Refus de permis de construire : desserte insuffisante d’une résidence étudiante au regard de l’article UB3 du PLU

En application des articles L. 421-1, L. 424-1 et L. 424-3 du code de l’urbanisme, une construction ne peut être implantée sans permis et le refus doit exposer l’intégralité des motifs qui le justifient. L’article L. 600-4-1 du même code encadre l’office du juge administratif lorsqu’il examine les moyens susceptibles de fonder l’annulation.

La juridiction rappelle qu’un refus fondé sur plusieurs motifs ne peut être annulé pour illégalité interne que si chacun des motifs suffisants est illégal, sauf détournement de pouvoir. Elle confirme toutefois le refus dès lors que le projet méconnaît l’article UB3 du règlement du PLU. La parcelle n’était desservie que par une allée de 1,50 mètre, alors que le règlement imposait une largeur minimale de 2 mètres, ainsi qu’un accès adapté à la sécurité, à la lutte contre l’incendie et à l’importance de la construction.

L’accès par un parking voisin ne pouvait être retenu : son usage était réservé, contrôlé et ne reposait pas sur une servitude de passage attachée au terrain. Le rejet de la requête exclut toute injonction et justifie la condamnation au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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Le maire avait refusé un permis de construire pour une résidence étudiante, notamment en raison de l’insuffisance de la desserte. L’allée desservant le terrain ne respectait pas la largeur minimale prévue par le PLU. Le passage invoqué par un parking voisin, réservé aux résidents et contrôlé par une barrière, ne constituait pas une servitude attachée au terrain.

Deux sociétés ont demandé un permis de construire pour démolir deux maisons et des appentis, puis édifier une résidence étudiante de 76 logements. Le maire a refusé l’autorisation en invoquant plusieurs non-conformités au règlement du PLU, notamment l’insuffisance de la desserte du terrain.

Le terrain n’avait pas d’accès direct à la voirie communale et était desservi par une allée de 1,50 mètre, inférieure à la largeur minimale de 2 mètres prévue par l’article UB3. Les sociétés invoquaient également un passage par un parking voisin et une rampe d’accès. Toutefois, ce parking appartenait à un organisme de logement social, son accès était réservé aux résidents et contrôlé par une barrière. La juridiction a estimé que l’autorisation historique d’accès ne constituait pas une servitude attachée au terrain.

Le refus de permis a été confirmé, les demandes d’injonction rejetées et les sociétés condamnées à verser 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Accès direct ou passage aménagé juridiquement opposable
• Largeur minimale de deux mètres imposée par l’article UB3
• Accès adapté à la sécurité et à la lutte contre l’incendie
• Desserte proportionnée à l’importance et à la destination du projet
• Existence d’une servitude attachée au terrain pour retenir un passage voisin
• Illégalité de chacun des motifs suffisants pour obtenir l’annulation

• Constat de la largeur de 1,50 mètre de l’allée de l’Espérance
• Délibération municipale du 17 juillet 1943 relative au déclassement
• Arrêté préfectoral du 9 février 1944
• Acte de cession de l’ancienne voie à l’organisme voisin
• Constat du parking réservé et contrôlé par une barrière
• Convention du 25 juillet 1969 relative à l’accès historique

Le refus de permis demeure valable en raison de l’insuffisance de la desserte, sans qu’il soit nécessaire de trancher tous les autres motifs de refus. Les sociétés ne peuvent obtenir ni injonction de délivrance ni remboursement de leurs frais, tandis que la commune perçoit 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

• Maintien du refus de permis de construire
• Absence d’injonction de délivrance du permis
• Impossibilité d’invoquer un simple accès historique
• Nécessité d’établir une servitude réelle attachée au terrain
• Paiement de 2 000 euros à la commune

À faire

• Mesurer précisément la largeur de chaque voie d’accès
• Vérifier la conformité aux exigences du règlement de PLU
• Produire les titres établissant une éventuelle servitude
• Documenter l’accès des véhicules de secours
• Adapter la desserte à l’importance du projet

À éviter

• Se fonder sur un accès simplement toléré
• Assimiler une convention ancienne à une servitude réelle
• Négliger la largeur minimale réglementaire
• Présenter un parking privé comme voie publique
• Contester un seul motif sans examiner les autres

Les conditions de desserte des terrains constructibles

L’article UB3 du règlement du PLU exige un accès direct ou par passage aménagé, compatible avec la sécurité et la lutte contre l’incendie, proportionné à l’importance et à la destination des constructions, et large d’au moins 2 mètres. Une allée de 1,50 mètre suffit à justifier le refus.

La portée d’un accès aménagé sur une propriété voisine

L’accès à un parking voisin, réservé à ses résidents et contrôlé par une barrière, ne constitue pas une desserte juridiquement opposable lorsque l’autorisation historique ne confère aucune servitude attachée au terrain ni aucun droit réel transmissible aux acquéreurs.

Le contrôle des motifs multiples d’un refus

Un refus fondé sur plusieurs motifs ne peut être annulé pour illégalité interne que si chacun des motifs susceptibles de le justifier est illégal, sauf détournement de pouvoir. Le juge peut donc confirmer le refus sur un seul motif légalement établi.

Article L. 421-1 du code de l’urbanisme, Articles L. 422-1 à L. 422-5 du code de l’urbanisme, Article L. 424-1 du code de l’urbanisme, Article L. 424-3 du code de l’urbanisme, Article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, Article R. 111-14-4 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 761-1 du code de justice administrative