Loyer commercial : fixation, plafonnement et déplafonnement au renouvellement

Cadre juridique et définition

Le loyer renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative lorsque les conditions du plafonnement ne sont pas réunies.

Lors du renouvellement d’un bail commercial, le juge peut fixer le loyer en fonction de la valeur locative. Celle-ci est notamment appréciée au regard des caractéristiques du local, de son usage, de son emplacement et des usages de la branche d’activité.

Le plafonnement constitue une limite à cette fixation lorsque les conditions de son application sont réunies. Les règles applicables au renouvellement et à la révision triennale sont notamment mentionnées aux articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-36 à L. 145-39, R. 145-6, R. 145-10 et R. 145-20 du code de commerce.

Conditions du plafonnement et du déplafonnement

Le déplafonnement suppose une modification notable, pendant le bail expiré, des éléments pris en compte pour déterminer le loyer. S’agissant des facteurs locaux de commercialité, cette modification doit avoir une incidence favorable sur l’activité du preneur.

Des projets immobiliers ou d’aménagement ne suffisent pas, à eux seuls, à établir une modification notable et réalisée. Les éléments produits doivent démontrer une évolution favorable déterminante pour le commerce concerné et être suffisamment rattachés à la période du bail expiré.

Lorsque la durée du bail dépasse douze ans, le plafonnement peut ne pas s’appliquer et le loyer peut être fixé à la valeur locative réelle. En Polynésie française, le plafonnement du loyer commercial n’est pas applicable.

• Modification notable pendant le bail expiré.
• Incidence favorable sur l’activité du preneur pour les facteurs locaux de commercialité.
• Éléments précis, réalisés et rattachés à la période concernée.
• Déplafonnement possible lorsque la durée du bail dépasse douze ans.

Principales situations de fixation du loyer

Procédure et démarches pratiques

Pour une révision triennale, la demande doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée, préciser le montant demandé et être justifiée. Une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10 % peut permettre de déroger au plafonnement.

Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé relèvent de la compétence exclusive du président du tribunal judiciaire, selon l’article R. 145-23 du code de commerce. Pendant l’instance, le locataire doit continuer à payer le loyer ancien ou provisionnel, conformément à l’article L. 145-57.

Lorsque les éléments produits ne permettent pas d’établir la valeur locative, une expertise judiciaire peut être ordonnée. En présence d’expertises divergentes ou non contradictoires, une nouvelle expertise peut être nécessaire, tandis qu’un loyer provisionnel peut être fixé jusqu’à la détermination définitive du montant.

• Préciser le montant demandé et justifier la révision.
• Saisir la juridiction compétente en cas de désaccord.
• Produire des éléments permettant d’apprécier la valeur locative.
• Maintenir le paiement du loyer ancien ou provisionnel pendant l’instance.

Expertise et loyer provisionnel en cas de désaccord

Lorsque les références produites ne permettent pas d’établir la valeur locative, le juge peut ordonner une expertise judiciaire. Une expertise contradictoire peut être nécessaire lorsque les parties produisent des évaluations divergentes ou lorsqu’un rapport non contradictoire ne suffit pas.

Dans l’attente de la fixation définitive du loyer, un loyer provisionnel peut être fixé, notamment au montant du loyer actuel. Les frais d’expertise peuvent être mis à la charge de la partie demanderesse ou partagés entre les parties selon la décision rendue.

Points de vigilance dans les situations particulières

Le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Pendant l’instance, le locataire doit continuer à payer les loyers au prix ancien ou provisionnel ; le juge peut arrêter les comptes entre les parties, mais ne peut pas prononcer une condamnation au-delà de ses pouvoirs.

En Polynésie française, le plafonnement du loyer commercial n’est pas applicable. Le loyer renouvelé doit alors être fixé d’après la valeur locative réelle, en tenant compte notamment des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties, des facteurs locaux et de la vétusté non imputable au locataire.

Une tacite prolongation de douze ans peut conduire à une fixation du loyer à la valeur locative lorsque la durée du bail dépasse douze ans. Les éléments invoqués pour obtenir le déplafonnement doivent toutefois être établis et rattachés à la période pertinente du bail expiré.

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Questions fréquentes