Clause résolutoire : conditions, délais et conséquences du bail

Cadre juridique et définition

La clause résolutoire organise la résiliation du bail en cas de manquement contractuel. Elle doit identifier les obligations sanctionnées et, sauf stipulation contraire, être précédée d’une mise en demeure la rappelant.

La clause résolutoire permet de mettre fin au bail lorsque le locataire manque à une obligation prévue au contrat, notamment en cas d’impayés. En matière commerciale, le juge peut constater son acquisition et ordonner la libération des lieux ou l’expulsion.

Après la résiliation, le maintien dans les lieux peut donner lieu au paiement d’une indemnité d’occupation. Celle-ci peut être fixée sur la base du loyer, des charges et de l’indexation prévus par le bail.

Conditions et critères d’acquisition

L’acquisition de la clause suppose un manquement établi, un commandement visant la clause et l’absence de régularisation dans le délai applicable. Un paiement partiel qui ne solde pas l’arriéré dans ce délai peut être insuffisant.

Pour les baux d’habitation, les sources mentionnent, selon le régime applicable, un délai de six semaines ou de deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Pour certains baux commerciaux, le délai dépend du contrat ou de la procédure engagée, les décisions citées faisant notamment état de huit jours ou d’un mois.

Le juge peut suspendre les effets de la clause dans les baux d’habitation lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et est en mesure d’apurer sa dette. Les délais peuvent atteindre trois ans ; le non-respect d’une échéance peut rendre le solde exigible et réactiver la clause.

• Vérifier l’existence et le contenu de la clause.
• Identifier précisément le manquement reproché.
• Contrôler le délai prévu par le contrat ou le texte applicable.
• Vérifier les paiements intervenus avant l’expiration du délai.

Principales conséquences selon la situation

Procédure et démarches pratiques

Le bailleur fait délivrer un commandement conforme aux stipulations du bail ou au texte applicable, puis vérifie si la régularisation est intervenue dans le délai imparti. En l’absence de régularisation, il peut saisir le juge afin de faire constater l’acquisition de la clause, obtenir la libération des lieux et demander le paiement des sommes dues.

En référé, le juge peut statuer sur l’expulsion et accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les demandes peuvent porter sur les loyers, les charges, l’indemnité d’occupation et, selon les cas, certaines pénalités contractuelles.

Pour les baux d’habitation, la recevabilité de l’action peut notamment dépendre de la notification de l’assignation au représentant de l’État et de la saisine préalable de la commission compétente dans les délais requis. Le juge peut alors fixer un échéancier et suspendre les effets de la clause.

En cas d’expulsion, le sort des meubles relève des règles du code des procédures civiles d’exécution.

• Conserver le bail, le commandement et le décompte actualisé.
• Vérifier les délais et les formalités propres au type de bail.
• Documenter les paiements et toute proposition d’apurement.
• Chiffrer séparément l’arriéré et l’indemnité d’occupation.

Les conséquences de la clause résolutoire

Lorsque la clause est acquise, le juge peut constater la résiliation du bail, ordonner la libération des lieux et prévoir l’expulsion à défaut de départ volontaire. Le bailleur peut également obtenir une provision correspondant aux loyers, charges et sommes dues. [1][2][6]

Le maintien dans les lieux après la résiliation peut donner lieu au paiement d’une indemnité d’occupation. Celle-ci peut être fixée selon la valeur locative des locaux, notamment sur la base du loyer, des charges et de l’indexation prévus au bail. [16]

• Libération des lieux et, le cas échéant, expulsion.
• Paiement d’une provision au titre de l’arriéré.
• Indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des lieux.
• Sort des meubles soumis aux règles du code des procédures civiles d’exécution.

La suspension des effets pour les baux d’habitation

Pour un bail d’habitation, le juge peut accorder au locataire des délais pouvant atteindre trois ans lorsqu’il est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Le respect de l’échéancier suspend alors les effets de la clause résolutoire. [8][13][17]

Le défaut d’une échéance ou la reprise des impayés peut rendre le solde immédiatement exigible et réactiver la clause. Les décisions citées illustrent des échéanciers de huit à trente-six mensualités, selon la situation du locataire et le montant de la dette. [8][14][18]

Points de vigilance selon le bail

Un paiement partiel ne suffit pas nécessairement à empêcher l’acquisition de la clause : dans un bail commercial, le juge l’a constatée lorsque l’arriéré n’avait pas été soldé dans le délai applicable. [6]

Le bailleur doit distinguer les sommes pouvant être provisionnées de celles qui nécessitent un examen au fond. Ainsi, une demande d’attribution définitive du dépôt de garantie ou de majorations pénales peut être rejetée en référé, même lorsque la résiliation et l’expulsion sont ordonnées. [3][4]

Exemples tirés de nos contenus

Questions fréquentes