Congé pour motif légitime et sérieux : validation fondée sur des troubles répétés et maintien sans droit ni titre

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé délivré par le bailleur doit être motivé, respecter un préavis de six mois et reposer sur un motif réel et sérieux. Le juge vérifie ces conditions, y compris la réalité du motif au jour de la délivrance. L’inexécution d’obligations locatives peut justifier le congé, même si elle a cessé à cette date.

Les articles 9 du Code de procédure civile, 1103, 1104, 1224, 1227 et 1228 du Code civil encadrent la preuve, l’exécution de bonne foi et la résolution du bail. Les dégradations, menaces, insultes et troubles affectant les occupants et les parties communes ont été considérés comme suffisamment établis par les correspondances et signalements produits.

Après l’expiration du bail, le maintien dans les lieux ouvre droit à une indemnité d’occupation fondée sur l’article 1240 du Code civil, fixée au montant du loyer et des charges. La demande de dommages-intérêts distincts est rejetée faute de préjudice établi. La libération est assortie d’une astreinte et l’expulsion peut être poursuivie conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 à L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Les dépens sont mis à la charge de l’occupant, sans indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Une bailleresse demande la validation d’un congé délivré pour motif légitime et sérieux, fondé sur des dégradations, menaces, insultes et comportements dangereux. Le locataire s’étant maintenu dans les lieux, la juridiction constate la perte de son droit d’occupation, ordonne la libération sous astreinte et fixe l’indemnité mensuelle à 357,20 euros jusqu’à la libération effective. Les demandes supplémentaires de dommages-intérêts et de frais irrépétibles sont rejetées.

Une bailleresse a conclu un bail d’habitation non meublé prenant effet le 15 mai 2023, portant sur un logement loué moyennant un loyer et une provision sur charges. Le locataire a ensuite été placé sous tutelle, une association étant désignée comme tutrice.

La bailleresse a fait signifier un congé pour motif légitime et sérieux, prenant effet au terme du bail, en invoquant des dégradations du logement, des parties communes et de biens voisins, ainsi que des menaces, insultes et comportements dangereux. Le locataire s’est maintenu dans les lieux après la date d’effet du congé.

La bailleresse a demandé la validation du congé, l’expulsion, une indemnité d’occupation, des dommages-intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles. La juridiction valide le congé, constate la perte du droit d’occupation, ordonne la libération sous astreinte et fixe l’indemnité mensuelle à 357,20 euros jusqu’à la libération effective. Elle rejette les dommages-intérêts supplémentaires et la demande fondée sur l’article 700.

• Motif légitime et sérieux apprécié à la date de délivrance du congé
• Congé signifié plus de six mois avant le terme du bail
• Manquements locatifs caractérisant une atteinte à l’usage paisible des lieux
• Preuve de dégradations affectant le logement, les parties communes ou les voisins
• Preuve de menaces, insultes ou comportements compromettant la sécurité
• Maintien dans les lieux après l’expiration du droit d’occupation

• Correspondances adressées à l’association tutélaire les 3 mai et 11 juillet 2024
• Correspondance adressée à l’association tutélaire le 23 mai 2025
• Signalements au procureur des 2 août 2024 et 30 juin 2025
• Signalements adressés au préfet et au maire
• Éléments relatifs aux dégradations, menaces, insultes et comportements dangereux

Le locataire doit libérer les lieux sous astreinte et reste redevable d’une indemnité jusqu’à son départ effectif. La bailleresse obtient l’expulsion et les dépens, mais pas de dommages-intérêts distincts ni de frais irrépétibles.

• Validation du congé et extinction du bail au 14 mai 2026
• Libération des lieux sous astreinte de 100 euros par jour
• Expulsion possible avec serrurier et concours de la force publique
• Paiement de 357,20 euros mensuels jusqu’à libération effective
• Prise en charge des dépens par le locataire

À faire

• Conserver le bail et vérifier sa date d’échéance
• Respecter le préavis légal de six mois
• Détailler précisément les motifs du congé
• Rassembler correspondances, signalements et justificatifs des troubles
• Calculer l’indemnité jusqu’à la libération effective

À éviter

• Délivrer un congé sans motif réel et sérieux
• Omettre la preuve des manquements invoqués
• Confondre loyer et indemnité après expiration du bail
• Réclamer un préjudice distinct non démontré
• Ignorer les règles applicables à l’expulsion

La validité du congé pour motif légitime et sérieux

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose un motif réel et sérieux, un congé motivé et un préavis de six mois. Le juge apprécie la réalité du motif au jour de sa délivrance. Des manquements locatifs peuvent justifier le congé même s’ils ont cessé à cette date. Le congé, signifié plus de six mois avant le terme et fondé sur des troubles établis, a été déclaré valide.

Les manquements à l’obligation d’usage paisible

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire d’user paisiblement des lieux et de ne pas porter atteinte aux équipements collectifs, à la sécurité ou à la liberté d’aller et venir. Les correspondances et signalements produits ont établi des dégradations, menaces, insultes et comportements dangereux. Ces éléments ont caractérisé un motif légitime et sérieux.

L’indemnité d’occupation après la perte du titre

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, le maintien sans droit dans les lieux constitue une faute quasi-délictuelle ouvrant droit à indemnité. Celle-ci a été fixée à 357,20 euros par mois, correspondant au loyer et aux charges, jusqu’à libération effective. Une réparation supplémentaire a été refusée faute de préjudice distinct établi.

Article 473 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Articles 1103 et 1104 du Code civil, Articles 1224, 1227 et 1228 du Code civil, Article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, Articles L.131-1 et L.131-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L.411-1 et L.412-1 à L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile