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L’essentiel
- Situations concernées
- Travaux irréguliers, infiltrations et dégradations locatives
- Référé
- Trouble manifestement illicite ou dommage imminent
- Accès forcé
- Mise en demeure, commissaire de justice et serrurier
- Autorisation en copropriété
- Articles 9, 25 et 26 de la loi de 1965
- Régularisation des travaux
- Illicéité moins évidente après ratification non annulée
- Limites en urbanisme
- Illicéité insuffisamment évidente en référé
- Exécution
- Astreinte et difficultés soumises au juge de première instance
- Dégradations locatives
- Travaux retenus et perte de loyer partiellement indemnisée
Cadre juridique et définition
La remise en état peut prendre la forme de l’enlèvement d’un ouvrage, de la réparation de dégradations ou de l’accès forcé à un lot pour permettre des travaux nécessaires.
En copropriété, la remise en état vise notamment les ouvrages réalisés sur les parties communes ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation. Elle peut conduire à la dépose d’un équipement, à la démolition d’une construction ou à la réparation des parties communes.
En référé, l’article 835 du Code de procédure civile permet d’ordonner les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent. Le juge peut également ordonner l’exécution d’une obligation lorsque celle-ci n’est pas sérieusement contestable.
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Conditions et critères de la remise en état
La remise en état peut être ordonnée lorsque des travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur sans autorisation de l’assemblée générale. Les articles 9, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 sont notamment invoqués pour les constructions réalisées sur une partie commune, y compris lorsqu’un copropriétaire dispose d’un droit de jouissance exclusif.
La violation des règles de copropriété doit caractériser une atteinte établie ou un trouble manifestement illicite. Lorsque l’atteinte est établie, la remise en état peut être ordonnée sans que le syndicat ait à démontrer un préjudice.
La régularisation ultérieure des travaux peut faire disparaître l’illicéité évidente tant que la décision de régularisation n’a pas été annulée. À l’inverse, lorsque l’illicéité demeure insuffisamment évidente, notamment après l’annulation d’une décision administrative, le juge des référés peut refuser d’ordonner la démolition.
En matière locative, l’indemnisation tient compte de la distinction entre l’usure normale et les détériorations imputables au locataire. L’état des lieux et l’expertise peuvent conduire à limiter les travaux retenus ainsi que l’indemnisation d’une perte de loyer.
Principales situations rencontrées
| Situation | Réponse possible | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Travaux non autorisés affectant une façade ou une partie commune | Dépose, démolition et remise en état | L’atteinte doit être établie ; une autorisation ou une ratification peut modifier l’analyse |
| Fuite provenant d’un lot privatif | Travaux de réfection et accès forcé encadré | Mise en demeure, constats et répartition des coûts peuvent être prévus |
| Travaux régularisés par une assemblée générale | Remise en état susceptible d’être rejetée en référé | La régularisation demeure applicable tant qu’elle n’est pas annulée |
| Déchets ou terres présents après une préemption annulée | Absence automatique de remise matérielle des lieux | Il faut établir que la commune a déposé ou aggravé les matériaux |
| Dégradations dans un local commercial | Réparation des dégradations imputables au locataire et indemnisation éventuellement partielle | Usure normale, vétusté et perte de chance locative doivent être distinguées |
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Procédure et démarches pratiques
Lorsque l’accès à un lot est nécessaire pour rechercher l’origine d’infiltrations ou réaliser des travaux, le juge peut autoriser une ouverture forcée en présence d’un commissaire de justice, avec l’intervention éventuelle d’un serrurier et de la force publique. Cette mesure peut être subordonnée à une mise en demeure préalable restée infructueuse.
Le juge peut encadrer l’intervention par des constats et répartir les coûts selon la nature des travaux. Une astreinte peut également accompagner l’ordre de dépose ou de remise en état.
Les difficultés apparues après une décision de remise en état doivent être soumises au juge compétent pour en assurer l’exécution. Une demande tendant à ajouter une astreinte après la clôture de l’instance d’appel peut être déclarée irrecevable.
