Impayés de loyers : comprendre les démarches, risques et délais

1. Cadre juridique et définition

L’impayé locatif correspond à une dette de loyers et, le cas échéant, de charges restant dus par le locataire. Le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire au titre de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil. [15, 16, 17, 18]

Lorsque le bail contient une clause résolutoire, celle-ci peut entraîner la résiliation de plein droit du bail après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. Le locataire devenu occupant sans droit ni titre peut alors être expulsé et redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés. [7, 17, 18]

Le bailleur peut également solliciter judiciairement la résiliation du bail lorsque les impayés constituent une inexécution suffisamment grave. Les sommes dues peuvent être établies par le contrat, les décomptes et les justificatifs produits au dossier. [16, 18]

2. Conditions et critères examinés

Le bailleur doit établir l’existence et le montant de la dette locative. Les décisions citées retiennent notamment les contrats, les décomptes, les extraits de compte et le commandement de payer ; le locataire qui invoque un paiement doit pouvoir justifier de l’extinction de son obligation. [15, 17, 18]

La clause résolutoire ne produit effet qu’après l’écoulement du délai de deux mois suivant un commandement de payer conforme aux mentions légales et resté infructueux. Pour une demande de résiliation judiciaire, la recevabilité peut également dépendre de formalités préalables, notamment la notification de l’assignation au représentant de l’État et la saisine de la commission compétente dans le délai prévu. [7, 16, 17]

Le juge peut accorder des délais de paiement pouvant atteindre trois ans lorsque la situation du locataire le justifie et qu’il est en mesure d’apurer sa dette, notamment lorsqu’il a repris le paiement du loyer courant. La suspension des effets de la clause ou de la mesure de résiliation est alors subordonnée au respect de l’échéancier et au paiement des échéances courantes. [14, 16, 17, 18]

Un défaut de paiement prévu par l’échéancier peut rendre immédiatement exigible le solde de la dette et réactiver la clause résolutoire ou la procédure d’expulsion. Le départ des lieux peut rendre sans objet les demandes d’expulsion, sans faire disparaître les sommes déjà dues. [9, 13, 15, 16, 17, 18]

Principales situations après un impayé

3. Procédure et démarches pratiques

Le bailleur peut commencer par faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. À défaut de régularisation dans les deux mois, il peut demander la constatation de la résiliation, le paiement de la dette et, si le logement n’est pas libéré, l’expulsion. [7, 17, 18]

La demande doit être appuyée par un décompte actualisé et les pièces utiles, notamment le bail, les justificatifs des sommes réclamées et les éléments relatifs aux paiements. La condamnation ne peut toutefois pas dépasser le montant chiffré demandé, même si une dette supérieure est retenue dans les éléments examinés. [1, 9, 17, 18]

Le locataire peut solliciter un échéancier et demander la suspension des effets de la clause résolutoire lorsqu’il reprend le paiement du loyer courant et présente des éléments permettant d’envisager l’apurement de la dette. Les décisions citées ont accordé des délais de 24 ou 36 mois, ainsi que des échéanciers comportant plusieurs mensualités, sous condition de paiement régulier. [5, 13, 14, 15, 16, 17, 18]

Après le départ du locataire, le bailleur peut encore réclamer les loyers, charges et sommes justifiées, en tenant compte notamment du dépôt de garantie lorsqu’il doit être imputé. Les demandes d’indemnité pour résistance abusive sont rejetées lorsqu’aucune mauvaise foi ni aucun préjudice distinct n’est démontré. [2, 4, 6, 9, 12]

Délais de paiement et suspension des effets de la résiliation

Le juge peut accorder des délais pouvant atteindre trois ans et suspendre les effets de la résiliation lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette et reprend le paiement du loyer courant.

L’octroi d’un échéancier dépend notamment de la situation financière du locataire, de sa bonne foi, de la reprise du paiement du loyer courant et de ses engagements. Les délais peuvent être accordés même après l’acquisition de la clause résolutoire.

Le respect de l’échéancier et du loyer courant conditionne la suspension des effets de la résiliation. À défaut de paiement d’une échéance après mise en demeure, le solde peut devenir immédiatement exigible et l’expulsion être poursuivie.

• Un échéancier peut prévoir plusieurs mensualités puis un dernier règlement ajusté.
• La suspension ne dispense pas du paiement du loyer courant.
• Un seul défaut non régularisé peut réactiver la clause résolutoire.

Départ du locataire : la dette ne disparaît pas

Lorsque le locataire a quitté les lieux, les demandes d’expulsion, de résiliation ou d’indemnité d’occupation peuvent devenir sans objet. Le bailleur peut toutefois maintenir sa demande de paiement des loyers, charges et sommes restant dues.

Le dépôt de garantie peut être imputé sur l’arriéré locatif. Les juridictions ont également retenu la taxe récupérable lorsqu’elle était due, tandis qu’une demande de dommages-intérêts pour résistance abusive a été rejetée en l’absence de mauvaise foi et de préjudice distinct démontrés.

Montant réclamé et éléments de preuve

Le décompte locatif, le contrat, les justificatifs de paiement et, selon les cas, l’état des lieux de sortie permettent d’établir la créance. Une dette non contestée ou insuffisamment contestée peut conduire à une condamnation sur la base du décompte produit.

La condamnation est limitée au montant effectivement demandé. Les sommes déjà réglées ou imputées, notamment au titre du dépôt de garantie, doivent donc être prises en compte dans le calcul de l’arriéré.

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Questions fréquentes