Garantie décennale de la baignoire non étanche : responsabilité des vendeurs réputés constructeurs et de l’entreprise de rénovation

Sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil, les vendeurs qui ont fait réaliser d’importants travaux de rénovation sont réputés constructeurs à l’égard des acquéreurs. Ils répondent donc de plein droit des dommages compromettant la destination de l’ouvrage, même lorsqu’ils disposent d’un recours contre l’entreprise intervenante.

L’absence de dispositif d’étanchéité et de retenue d’eau autour d’une baignoire située à l’étage a été retenue comme une non-conformité rendant l’ouvrage impropre à sa destination, en raison du risque d’infiltrations dans les murs, le plancher ou le plafond. L’entreprise ayant réalisé les travaux engage directement sa garantie décennale, et son assureur doit sa garantie pour ce désordre.

À l’inverse, aucune responsabilité n’a été retenue au titre de la VMC : son fonctionnement a été rétabli après remise sous tension et refixation d’une gaine, sans désordre intrinsèque ni impropriété à destination. Les demandes fondées sur les vices cachés ont également été rejetées, faute de preuve du vice, de son antériorité et de sa gravité, au surplus en présence d’une clause de non-garantie et sans mauvaise foi établie.

La responsabilité des vendeurs et de l’agence immobilière n’a pas été retenue pour la façade et la toiture. Les acquéreurs avaient effectué plusieurs visites, disposaient de l’assistance de professionnels et ne démontraient ni dissimulation, ni manquement établi au devoir d’information de l’agence. Les intérêts peuvent être capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil.

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Après l’acquisition d’une maison, les acquéreurs ont signalé plusieurs désordres, notamment une VMC, une baignoire insuffisamment étanchée et des dégradations extérieures. L’expertise a confirmé l’impropriété de l’installation de la baignoire, mais pas les autres griefs. Les vendeurs, l’entreprise ELS CONFORT et son assureur ont été condamnés solidairement au coût de la mise en conformité et à une indemnité de jouissance, les vendeurs étant garantis par l’entreprise et l’assureur.

Des acquéreurs ont acheté, par l’intermédiaire de la société LEGGETT IMMOBILIER, une maison d’habitation ensuite acquise par la société MC [Z]. Des travaux de plomberie, de carrelage et d’isolation avaient été réalisés avant la vente.

Après l’acquisition, les acquéreurs ont signalé plusieurs désordres : une VMC apparemment inactive, une baignoire installée à l’étage sans dispositif suffisant d’étanchéité et de retenue d’eau, ainsi que des dégradations affectant une façade et la toiture. Une expertise judiciaire a été ordonnée.

L’expert a constaté que la VMC fonctionnait après remise sous tension et refixation d’une gaine. Il a en revanche relevé l’absence de dispositif d’étanchéité autour de la baignoire, rendant l’installation impropre à sa destination. Les autres désordres allégués n’ont pas été suffisamment rattachés à une faute, à un vice caché antérieur ou à un manquement d’information.

Le tribunal a condamné solidairement les vendeurs, l’entreprise ELS CONFORT et son assureur GAN ASSURANCES au paiement du coût de mise en conformité et d’une indemnité de jouissance, avec garantie des vendeurs par l’entreprise et son assureur.

• Travaux de rénovation réalisés par les vendeurs avant la revente.
• Qualification des vendeurs comme constructeurs au sens de l’article 1792-1.
• Absence de dispositif d’étanchéité et de retenue d’eau.
• Risque d’infiltrations dans les murs, le plancher ou le plafond.
• Impossibilité d’utiliser normalement l’installation sanitaire.
• Constat technique établi par l’expertise judiciaire.

• Rapport d’expertise judiciaire du 15 avril 2024.
• Constat de l’absence de dispositif d’étanchéité autour de la baignoire.
• Constat de l’absence de retenue d’eau en cas de fuite.
• Essais démontrant le fonctionnement de la VMC après remise sous tension.
• Acte de vente mentionnant les travaux réalisés depuis moins de dix ans.

Les acquéreurs obtiennent la prise en charge du coût de mise en conformité de la baignoire et une indemnité pour la privation d’usage. Les vendeurs restent tenus envers les acquéreurs, mais bénéficient d’une garantie de l’entreprise et de son assureur ; les demandes relatives à la VMC, à la façade et à la toiture sont rejetées.

• Paiement de 3 750 euros pour les travaux de mise en conformité.
• Paiement de 3 600 euros au titre du préjudice de jouissance.
• Garantie des vendeurs par ELS CONFORT et GAN ASSURANCES.
• Capitalisation annuelle des intérêts échus.
• Prise en charge solidaire des dépens et frais d’expertise.
• Versement de 1 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Faire constater précisément les non-conformités par un expert.
• Établir le risque d’infiltrations ou l’impropriété à destination.
• Identifier les intervenants ayant réalisé les travaux.
• Vérifier la qualité d’assuré et l’étendue des garanties.
• Documenter la durée de privation d’usage de l’équipement.

À éviter

• Assimiler une simple non-conformité sans dommage à un désordre décennal.
• Réclamer la garantie décennale sans preuve technique suffisante.
• Négliger les clauses de non-garantie des vices cachés.
• Imputer une humidité sans établir son origine et son antériorité.
• Omettre les visites, accès et informations disponibles avant la vente.

La responsabilité décennale des vendeurs réputés constructeurs

Les vendeurs qui ont fait réaliser d’importants travaux de rénovation sont réputés constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil. Ils répondent de plein droit des dommages relevant de l’article 1792, même s’ils disposent d’un recours contre l’entreprise intervenante. Le tribunal les a donc tenus responsables de la baignoire installée sans dispositif d’étanchéité et de retenue d’eau.

L’impropriété à destination d’une installation sanitaire

L’absence de dispositif d’étanchéité et de retenue d’eau en cas de fuite a été qualifiée de non-conformité rendant l’ouvrage impropre à sa destination, compte tenu du risque d’infiltrations dans les murs, le plancher ou le plafond. La garantie décennale de l’entreprise ayant réalisé les travaux a ainsi été retenue, avec la garantie de son assureur.

Les conditions de la garantie des vices cachés

Sur le fondement des articles 1641 et 1643 du code civil, l’acquéreur devait établir le vice, son antériorité et sa gravité. Ces éléments n’étant pas démontrés pour la VMC, et une clause de non-garantie étant stipulée sans mauvaise foi prouvée des vendeurs, leur responsabilité n’a pas été retenue. La VMC fonctionnait après remise sous tension.

Article 12 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 813 du Code de procédure civile, Article 1112-1 du Code civil, Article 1130 du Code civil, Article 1137 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 1602 du Code civil, Article 1641 du Code civil, Article 1642 du Code civil, Article 1643 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article L.242-1 du Code des assurances