Résiliation d’un contrat de résidence pour impayés : clause résolutoire et expulsion d’un occupant sans titre

Le régime des logements-foyers relève du droit commun du code civil, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 étant écartée par l’article L. 632-3 du code de la construction et de l’habitation. Les articles 1103 et 1104 du code civil imposent l’exécution du contrat conformément à ses stipulations et de bonne foi. En application de l’article 1728, 2°, le résident doit payer la redevance aux échéances convenues.

La clause résolutoire est régie par les articles 1224 et 1225 du code civil. Elle doit identifier les obligations concernées et être précédée d’une mise en demeure mentionnant expressément la clause, sauf stipulation contraire. Le défaut de paiement persistant malgré une mise en demeure régulièrement notifiée caractérise ici un manquement grave et répété. Le paiement partiel intervenu dans le délai n’a pas libéré le résident, puisqu’il demeurait inférieur à la somme réclamée.

La résiliation a donc été fixée à l’expiration du délai contractuel d’un mois. Le résident est devenu occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des lieux. Faute de preuve d’un paiement libératoire, la dette arrêtée par le décompte a été retenue, avec intérêts légaux à compter de la signification. Les dépens et une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ont été mis à sa charge. L’exécution provisoire de droit, prévue par l’article 514 du même code, n’a pas été écartée.

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Malgré une mise en demeure et un paiement partiel, un résident d’une résidence sociale restait redevable de 8 089,45 euros. Le juge a retenu un manquement grave et répété, prononcé la résiliation du contrat de résidence et constaté l’occupation sans droit ni titre. Il a ordonné la libération ou l’expulsion et condamné le résident au paiement de la dette, d’une indemnité d’occupation et des frais.

La société anonyme ADOMA a mis à disposition d’un résident un logement situé dans une résidence sociale, moyennant une redevance mensuelle. Des impayés se sont accumulés malgré une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, mentionnant la clause résolutoire du contrat de résidence.

Un paiement partiel est intervenu après la mise en demeure, mais il demeurait inférieur à la dette réclamée. Le résident n’a pas régularisé sa situation et n’a pas comparu à l’audience. La société a produit un décompte actualisé faisant apparaître une dette de 8 089,45 euros.

Le juge a retenu le manquement grave et répété aux obligations contractuelles, prononcé la résiliation du contrat à la date prévue par la clause résolutoire et constaté l’occupation sans droit ni titre. Il a ordonné la libération puis, à défaut, l’expulsion, et condamné le résident au paiement de la dette, d’une indemnité d’occupation, des dépens et d’une somme au titre des frais irrépétibles.

• Contrat de résidence valablement formé et obligation de payer la redevance
• Clause résolutoire précisant l’obligation inexécutée
• Mise en demeure mentionnant expressément la clause résolutoire
• Persistance d’un impayé après l’expiration du délai contractuel
• Manquement caractérisé comme grave et répété
• Absence de preuve d’un paiement libératoire intégral
• Occupation maintenue après la résiliation du contrat

• Contrat de résidence prévoyant le paiement de la redevance
• Courrier recommandé de mise en demeure du 4 août 2025
• Accusé de réception de la mise en demeure
• Virement partiel de 235,98 euros, inférieur à la dette
• Décompte actualisé arrêté au 1er octobre 2026

La société anonyme ADOMA obtient la résiliation du contrat, le paiement de la dette et une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des lieux. Le résident supporte l’expulsion éventuelle, les intérêts, les dépens et les frais irrépétibles.

• Résiliation acquise à compter du 5 septembre 2025
• Dette locative de 8 089,45 euros exigible
• Indemnité d’occupation due jusqu’à remise des clés
• Expulsion possible après commandement et délai de deux mois
• Dépens et 150 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier les stipulations de paiement du contrat
• Chiffrer précisément les impayés actualisés
• Notifier une mise en demeure régulière
• Mentionner expressément la clause résolutoire
• Conserver les justificatifs de notification et d’encaissement

À éviter

• Omettre la clause résolutoire dans la mise en demeure
• Assimiler un paiement partiel à une régularisation complète
• Réclamer une dette sans décompte vérifiable
• Expulser sans commandement préalable
• Négliger le délai légal de deux mois

La clause résolutoire des contrats de résidence

La résolution est régie par les articles 1224 et 1225 du code civil. La clause doit préciser les obligations dont l’inexécution entraîne la résolution et la mise en demeure doit la mentionner expressément. Le contrat prévoyait une résiliation de plein droit un mois après notification. Le défaut de paiement persistant malgré cette formalité a caractérisé un manquement grave et répété.

La preuve du paiement libératoire

Le décompte produit par le créancier établissait la dette actualisée. Le paiement partiel effectué après la mise en demeure, inférieur à la somme réclamée, n’a pas libéré le résident. En l’absence de preuve d’un paiement intégral, la condamnation au montant restant dû a été prononcée, avec intérêts légaux à compter de la signification.

Les effets de l’occupation sans droit ni titre

Après la résiliation, le résident est devenu occupant sans droit ni titre. Il devait une indemnité d’occupation égale à la redevance, avec indexation, jusqu’au déménagement complet et à la remise des clés. L’expulsion pouvait intervenir après commandement de quitter les lieux et expiration du délai légal, conformément aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Article L. 632-3 du Code de la construction et de l’habitation, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1728, 2° du Code civil, Article 1224 du Code civil, Article 1225 du Code civil, Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 433-1 à R. 433-6 du Code des procédures civiles d’exécution