Permis de reconstruire à l’identique : exigence d’une construction régulièrement édifiée

L’article L. 111-15 du code de l’urbanisme autorise, dans un délai de dix ans, la reconstruction à l’identique d’un bâtiment régulièrement édifié, sauf disposition contraire du document d’urbanisme ou du plan de prévention des risques. La régularité de la construction initiale constitue donc une condition préalable à la délivrance du permis fondé sur ce texte.

En l’espèce, la construction partiellement démolie avait été édifiée en 1948, après l’entrée en vigueur de la législation sur le permis de construire. Les autorisations produites concernaient un garage et sa transformation en local d’habitation, mais non le permis de construire de la maison. En l’absence de production de ce titre par le pétitionnaire ou la commune, la construction ne pouvait être regardée comme régulièrement édifiée. Le permis a ainsi été annulé, en tant qu’il autorisait sa reconstruction à l’identique, pour inexacte application de l’article L. 111-15.

La cour a également jugé que ce vice n’était pas régularisable par un permis modificatif ou une mesure de régularisation sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. Elle a annulé l’ordonnance de première instance après avoir relevé que l’obligation de notification prévue par l’article R. 600-1 ne pouvait être opposée : l’affichage du permis ne mentionnait pas suffisamment cette obligation, contrairement à l’article R. 424-15. La commune a été condamnée au paiement de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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Après l’effondrement partiel d’une maison, la SCI YDS a obtenu un permis pour reconstruire la partie démolie et créer quatorze logements. La cour administrative d’appel a jugé inopposable l’obligation de notification des recours, l’affichage étant insuffisant, puis annulé le permis en tant qu’il autorisait une reconstruction à l’identique, faute de preuve de la régularité de la construction initiale.

La SCI YDS, propriétaire d’une maison d’habitation et d’un entrepôt à Saint-Brieuc, a réalisé des travaux de terrassement en juin 2023, provoquant l’effondrement partiel de la maison. Elle a ensuite demandé un permis de construire pour reconstruire à l’identique la partie démolie, réaménager le bâtiment en quatorze logements, démolir une partie de l’entrepôt et créer quatorze places de stationnement.

Le maire de Saint-Brieuc a délivré le permis le 5 décembre 2023 sur le fondement de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme. Des voisins ont formé des recours gracieux, rejetés en mars 2024, puis saisi le tribunal administratif. Leur demande a été rejetée comme irrecevable faute de justification de la notification prévue par l’article R. 600-1.

La cour administrative d’appel a annulé cette ordonnance. Elle a jugé l’obligation de notification inopposable, l’affichage du permis ne la mentionnant pas suffisamment. Elle a ensuite annulé le permis concernant la reconstruction à l’identique, faute de preuve de l’édification régulière de la construction initiale.

• Vérifier que le bâtiment initial a été régulièrement édifié.
• Produire le permis de construire correspondant à la construction initiale.
• Établir que le projet relève bien de la reconstruction à l’identique.
• Contrôler les mentions de notification figurant sur le panneau d’affichage.
• Écarter la régularisation lorsque le vice affecte la condition légale fondamentale.

• Fiche d’information cadastrale annexée au permis.
• Documents d’autorisations relatives au garage et à sa transformation.
• Absence du permis de construire de la maison édifiée en 1948.
• Photographie du panneau d’affichage du permis.
• Contenu incomplet et insuffisant des mentions affichées.

La SCI YDS ne peut conserver l’autorisation de reconstruire à l’identique sans preuve de l’édification régulière du bâtiment initial. Les voisins obtiennent l’annulation de l’ordonnance d’irrecevabilité et l’annulation partielle du permis ; la commune supporte les frais irrépétibles fixés par la cour.

• Exclusion de la reconstruction fondée sur l’article L. 111-15
• Annulation partielle du permis de construire
• Inopposabilité de la notification faute d’affichage suffisant
• Absence de régularisation possible du vice retenu
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1

À faire

• Produire le permis de construire du bâtiment initial
• Vérifier la régularité d’édification avant tout dépôt
• Contrôler la conformité exacte du projet reconstruit
• Photographier intégralement le panneau d’affichage
• Notifier les recours dans le délai de quinze jours

À éviter

• Fonder le permis sur de simples autorisations annexes
• Omettre la mention complète de l’article R. 600-1
• Confondre transformation d’un garage et permis initial
• Attendre l’appel pour produire les justificatifs de notification
• Compter sur une régularisation d’un vice non régularisable

L’obligation de notification des recours d’urbanisme

nL’article R. 600-1 du code de l’urbanisme impose la notification du recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Toutefois, selon l’article R. 424-15, cette obligation doit être mentionnée dans l’affichage du permis. En l’absence d’une mention apparente et complète, l’irrecevabilité ne peut être opposée au requérant. Les justifications produites pour la première fois en appel restent en principe irrecevables lorsque le requérant a été invité à régulariser en première instance.n

La régularité de la construction initiale

nL’article L. 111-15 du code de l’urbanisme subordonne la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli à son édification régulière. La charge d’établir cette régularité incombe au pétitionnaire. Des autorisations relatives à un garage et à sa transformation ne suffisent pas à établir le permis de construire de la maison initiale. En l’absence de ce titre, la construction ne peut être regardée comme régulièrement édifiée et le permis délivré sur ce fondement est illégal.n

La régularisation des vices du permis

nLe vice tenant à l’autorisation de reconstruire à l’identique un bâtiment irrégulièrement édifié n’est pas régularisable par le mécanisme de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. La cour a donc écarté le sursis à statuer envisagé pour permettre une régularisation et a annulé le permis sur ce point.

Article L. 311-1 du Code des relations entre le public et l’administration, Article L. 2131-1 du Code général des collectivités territoriales, Article R. 412-1 du Code de justice administrative, Article R. 811-13 du Code de justice administrative, Article R. 222-1 du Code de justice administrative, Article R. 612-1 du Code de justice administrative, Article L. 761-1 du Code de justice administrative, Article R. 411-5 du Code de justice administrative, Article R. 751-10 du Code de justice administrative, Article R. 600-1 du Code de l’urbanisme, Article R. 424-15 du Code de l’urbanisme, Article L. 151-11 du Code de l’urbanisme, Article L. 111-15 du Code de l’urbanisme, Article R. 431-10 du Code de l’urbanisme, Article L. 600-4-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme