son option était ouverte jusqu’au jour de la réitération de la vente pas acte notarié. Ils précisent qu’ils n’avaient pas d’autre choix que de conclure avec Mme [I] [W] veuve [R], d’autant plus que les compromis de vente conclus avec M. [P] [O] étaient préalablement caducs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur l’annulation des ventes conclues entre Mme [I] [W], veuve [R] et Mme [A] [H], M. [X] [W] et M. [B] [W]

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Dès lors c’est à l’aune des dispositions contractuelles signées entre les parties que leurs demandes respectives seront examinées.

L’article 1113 du même code énonce que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’obliger. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1123 dispose que « le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. »

Aux termes de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul.

Selon les articles 1186 et 1187 du même code, la caducité, qui est la conséquence de la disparition d’un des éléments essentiels d’un contrat valablement formé, met fin au contrat.

Il résulte de l’article 1589 du code civil que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

Cette promesse peut être assortie de conditions suspensives. Aux termes de l’article 1304 alinéa 2 du même code, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Il ressort de l’article 1304-2 du même code qu’est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause

L’article 1304-4 dispose que « une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. »

Aux termes de l’article 1304-6, alinéa 3, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, il résulte des trois compromis de vente établis par acte authentique, signés le 9 septembre 2021 et le 18 septembre 2021 entre Mme [A] [H], M. [B] [W] et M. [X] [W], vendeurs, et M. [P] [O], acquéreur, que les ventes étaient soumises à des réserves et à des conditions suspensives.

Ainsi, dans la partie « réserves » des compromis de vente, est notamment mentionné l’existence d’un pacte de préférence puisqu’il est indiqué que « les présentes sont conclues sous réserve de l’absence d’exercice par tout bénéficiaire d’un droit de préférence ».

S’agissant des conditions suspensives, il résulte des trois actes que la vente des lots était soumise à la réalisation de trois conditions suspensives particulières à la charge de l’acquéreur.

La première condition suspensive concerne l’obtention du permis de construire pour travaux « en ce qui concerne la modification de la charpente du hangar (bâtiment B) et du bâti à usage d’habitation (bâtiments A, D, E) » et prévoit que « compte tenu de la destination du bien envisagée par l’acquéreur et des travaux prévus à cet effet, la réalisation des présentes est soumise à l’obtention d’un permis de construire, au plus tard pour le 15 mars 2022 ». Il est également prévu que l’acquéreur « devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce au plus tard le 15 janvier 2022, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. Au cas où l’acquéreur ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition. »

La deuxième condition suspensive prévue par les compromis de vente concerne l’obtention d’un deuxième permis de construire pour travaux relatifs à la réhabilitation du hangar en habitation de vingt logements qui devra intervenir au plus tard le 15 mars 2022. L’acte prévoit que « au cas où l’acquéreur ne respecterait pas son engagement, et ce huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition ».

La troisième condition suspensive prévue dans les compromis de vente concerne l’obtention du prêt par l’acquéreur. Il ressort des contrats que « le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite », la réception de cette offre devant intervenir au plus tard le 15 mai 2022.

« L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire. » Si l’acquéreur n’a pas « apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit ».

De plus, il est précisé que « la partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé, électronique ou non, adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation. »

Dès lors, M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO démontrent, par un mail de Me [G] [V] adressé à Me [M] [E], en date du 21 juillet 2022 qu’ils renonçaient « purement et simplement à la condition suspensive » relative à l’obtention « de l’arrêté du permis de construire ». Force est de constater que les demandeurs ont renoncé aux conditions suspensives relatives à l’obtention des deux permis de construire car ils n’ont pas respecté leurs engagements dans le délai déterminé par les actes, ce qui emporte donc le renoncement de l’acquéreur à ces conditions suspensives.

Toutefois, s’agissant de l’obtention du prêt, M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO ne démontrent pas avoir reçu de la banque une offre écrite avant le 15 mai 2022 et sa notification au vendeur ainsi qu’au notaire. De plus, les demandeurs ne démontrent pas avoir effectué les diligences nécessaires pour obtenir un prêt.

Jusqu’à l’expiration du délai, l’acquéreur avait la possibilité de renoncer à cette condition suspensive légale. Or, il n’a pas notifié ce renoncement par écrit au vendeur, conformément à ce qui est stipulé dans les compromis de vente.

Malgré le fait que les demandeurs démontrent, par deux relevés de comptes pour les périodes du 27 octobre 2022 au 23 septembre 2024 et du 27 octobre 2022 au 4 novembre 2025, l’existence d’un prêt accordé par la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST le 28 octobre 2022, ils ne justifient pas que l’offre de prêt concernant les trois compromis de vente a été obtenue avant le 15 mai 2022.

Par conséquent, les compromis de vente sont caducs et les ventes ne peuvent être déclarés comme étant parfaites.

Par ailleurs, il ressort des compromis de vente conclus entre Mme [A] [H], M. [B] [W], M. [X] [W] et M. [P] [O], qu’un pacte de préférence dont sont bénéficiaires les consorts [R], M. [B] [W] et les héritiers de Mme [Z] [W] est prévu.

Le pacte de préférence présent dans les compromis de vente oblige les vendeurs à proposer prioritairement aux bénéficiaires de traiter avec eux. Dès lors, cette clause n’est pas purement potestative puisque la condition potestative doit émaner de celui qui s’oblige.

De plus, les compromis de vente prévoient une condition suspensive concernant l’acquisition de tous les lots de la copropriété par M. [P] [O]. Il est précisé qu’en cas de non-respect de cette obligation, « les présentes seront caduques sauf volonté contraire de l’acquéreur de poursuivre l’acquisition pour les seuls biens objets des présentes ». Dès lors, cette condition suspensive n’est pas potestative car elle ne dépend pas de la seule volonté du débiteur, en l’espèce l’acquéreur, mais représente un évènement à venir, certain et convenu entre les parties. D’ailleurs, si les demandeurs souhaitaient renoncer à cette condition suspensive, ils étaient autorisés à poursuivre l’acquisition pour les seuls biens objets des compromis de vente, ce qui n’est pas en l’espèce démontré.

Par conséquent, ces clauses présentes dans les compromis de vente ne sont pas potestatives.

Consécutivement, malgré le fait que M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO déclarent que Mme [I] [W] épouse [R] avait connaissance depuis le 9 septembre 2021 de la vente des lots appartenant à Mme [A] [H], M. [B] [W] et M. [X] [W] et qu’elle savait que le pacte de préférence avait été purgé par Me [M] [E] depuis septembre 2022, force est de constater que les trois compromis de vente étaient caducs depuis le 15 mai 2022. Ainsi, Mme [I] [W] veuve [R] pouvait exercer son droit de préférence. Les ventes conclues le 31 octobre 2022 avec Mme [A] [H], M. [B] [W] et M. [X] [W], sont donc régulières.

En outre, les compromis de vente prévoyaient une faculté de substitution au profit de l’acquéreur, M. [P] [O], « jusqu’au 15 avril 2022 et ce par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger l’acte de vente ou par la régularisation d’un acte de substitution ». Or, les demandeurs précisent que la société SAS NJF IMMO s’est substituée à M. [P] [O] le 11 mai 2022, soit postérieurement à la date contractuellement prévue. Aucune pièce versée aux débats ne permet de constater le respect du formalisme attaché à cette substitution. Dès lors, la substitution de la société SAS NJF IMMO dans les droits de M. [P] [O] n’est pas conforme aux compromis de vente.

Par conséquent, le compromis de vente conclu entre M. [B] [W], vendeur et M. [P] [O], acquéreur, concernant les lots n°5, n°6, n°14, n°16, n°18, n°22, n°25, n°29, n°30, n°31, n°33 et n°[Cadastre 1] situés dans un ensemble immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 7], cadastré section B n°[Cadastre 2] est caduc.

Le compromis de vente conclu entre M. [X] [W], vendeur et M. [P] [O], acquéreur, concernant les lots n°4, n°9, n°20, n°21, n°26 et n°36 situés dans un ensemble immobilier situé au [Adresse 7] » à [Localité 7], cadastré section B n°[Cadastre 2] est caduc.

Le compromis de vente en date du 18 septembre 2021, conclu entre Mme [A] [H], vendeur, et M. [P] [O], acquéreur, concernant les lots n°11, n°28 et n°36 situés dans un ensemble immobilier situé au [Adresse 7] » à [Localité 7], cadastré section B n°[Cadastre 2] est caduc.

Par voie de conséquence, il y a lieu de constater la régularité des ventes du 31 octobre 2022 conclues entre Mme [A] [H], M. [B] [W] et M. [X] [W], vendeurs, et Mme [I] [W] veuve [R], acquéreur, concernant les lots susvisés. Il y a lieu de débouter M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO de leur demande relative à la publication du jugement auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.