- Adresser une mise en demeure préalable lorsque l’accès ou l’exécution des travaux est refusé.
- Faire constater l’état des lieux, les infiltrations ou les dégradations.
- Demander, selon la situation, l’accès forcé, la dépose des ouvrages, la réparation ou une astreinte.
- Saisir le juge de première instance des difficultés d’exécution.
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Limites et points de vigilance
La remise en état n’est pas automatique après l’irrégularité alléguée de travaux. En référé, elle peut être refusée lorsque l’illicéité n’est pas suffisamment évidente, notamment après l’annulation d’une décision administrative ou lorsque les travaux ont été régularisés par une assemblée générale non annulée.
En copropriété, l’absence d’autorisation peut toutefois justifier la démolition et la remise en état dès lors que l’atteinte aux parties communes ou à l’aspect extérieur est établie, sans que le syndicat ait à démontrer un préjudice. Le copropriétaire peut également répondre des travaux réalisés par son locataire.
La remise en état doit enfin tenir compte de la vétusté et de l’usure normale. En matière de bail commercial, seules les dégradations imputables au locataire peuvent être retenues, et l’indemnisation de la perte de loyer peut être limitée.
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Exécution de la remise en état
Lorsque l’accès à un lot est indispensable, le juge peut encadrer l’intervention par une mise en demeure préalable, un constat et la présence d’un commissaire de justice. Un serrurier et, si nécessaire, la force publique peuvent être prévus pour permettre l’accès forcé.
Une astreinte peut accompagner l’ordre de dépose ou de remise en état. Dans un cas de travaux irréguliers en façade, elle a été fixée à 200 euros par jour.
Les difficultés apparues après le prononcé ou la liquidation d’une astreinte doivent être soumises au juge compétent pour l’exécution. Une demande d’ajout d’une nouvelle astreinte peut être déclarée irrecevable lorsque l’instance d’appel est clôturée et que la décision au fond a été rendue.
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Questions fréquentes
Le juge des référés peut-il ordonner une remise en état malgré une contestation sérieuse ?
Oui. L’article 835 du Code de procédure civile permet d’ordonner les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent, même en présence d’une contestation sérieuse. Il peut également ordonner l’exécution d’une obligation lorsqu’elle n’est pas sérieusement contestable.
Un climatiseur installé en façade sans autorisation doit-il être retiré ?
La pose d’un climatiseur en façade affecte l’aspect extérieur de l’immeuble et constitue une construction soumise à l’autorisation de l’assemblée générale au titre de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La violation des règles applicables peut justifier la démolition et la remise en état, sans que le syndicat ait à démontrer un préjudice.
Une régularisation par l’assemblée générale fait-elle obstacle à la remise en état ?
Lorsque l’assemblée générale a ratifié les travaux et fixé leurs conditions, cette régularisation s’applique tant qu’elle n’est pas annulée. Dans ce cas, l’illicéité peut ne plus être suffisamment évidente pour justifier une remise en état en référé.
L’accès forcé à un lot privatif peut-il être autorisé pour réaliser des travaux ?
Oui, notamment lorsque le refus d’accès empêche les investigations ou les travaux nécessaires pour faire cesser des infiltrations. L’accès peut être subordonné à une mise en demeure préalable et encadré par la présence d’un commissaire de justice, avec recours possible à un serrurier et à la force publique.
L’annulation d’une décision de préemption impose-t-elle à la commune de remettre matériellement le terrain en état ?
Non, l’annulation de la préemption n’impose pas, à elle seule, la remise matérielle des lieux en état. La demande peut être rejetée lorsque les pièces ne démontrent pas que la commune a déposé ou aggravé les matériaux pendant sa possession.
Peut-on demander une nouvelle astreinte en appel pour obtenir l’exécution d’une remise en état ?
Une demande d’astreinte présentée après la clôture de l’instance d’appel peut être déclarée irrecevable. Les difficultés d’exécution doivent alors être soumises au juge de première instance.
Décisions et analyses sur « Remise en état »
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