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L’essentiel
- Fondement légal
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Contrat de location
- Bail écrit conforme au bail type réglementaire
- Obligations du locataire
- Accès aux lieux pour travaux nécessaires
- Sous-location
- Accord écrit préalable du bailleur requis
- Congés
- Congé pour vendre ou reprise encadré
- Impayés
- Commandement infructueux : résiliation et expulsion possibles
- Délais de paiement
- Accordés selon la situation du locataire
- Indemnité d’occupation
- Montant fixé après la résiliation du bail
1. Cadre juridique et définition
La loi du 6 juillet 1989 constitue le régime principal des locations de résidence principale.
Le bail d’habitation doit être écrit et respecter le bail type défini par décret. Il doit notamment préciser l’identité des parties, la description du logement, sa surface habitable et les conditions financières.
Le régime encadre notamment le loyer, les charges, les garanties, l’état des lieux, les obligations des parties, les congés, les litiges et la prévention des expulsions.
Le locataire doit permettre l’accès au logement pour les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Cette obligation résulte du e) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et peut également être prévue au contrat.
2. Conditions et critères à retenir
La sous-location nécessite l’accord écrit préalable du bailleur. Une sous-location irrégulière doit être établie par le bailleur et peut entraîner la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.
Le locataire peut réaliser certains aménagements, mais les travaux de transformation nécessitent l’accord écrit du bailleur. Il doit aussi laisser exécuter les réparations urgentes et les travaux d’entretien ou de mise aux normes de décence.
En matière d’impayés, les décisions examinées montrent qu’un commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines peut conduire à la constatation de la résiliation du bail. Le locataire peut alors devenir occupant sans droit ni titre et devoir une indemnité d’occupation.
La réalité et la preuve des faits sont déterminantes. Les juridictions ont notamment examiné la preuve d’une occupation par le bailleur pour un congé pour reprise, ainsi que la notification préalable et les justificatifs produits pour les frais, dégradations ou travaux.
Principales situations et effets observés
| Situation | Effet possible | Illustration |
|---|---|---|
| Impayés après commandement | Résiliation, libération ou expulsion et dette locative | Décisions des tribunaux de proximité de Rochefort |
| Dette locative avec capacité de paiement | Échelonnement de la dette sous conditions | 32 mensualités ou 24 mensualités selon les affaires |
| Accès refusé pour des travaux nécessaires | Constat d’un manquement à l’obligation du locataire | Tribunal judiciaire de Paris, 8 octobre 2026 |
| Sous-location irrégulière | Résiliation, expulsion et indemnité d’occupation possibles | Règles rappelées dans le guide consacré à l’article 8 |
| Congé pour vendre ou pour reprise | Validation ou rejet selon les preuves produites | Décisions des tribunaux judiciaires de Grasse et de Béziers |
3. Procédure et démarches pratiques
En cas d’impayés, le bailleur peut délivrer un commandement de payer puis saisir le juge afin de demander la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette. Lorsque la clause résolutoire est constatée, le juge peut fixer une indemnité d’occupation et ordonner la libération des lieux.
Le juge peut accorder un échéancier lorsque la situation du locataire le justifie et sous certaines conditions. Les décisions examinées font état d’échelonnements de 24 ou 32 mensualités, tandis qu’aucun délai n’a été accordé lorsque la capacité de règlement apparaissait insuffisante.
Le paiement de la dette après l’assignation peut conduire le bailleur à abandonner ses demandes de résiliation et d’expulsion, sans exclure une condamnation aux dépens ou aux frais de procédure. Lorsque le locataire a déjà quitté les lieux ou restitué les clés, la demande d’expulsion peut devenir sans objet.
Après la résiliation, l’occupant peut rester redevable des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Le montant de cette indemnité est fréquemment fixé au niveau du loyer, augmenté des charges ou selon le loyer indexé.
Impayés : des conséquences variables selon la situation du locataire
Après un commandement de payer demeuré infructueux, plusieurs juridictions ont constaté la résiliation du bail et ordonné la libération ou l’expulsion des lieux.
Les décisions récentes montrent qu’un arriéré peut entraîner la résiliation du bail, le paiement des sommes dues et le versement d’une indemnité d’occupation. Celle-ci peut être fixée au montant du loyer et des charges, ou au loyer indexé augmenté des charges.
La situation financière et procédurale du locataire est déterminante pour les délais de paiement. Une locataire a obtenu 32 mensualités sous réserve du règlement du loyer courant, tandis qu’aucun délai n’a été accordé dans une autre affaire en raison d’une capacité de règlement jugée insuffisante.
Le départ des lieux ou la restitution des clés peut rendre l’expulsion sans objet, sans nécessairement faire disparaître la dette locative. Celle-ci peut encore être fixée et échelonnée après le départ.
Points de vigilance sur l’accès au logement et la sous-location
Le e) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de permettre l’accès au logement pour les travaux nécessaires à son maintien en état et à son entretien normal. Dans l’affaire examinée, la mise en demeure et l’absence de justification de l’exécution de cette obligation ont été retenues.
La sous-location d’un logement d’habitation nécessite l’accord écrit préalable du bailleur. Le bailleur doit établir la sous-location irrégulière pour solliciter la résiliation ; l’occupation rémunérée par un tiers peut notamment constituer un élément de preuve.
Après la résiliation, l’occupant peut être tenu au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif.
Évolutions récentes et congés
Un arrêté du 9 octobre 2026 a remplacé l’annexe de la notice d’information remise avec certains contrats de location de résidence principale. La nouvelle notice couvre notamment le bail, les loyers, les obligations des parties, les congés, les litiges et la prévention des expulsions.
La notice s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de son entrée en vigueur. Elle rappelle également que le contrat doit être écrit et respecter le bail type défini par décret.
Les contestations d’un congé pour vendre ou pour reprise doivent être examinées au regard des éléments produits. Dans une affaire, le congé pour vendre a été validé après le départ du locataire ; dans une autre, le congé pour reprise n’a pas été annulé, le bailleur ayant établi sa présence et la réalisation de travaux.
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Le locataire doit-il laisser entrer le bailleur pour réaliser des travaux ?
Le e) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de permettre l’accès aux lieux pour les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement. Une mise en demeure restée sans exécution peut caractériser un manquement à cette obligation.
Puis-je sous-louer mon logement sans prévenir le bailleur ?
Non. La sous-location d’un bail d’habitation suppose l’accord écrit préalable du bailleur. Une sous-location non autorisée peut entraîner la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.
Que se passe-t-il lorsque les impayés ne sont pas réglés après un commandement de payer ?
Plusieurs décisions récentes constatent la résiliation du bail lorsque les sommes restent impayées six semaines après le commandement. Le locataire peut alors être condamné au paiement de la dette et d’une indemnité d’occupation, et l’expulsion peut être ordonnée.
Un délai de paiement peut-il être accordé malgré la résiliation du bail ?
Les décisions montrent que le juge peut accorder un échéancier dans certaines situations. Un délai de 32 mensualités a ainsi été accordé sous réserve du paiement du loyer courant, tandis qu’aucun délai n’a été accordé dans un autre dossier en raison d’une capacité de règlement jugée insuffisante.
L’indemnité d’occupation correspond-elle toujours au loyer initial ?
Les décisions examinées fixent généralement l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, ou au loyer indexé et aux charges. Son montant dépend donc de la situation retenue par le juge.
La notice d’information doit-elle être remise avec le bail ?
Une notice d’information est annexée à certains contrats de location d’une résidence principale. L’arrêté du 9 octobre 2026 a remplacé son annexe, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de son entrée en vigueur.
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