II. Sur la vente entre Mme [I] [W] veuve [R], Mme [F] [R], M. [D] [R] et M. [C] [R] et la société SAS NJF IMMO

En vertu de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Dès lors c’est à l’aune des dispositions contractuelles signées entre les parties que leurs demandes respectives seront examinées.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Il est de jurisprudence constante, qu’en l’absence de formalisme prévu au contrat, la levée d’option peut être expresse ou tacite sans qu’elle puisse résulter du simple silence du bénéficiaire. Toutefois, cette levée d’option doit intervenir pendant la validité de la promesse unilatérale de vente.

Aux termes de l’article 1304 alinéa 2 du code civil, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Il ressort de l’article 1304-2 qu’est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause

L’article 1304-4 dispose que « une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. »

Aux termes de l’article 1304-6, alinéa 3 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Selon les articles 1186 et 1187 du même code, la caducité, qui est la conséquence de la disparition d’un des éléments essentiels d’un contrat valablement formé, met fin au contrat.

En l’espèce, il ressort de la promesse unilatérale de vente en date du 9 septembre 2021 que « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 31 octobre 2022 à seize heures avec jouissance au profit de Mme [R] par perception d’une indemnité d’occupation jusqu’au 31 décembre 2022 versée par Mme [R] […]. » Il est également précisé qu’en « cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé ».

Le formalisme de la levée de l’option par M. [P] [O], bénéficiaire, est précisé dans l’acte notarié car « la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant :

– Au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,
– A la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,
– A l’éventuelle commission d’intermédiaire,
– Et de manière générale de tous comptes et proratas.

Soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus. Si la levée d’option a lieu alors que des conditions suspensives sont encore pendantes, elle n’impliquera pas renonciation à celles-ci sauf volonté contraire exprimée par le bénéficiaire. »

Il est ajouté que « cette levée d’option sera effectuée par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens et toutes formes ; elle devra être accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant :

– Au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation […],
– A la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,
– A l’éventuelle commission d’intermédiaire,
– Et de manière générale de tous comptes et proratas. »

Il ressort également de la promesse unilatérale de vente que « au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation. »

Tout d’abord, la promesse unilatérale de vente prévoit une faculté de substitution au profit du bénéficiaire avec une obligation d’en informer le promettant. Cette communication est démontrée par les demandeurs qui produisent le mail de Me [G] [J], notaire, du 20 mai 2022 dans lequel il joint les statuts et le K-BIS de la société qui substituera M. [P] [O]. Dès lors, la substitution de la société SAS NJF dans les droits de M. [P] [O] est régulière.

Par ailleurs, s’agissant de la levée d’option, la promesse unilatérale ne prévoit pas de formalisme précis mais impose qu’elle sera réalisée par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l’acte. M. [P] [O] a effectué un virement de 3000 euros entre le 22 avril et le 26 avril 2022 au profit de Maître [L] [T], notaire des vendeurs, ce qui caractérise la volonté du bénéficiaire de lever l’option d’achat. De plus, il ressort du relevé de compte pour la période du 27 octobre 2022 au 4 novembre 2025 de Me [G] [V], que la société SAS NJF IMMO a effectué un virement de 321 330 euros au profit des consorts [R] le 28 octobre 2022 et que la somme a été réceptionnée le 31 octobre 2022 par Me [L] [T], soit avant l’expiration du terme convenu.

Par conséquent, la levée de l’option d’achat par le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente est régulière et est intervenue dans les délais, le 31 octobre 2022.

Toutefois, il ressort de la promesse unilatérale de vente que « si la levée d’option a lieu alors que les conditions suspensives sont pendantes, elle n’impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volonté contraire exprimée par le bénéficiaire ». Comme énoncé ci-dessus, conformément à l’acte, l’acquéreur a valablement renoncé aux deux conditions suspensives relatives à l’obtention de deux permis de construire pour travaux car il n’a pas respecté son engagement dans les délais contractuellement prévus et qu’il a averti par mail Me [L] [T], notaire des vendeurs, par l’intermédiaire de Me [G] [V], le 29 avril 2022.

S’agissant de la condition suspensive relative à l’obtention du prêt, la clause prévoit que « l’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : tout établissement financier ou de crédit français.

Montant maximal de la somme empruntée : deux millions d’euros.

Durée maximale de remboursement : 20 ans.

Taux nominal d’intérêt maxima : 1,5% l’an (hors assurances). » Il est précisé que « la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 15 mai 2022 » et que « l’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. A défaut de cette notification, le promettant aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. […] Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit ».

Il ressort des pièces versées aux débats que les promettants n’ont pas mis en demeure M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO de leur justifier sous huitaine la réalisation de cette condition. En outre, comme énoncé ci-dessus, les relevés de compte produits par les demandeurs ne démontrent pas qu’ils ont obtenu un prêt dans le délai prévu par la promesse unilatérale de vente.

