RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2026

(n° 2026/ 237 , 24 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16845 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIL6P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Septembre 2023-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil- RG n° 21/06697

APPELANT

Monsieur [G] [L], né le 9 juillet 1990 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Jonathan DJENAOUSSINE de l’AARPI FRIEDLAND, avocat au barreau de PARIS, toque : G0745, substitué par Me Baptiste KHOUNCHEF, avocat au barreau de PARIS, toque : G0745

INTIMÉE

SNC LNC DELTA PROMOTION

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° : 813 178 837

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Fabrice LEPEU de l’AARPI KLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0404, substitué par Me Mayi PIERROT-WOAKE, avocat au barreau de PARIS, toque : B404

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Juillet 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, conseillère

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCEDURE

La société SNC LNC Delta Promotion ayant pour gérante statutaire la société SNC Les Nouveaux Constructeurs a constitué par acte authentique 23 novembre 2017 le Cahier des charges des ventes de l’ensemble immobilier désigné [Adresse 3] à [Localité 6].

Un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement a été signé le 25 juillet 2017 entre la SNC LNC Delta Promotion et Monsieur [G] [L] pour l’achat d’un appartement de type T2 avec parking d’une superficie de 39,20 m2 au prix de 229 000 euros.

Par une attestation du 27 novembre 2017, le gérant de la société B2Management, chargé de la maîtrise d »uvre d’exécution et de pilotage pour le compte de la société Delta Promotion, certifiait le démarrage des travaux de démolition.

L’acte de vente en état futur d’achèvement, a été signé le 18 décembre 2017 prévoyant une date de livraison du bien au 31 décembre 2019.

Cet acte stipule :

En page 11 « Conditions Techniques et Particulières de la Vente

(’) La régularisation des présentes emporte de la part de l’Acquéreur adhésion et ratification de plein droit au Cahier des charges des ventes auquel la présente vente est soumise, ledit document formant avec la présente vente en l’état futur d’achèvement un tout indivisible et indissociable.

2°) Pour satisfaire aux dispositions de l’article L 261-11 c) du Code de la construction et de l’Habitation, il est ici précisé que la livraison et l’achèvement des Biens objet des présentes au sens de l’article 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, est prévue au cours du quatrième trimestre 2019 soit le 31 décembre 2019 au plus tard, et ce, sous réserve des énonciations insérées à cet égard au Cahier des charges de ventes ci-dessus énoncé.

En effet, l’Acquéreur se déclare parfaitement informé du fait que ce délai pourrait être reporté en cas de survenance d’un cas de force majeure et/ou d’une cause légitime de suspension de délai telle que définies au Cahier des charges des ventes.

Les travaux se trouvent actuellement au stade de démarrage des démolitions ainsi qu’il résulte d’une attestation délivrée par la société B2 Management en sa qualité de Maître d »uvre d’exécution le 27 novembre 2017, dont une copie demeure annexée (annexe n°6).

3°) L’Acquéreur déclare qu’il envisage de bénéficier du dispositif Pinel dans le cadre d’un investissement locatif assorti d’un avantage fiscal particulier, tel que prévu au Code général des impôts. L’Acquéreur déclare ne pas avoir été incité ni par le vendeur, ni par le notaire soussigné à un investissement immobilier proposé le cas échéant par un tiers, et pour lequel la présente vente est consentie. L’Acquéreur déclare connaître parfaitement les caractéristiques de l’investissement ainsi que les risques inhérents à ce type d’investissement, s’être entouré de tous les conseils en matière juridique et fiscal et avoir été spécialement averti par les soins du notaire soussigné des obligations et risques inhérents qui n’iront à ce type d’investissement.

Le notaire rappelle en tant que de besoin à l’acquéreur, les caractéristiques principales et les cas de remise en cause du régime :

Ce régime permet, à condition que le logement soit neuf ou assimilé ( jamais habité ou utilisé auparavant ou réhabilité), et qu’il soit loué nu durant une période minimale de six (6) ou neuf (9) années effectives et continues et affecté tout ce temps à l’habitation principale du locataire, avec faculté de prorogation, de bénéficier d’une réduction d’impôt spécifique. Étaler sur le temps de la location.

L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente (30) mois à compter de la signature des présentes.

La location doit prendre effet dans les douze (12) mois de l’achèvement de la construction.

Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur pendant toute la période couverte par l’engagement de location au plafond, fixé par décret et revalorisé tous les ans, à celui fixé pour la zone dans laquelle se trouve le logement ainsi qu’il résulte du décret

(’)

Les obligations déclaratives pour bénéficier des avantages fixés par ce dispositif doivent s’effectuer lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement des travaux du logement. L’option est irrévocable et ne peut être cumulée avec d’autres avantages fiscaux sur le logement. La réduction d’impôt est répartie par parts égales sur la durée d’amortissement choisie par le contribuable, elle est accordée à compter de l’année d’achèvement des biens

Le taux de réduction d’impôts varie selon l’engagement de location pris par l’acquéreur Bailleur, à condition que le logement réponde à la Norme, RT 2012, étant précisé que le vendeur s’est engagé à respecter la norme RT 2012, ainsi qu’il résulte d’une attestation datée du 13 novembre 2017, qui est demeuré annexée à l’Acte de dépôt.

Le contribuable ne peut bénéficier de cet avantage fiscal que dans la limite d’un investissement global annuel de trois cent mille Euros (300 000 €) ; en outre, le prix d’achat du logement est limité à un plafond par mètre carré de surface, habitable fixé par des clés à 5 500 €.

Les principaux cas de remise en cause de cet avantage sont les suivants : interruption de la location, dépassement du plafond, rupture de la qualité d’habitation principale, locataire membre du foyer fiscal, vente, apport en société, donation, démembrement.

Le non-respect de l’une de ces conditions de ce régime entraîne la déchéance de l’avantage fiscal et l’obligation de restituer la réduction d’impôt obtenue, assortie de pénalités le cas échéant.

(’) »

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juillet 2018, la société Delta Promotion informait du retard pris par les travaux et du décalage de la date prévisionnelle de livraison de l’appartement au quatrième trimestre 2020 en raison de la multiplication des chantiers actuellement ouverts sur la route départementale n°7.

Par une attestation du 14 décembre 2018, la société Delta Promotion informait les acquéreurs de l’arrêt des travaux de la résidence [Adresse 4] depuis le 22 janvier 2018, à la suite des démolitions et ce jusqu’au 15 octobre 2018, faute d’obtention des autorisations administratives nécessaires au démarrage des fondations en raison du déroulement de manière concomitante de chantiers voisins et de retards imputables à la collectivité locale ou à l’aménageur en charge des travaux de voirie et de réseaux divers permettant la desserte des Biens.

Par une attestation du 24 juin 2019, le gérant de la société B2Management, déclarait que le chantier avait subi, depuis le redémarrage de l’opération le 16 octobre 2018, et jusqu’à la fin du mois de mai 2019, 25 jours ouvrés d’intempéries.

Par un nouveau courrier recommandé en date du 31 décembre 2019, la société Delta Promotion informait de la survenance d’un sinistre sur le chantier, reportant la date de livraison au troisième trimestre 2021.

Par un courrier recommandé du 14 février 2020, la société Delta Promotion informait les acquéreurs qu’à la suite d’une réunion d’expertise ayant eu lieu au mois de janvier, la livraison des biens acquis était reportée à la fin du mois d’août 2021.

Par le truchement de son conseil Monsieur [L] a par courrier du 8 septembre 2021mis en demeure la société Delta Promotion d’indemniser les préjudices subis du fait du retard de livraison.

Par acte du 14 décembre 2020, Monsieur [L] a fait assigner la société Delta Promotion devant le Tribunal Judiciaire de Créteil.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 18 mars 2021, Monsieur [L] demandait au tribunal de condamner la société Delta Promotion à l’indemniser au titre du préjudice financier résultant de la perte de chance de bénéficier du dispositif fiscal dit « loi Pinel », au titre du préjudice résultant de la perte de revenus locatifs, au titre du préjudice financier résultant des charges financières supplémentaires supportées, au titre du préjudice moral, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ainsi que d’ordonner le paiement par la société Delta Promotion d’une astreinte journalière.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 10 mai 2021, la société Delta Promotion demandait au tribunal de débouter Monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, de la condamner à l’indemniser au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La livraison est intervenue le 23 septembre 2022.

Le jugement rendu le 13 septembre 2023 le Tribunal judiciaire de Créteil a ainsi statué:

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

Condamne la SNC LNC Delta Promotion à payer à M. [G] [L] la somme de7 500 euros au titre de la perte de chance,

Condamne la SNC LNC Delta Promotion à payer à M. [G] [L] la somme de 2 421,89 euros au titre du préjudice financier,

Condamne la SNC LNC Delta Promotion à payer à M. [G] [L] la somme de 4 500 euros au titre du préjudice moral,

Déboute M. [G] [L] du surplus de ses demandes indemnitaires,

Rejette la demande de condamnation sous astreinte,

Condamne la SNC LNC Delta Promotion aux dépens,

Condamne la SNC LNC Delta Promotion à payer à M. [G] [L] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SNC Delta Promotion de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles,

Rejette toutes autres demandes, plus amples au contraires, des parties.

M. [G] [L] a interjeté appel du jugement selon déclaration reçue au greffe de la cour le 16 octobre 2023.

Par conclusions signifiées le 17 juin 2026, M. [G] [L] demande à la cour :

Vu les articles L.261-1 et suivants du Code de Construction et de l’Habitation,

Vu les articles 1103, 1193, 1104, 1184, 1601-1, 1610, 1611 et 1792-1 du Code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces jointes aux présentes,

Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil rendu en date du 12 septembre 2023 sous le numéro 21/06698, uniquement en ce qu’il condamne la SNC LNC Delta Promotion à verser à Monsieur [G] [L] les dépens et les sommes suivantes, au titre des chefs de préjudices suivants :

– 7.500 euros au titre de la perte de chance ;

– 2.421,89 euros au titre du préjudice financier ;

– 4.500 euros au titre du préjudice moral ;

– 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Infirmer pour le surplus, le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil rendu en date du 12 septembre 2023 sous le numéro RG : 21/06698, en ce qu’il a débouté Monsieur [G] [L] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

Statuant à nouveau,

Dire recevables et bien fondées ses demandes, fins et conclusions,

Juger que la SNC LNC Delta Promotion n’a pas respecté ses engagements contractuels, détaillés ci-avant, prévus au titre du contrat conclu avec Monsieur [G] [L] en date du 25 juillet 2017,

Juger que les préjudices, détaillés ci-avant, subis par Monsieur [G] [L] résultent de la faute de la SNC LNC Delta Promotion.

En conséquence, y faisant droit,

Condamner la SNC LNC Delta Promotion à verser à Monsieur [G] [L] la somme de 12.413,67 euros (après déduction des sommes déjà versées par la SNC LNC Delta Promotion au titre du jugement du Tribunal judiciaire de Créteil rendu en date du 12 septembre 2023) au titre du préjudice financier subi résultant des intérêts intercalaires et autres frais bancaires y afférents ;

Condamner la SNC LNC Delta Promotion à verser à Monsieur [G] [L] la somme de 48.090 euros au titre du préjudice financier résultant de la perte de chance de bénéficier du dispositif fiscal dit « loi Pinel » ;

Condamner la SNC LNC Delta Promotion à verser à Monsieur [G] [L] la somme de 25.966,72 euros (après déduction des sommes déjà versées par la SNC LNC Delta Promotion au titre du jugement du Tribunal judiciaire de Créteil rendu en date du 12 septembre 2023) au titre du préjudice financier subi résultant de la perte de revenus locatifs;

Condamner la SNC LNC Delta Promotion à verser à Monsieur [G] [L], la somme de 28.000 euros (après déduction des sommes déjà versées par la SNC LNC Delta Promotion au titre du jugement du Tribunal judiciaire de Créteil rendu en date du 12 septembre 2023) au titre du préjudice moral subi ;

Condamner la SNC LNC Delta Promotion à verser à Monsieur [G] [L] la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ordonner le paiement par la SNC LNC Delta Promotion d’une astreinte journalière d’un montant de 500 euros, passé un délai de 10 jours francs à dater de la notification de la décision à intervenir, par jour de retard et ce jusqu’au paiement effectif des sommes à intervenir dans le cadre de cette dernière.

Par conclusions signifiées le 3 juin 2026, la société SNC LNC Delta Promotion demande à la cour :

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence et les pièces communiquées,

A titre principal,

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a retenu que le report du délai de livraison était justifié sur une période de 86 semaines ;

L’infirmer pour le surplus ;

Et statuant à nouveau :

Dire et Juger que le report du délai de livraison est justifié sur une période allant du 31 décembre 2019 au 30 septembre 2022 ;

Constater que la livraison du bien litigieux est intervenue le 23 septembre 2022 ;

En conséquence :

Débouter Monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

Débouter Monsieur [L] de ses demandes indemnitaires, comme étant mal fondées ;

Et à titre plus subsidiaire,

Limiter les sommes allouées à Monsieur [L] à 2.421,89 euros au titre du préjudice financier, 7.500 euros au titre de la perte de chance et 4.500 euros au titre du préjudice moral

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [L] à verser la somme de 5.000 euros à la SNC LNC DELTA PROMOTION, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [L] aux dépens.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 juin 2026.

SUR QUOI,

LA COUR

1-Sur le caractère non-écrit de la clause du Cahier des charges « Délai d’achèvement permettant la prorogation du délai de livraison

Le jugement retient que les 19 causes de suspension stipulées au Cahier des charges « illustrent toutes des situations dont le maître d’ouvrage n’a pas la maîtrise, qui vont retarder le délai de livraison sans que ce retard ne soit de son fait » et qu’ « elles constituent des causes légitimes de suspension [’] si elles sont établies et revêtent les conditions de la force majeure ».

Monsieur [L] fait valoir que le jugement se livre à une appréciation erronée de cette clause en soutenant que « la clause contestée n’est pas abusive en elle-même » en précisant que « ce contrat a été porté à sa connaissance et que les termes en ont été acceptés en signant l’acte authentique d’achat ». Il affirme, aux visas des articles 1170 du Code civil, R 212-1 et R 212-2 du Code de la consommation et d’une jurisprudence de la Cour d’appel de Pau, que s’il n’est prohibé par aucun texte spécifique à la vente d’immeuble à construire, l’élargissement conventionnel de la notion de force majeure ne peut être validé que dans la mesure où la rédaction de la clause limitative de responsabilité ne vide pas de sa substance même l’obligation de délivrance dans le délai convenu pesant sur le vendeur. Se référant à un arrêt rendu par cette cour le 9 février 2024, il en infère que cette clause crée un déséquilibre significatif au détriment du consommateur en ce qu’elle prive de sa substance l’obligation de livrer un bien à une date déterminée en permettant de justifier tout retard dans la livraison du bien, quand bien même la SNC Delta Promotion en serait à l’origine et alors même que cette clause n’impose pas au vendeur de démontrer que l’évènement qui justifierait une prorogation du délai de livraison ait une réelle incidence sur le déroulement du chantier mais lui permet de justifier de la cause invoquée par une simple attestation du Maître d »uvre d’exécution, l’insécurité juridique de l’acquéreur étant avérée par l’emploi du conditionnel, incluant des « notamment » entraînant la confusion dans l’esprit du consommateur.

