Garantie de livraison d’une maison individuelle : pénalités de retard, franchise de 5 % et levée des réserves

Sur le fondement de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, le garant de livraison prend en charge les pénalités forfaitaires dues en cas de retard excédant trente jours ainsi que les dépassements nécessaires à l’achèvement, sous réserve de la franchise applicable. Le tribunal retient comme point de départ la date d’ouverture du chantier, conformément au contrat prévoyant une durée de dix-neuf mois, et non la date d’acquisition du terrain. Il accorde les pénalités correspondant à la période postérieure à la provision déjà versée.

Les travaux réservés aux maîtres d’ouvrage ne sont garantis qu’en cas d’absence de chiffrage ou de chiffrage irréaliste dans la notice descriptive. La demande relative au parking, seul poste non chiffré et nécessaire à la conformité, est admise en principe, mais absorbée par la franchise contractuelle de 5 %.

Les factures d’eau sont remboursées lorsqu’elles correspondent au chantier et à des périodes antérieures à l’occupation des lieux. Les dépenses engagées pour lever des réserves sont également remboursables lorsqu’elles sont établies par factures. Le garant est condamné à achever la levée des réserves sous astreinte provisoire.

Sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, le retard fautif dans l’exécution de la garantie ouvre droit à réparation des préjudices de jouissance et moral lorsqu’ils sont démontrés. La compensation suppose des créances réciproques répondant aux conditions des articles 1347 et 1347-1 du Code civil ; la créance correspondant aux 5 % n’est exigible qu’après la levée complète des réserves.

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Après la liquidation du constructeur d’une maison individuelle, les maîtres d’ouvrage ont mobilisé la garantie de livraison. La maison, livrée avec réserves après plusieurs désignations de repreneurs, a donné lieu à des demandes de pénalités, remboursements et indemnités. Le tribunal a accordé des pénalités complémentaires, le remboursement de dépenses d’eau et de travaux urgents ainsi que des dommages-intérêts, tout en appliquant la franchise et en rejetant les demandes insuffisamment prouvées.

Des maîtres d’ouvrage ont conclu un contrat de construction d’une maison individuelle pour un montant de 181 748,08 euros. Le chantier, ouvert le 14 mai 2020, devait durer dix-neuf mois. Le constructeur a ensuite été placé en liquidation judiciaire, conduisant les maîtres d’ouvrage à solliciter la garantie de livraison souscrite auprès de Tokio Marine Europe.

Après une désignation tardive de repreneurs successifs, la maison a été livrée le 21 juin 2024 avec réserves. Les maîtres d’ouvrage ont demandé le paiement de pénalités de retard, le remboursement de plusieurs dépenses, la prise en charge de travaux non chiffrés, la levée des réserves sous astreinte et l’indemnisation de préjudices de jouissance et moral.

Le tribunal accorde des pénalités complémentaires, le remboursement des factures d’eau et des travaux urgents de levée des réserves, ainsi que des dommages-intérêts. Il applique toutefois la franchise aux travaux supplémentaires et rejette les demandes insuffisamment prouvées.

• Défaillance du constructeur ouvrant la garantie légale de livraison.
• Retard de livraison excédant trente jours.
• Point de départ fixé par la date d’ouverture du chantier et le délai contractuel.
• Travaux réservés non chiffrés ou chiffrés de manière irréaliste.
• Dépenses justifiées par des factures et rattachées au chantier.
• Préjudice résultant d’un retard fautif dans l’exécution de la garantie.
• Créances réciproques remplissant les conditions de la compensation.

• Contrat de construction prévoyant dix-neuf mois de travaux.
• Déclaration réglementaire d’ouverture de chantier du 14 mai 2020.
• Notice descriptive et devis du parking nécessaire à la conformité.
• Factures d’eau et factures des travaux de levée des réserves.
• Procès-verbal de commissaire de justice du 24 mars 2025.

Le garant doit verser les pénalités complémentaires, rembourser certaines dépenses et indemniser les préjudices de jouissance et moral. Les maîtres d’ouvrage obtiennent la levée des réserves sous astreinte, tandis que le solde de 5 % reste payable après leur achèvement.

• Paiement de 23 383,88 euros au titre du retard.
• Remboursement de 363,92 euros de factures d’eau.
• Remboursement de 1 738,88 euros de levées de réserves.
• Versement de 10 000 euros pour les préjudices moral et de jouissance.
• Levée des réserves sous un mois, sous astreinte provisoire.
• Exigibilité différée de l’appel de fonds de 5 %.

À faire

• Vérifier la date contractuelle d’ouverture du chantier.
• Calculer les pénalités jusqu’à la livraison effective.
• Comparer la notice descriptive aux dépenses engagées.
• Conserver les factures liées aux réserves.
• Faire constater les réserves persistantes par commissaire de justice.

À éviter

• Retenir une date de départ non prévue au contrat.
• Réclamer des travaux hors périmètre contractuel.
• Produire des factures sans rattachement démontré au chantier.
• Négliger l’application de la franchise contractuelle.
• Exiger l’appel de fonds final avant la levée des réserves.

Le point de départ des pénalités de retard

Le tribunal retient la date d’ouverture du chantier, soit le 14 mai 2020. Le contrat fixant une durée de dix-neuf mois, les pénalités courent à compter du 14 décembre 2021 jusqu’à la livraison. L’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation impose au garant la prise en charge des pénalités forfaitaires dues en cas de retard excédant trente jours. L’article R. 231-14 fixe leur montant minimal à un trois-millième du prix convenu par jour.

La prise en charge des travaux non chiffrés

Selon l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, le garant couvre les dépassements nécessaires à l’achèvement. L’absence de chiffrage ou un chiffrage irréaliste des travaux réservés peut engager cette garantie. Le parking nécessaire à la conformité, non chiffré, est retenu en principe. Toutefois, la franchise contractuelle de 5 % du prix convenu absorbe la somme due, de sorte qu’aucun paiement supplémentaire n’est accordé sur ce poste.

Les conditions de la compensation des créances

La compensation est admise lorsque les créances réciproques répondent aux conditions des articles 1347 et 1347-1 du Code civil. Le tribunal compense les condamnations dues par le garant avec l’appel de fonds de 95 %. En revanche, l’appel de fonds de 5 % ne peut être compensé immédiatement, sa créance n’étant pas exigible avant la levée complète des réserves.

Article 1162 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Articles 1347 et 1347-1 du Code civil, Article 1348-1 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 231-2-d du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 231-3 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, Articles R. 231-4 et R. 231-14 du Code de la construction et de l’habitation, Loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990