Par ailleurs, il résulte de la promesse unilatérale de vente que « jusqu’à l’expiration du délai susvisé, le bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L. 313-41 du code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles-ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offres et acceptation au promettant, soit en exprimant une intention contraire à celle-ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L. 313-42 de ce code ».

Les demandeurs produisent un mail en date du 20 mai 2022 de Me [G] [V], notaire, dans lequel il ressort que son client « renonce purement et simplement à la condition suspensive d’obtention du prêt ». Or, ce mail ne respecte pas, d’une part le formalisme prévu par la promesse unilatérale de vente et d’autre part, est postérieur au délai prévu dans l’acte puisque l’obtention par le bénéficiaire d’une ou de plusieurs offres écrites de prêt devait intervenir au plus tard le 15 mai 2022. Dès lors, contrairement au procès-verbal de carence établi par le notaire, Me [G] [V], le 16 décembre 2022, la société SAS NJF IMMO n’a pas régulièrement renoncé à la condition suspensive d’obtention du prêt.

Le contrat est donc caduc depuis le 15 mai 2022, ce qui a pour effet l’anéantissement de la promesse unilatérale de vente pour l’avenir.

En outre, il ressort de l’acte que « le bénéficiaire versera au promettant, par la comptabilité du rédacteur des présentes celle de trois mille euros, représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée au plus tard dans les dix jours de la signature des présentes. Le promettant sera libéré, si bon lui semble, de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation ».

Or, si les demandeurs justifient avoir effectué un virement de 3000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, selon le relevé de compte de Me [G] [V], ce paiement n’intervient que 26 avril 2022, soit sept mois après la signature du contrat et non pas dans les 10 jours suivants. Dès lors, le promettant était, conformément à la promesse, libéré de son engagement de vendre.

Par conséquent il y a lieu de débouter M. [P] [O] et la société NJF IMMO de leur demande de voir ordonner le caractère parfait de la vente ainsi que de la demande subséquente relative à la publication du jugement auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.

III. Sur les demandes au titre de l’indemnité d’immobilisation et en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, il ressort de la promesse unilatérale de vente en date du 9 septembre 2021, que, s’agissant de l’indemnité d’immobilisation, « le sort de la somme versée sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées : […]

Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

De plus, il résulte de l’acte notarié, dans le paragraphe relatif à la « condition suspensive d’obtention du prêt » que « le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ».

M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO ne justifient pas des démarches effectuées auprès des établissements de crédit afin d’obtenir un prêt conforme à la promesse unilatérale de vente. Il convient donc de considérer que la condition suspensive est défaillie de leur fait.

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO in solidum à payer 30 173 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation au profit des consorts [R].

S’agissant de leur demande en dommages et intérêts, les consorts [R] produisent l’avis d’impôt concernant les taxes foncières pour 2023 ainsi que les cotisations d’assurance pour la période du 19 octobre 2024 au 18 octobre 2025 et du 25 octobre 2024 au 24 octobre 2025. Toutefois, les défendeurs se sont acquittés de ces sommes du fait de leur qualité de propriétaires des lots et n’ont effectué aucune diligence afin de finaliser la conclusion de la vente avec les demandeurs, en les mettant en demeure, conformément à la promesse unilatérale de vente. Ils ne démontrent pas non plus avoir effectué des démarches en vue de parvenir à vendre les biens postérieurement au 31 octobre 2022. Enfin, Mme [I] [W] veuve [R] ne peut se prévaloir du paiement de ces frais tout en ayant acquis les lots des consorts [W] et de Mme [A] [H] dans un premier temps.

Par conséquent, les consorts [R] seront déboutés de leurs demandes au titre des dommages et intérêts.

Parallèlement, la société NJF IMMO et M. [P] [O] ne produisent pas de pièces justifiant la fixation de leur préjudice à la somme de 10 000 euros au titre du retard pris dans leur projet immobilier. Par ailleurs, le préjudice financier allégué est lié à leur propre défaillance résultant du fait qu’ils n’ont pas respecté les délais et les termes prévus dans les contrats.

Par conséquent, M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO seront déboutés de leurs demandes au titre des dommages et intérêts.

IV. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO, parties perdantes au procès, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO, condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer aux consorts [W], aux consorts [R] et à Mme [A] [H], une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros.

De plus, M. [P] [O] et la société SAS NJF IMMO, parties perdantes, seront déboutées de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postérieurement au 1er janvier 2020.

De plus, « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. »

En l’espèce, l’exécution provisoire n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire dans la mesure où la caducité des trois compromis de ven

[…texte tronqué, 4008 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]