La société Delta Promotion oppose, au soutien de la confirmation du jugement, que la jurisprudence citée par l’intimée sanctionne la clause de report du délai de livraison dans la mesure où le Maître d’ouvrage ne démontre pas que les évènements cités comme étant la cause du report du délai de livraison ont eu une incidence sur le chantier. Elle observe qu’en l’espèce chaque cause est étayée et remplit les critères de validité énoncée par la Commission des clauses abusives dans son avis n°16-01 du 29 septembre 2016 au visa de l’article L 212-1 du Code de la consommation.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article L 212-1 du Code de la consommation

Version en vigueur depuis le 01 octobre 2016

Modifié par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 – art. 2

Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Il est jugé :

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 mai 2019, 18-14.212, que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 que la clause insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non professionnel prévoyant que le délai de livraison sera le cas échéant majoré des jours d’intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment, que ces jours seront constatés par une attestation de l’architecte ou du bureau d’études auquel les parties conviennent de se rapporter, que le délai sera le cas échéant majoré des jours de retard consécutifs à la grève et au dépôt de bilan d’une entreprise, et de manière générale, en cas de force majeure, cette clause n’ayant ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’ est pas abusive.

Selon l’Avis N°16-01de la Commission des clauses abusives :

Contrat de vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement

Clause de report du délai de livraison

Vu les articles L. 212-1 et R.822-21 du code de la consommation ;

Vu la demande d’avis formulée par le tribunal d’instance de Boulogne-Billancourt, par jugement le 20 juillet 2016, à l’occasion d’une procédure opposant Mme [R]  et la Société Civile Immobilière X.

La clause du contrat de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement litigieux, qui stipule un report du délai de livraison de ce bien, en présence de jours d’intempéries, le dit report défini comme d’une durée du double des dits jours ne peut être jugée abusive  en ce que :

Le relevé des dits jours est réalisé par un tiers au contrat et sur la base de relevé météorologiques publics ;

Le report du délai de livraison pour un nombre de jours double de celui des jours d’intempéries ne paraît pas, au regard des nécessités de réorganisation d’un chantier, manifestement disproportionné ;

Le dit report ne modifie pas les stipulations ne rendant exigibles les obligations de paiement échelonné des sommes dues par le consommateur qu’au fur et à mesure de l’achèvement des étapes de la construction.

La clause 3°) Délai d’achèvement du Cahier des charges stipule : Le Vendeur exécutera son obligation d’achever l’Ensemble Immobilier dans un délai qui sera fixé aux termes de chaque acte de vente, sauf en cas de force majeure ou de cause légitime de suspension ou de prolongation du délai de livraison.

Pour l’application de ces dispositions, seraient notamment considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison :

(’)

b) Les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d »uvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier

(’)

d) la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants ( la justification sera apportée par le Vendeur à l’Acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d »uvre à l’entrepreneur défaillant.

e) la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’une ou aux entreprises défaillantes (’)

(’)

h) les retards entraînés par la non délivrance de l’autorisation administrative pour la mise en place de la grue

(’)

k) tout cas de force majeure, la force majeure pouvant résulter notamment (’) d’accident de chantier

(…)

m) les retards imputables à la collectivité locale ( ville, département,etc’)

n) les difficultés d’approvisionnement

q(’)« les retards imputés à tous éléments imprévus tels que (’) les sinistres occasionnant un arrêt partiel ou total du chantier (’) sont considérés comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison. »

(’)

s) les retards causés par le déroulement de manière concomitante de chantiers voisins

Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties s’en rapporteront dès à présent à un certificat établi par le maître d »uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, augmenté du délai nécessaire à la remise en route du chantier, déterminé comme suit :

(’)

Si la suspension est de plus de sept (7) jours calendaires consécutifs mais de moins de trois semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera d’une semaine, en plus de la période d’arrêt

Si la suspension est de plus de 3 semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera de deux (2) semaines en plus de la période d’arrêt.

Si la suspension est due à l’un des évènements évoqués aux points c, d, et e ci-dessus le délai de remise en route du chantier sera de quarante-cinq ( 45) jours calendaires à compter de l’ordre de service donné à la nouvelle entreprise. (’)

Le cahier des charges distingue deux types de circonstances justificatives du report du délai de livraison tenant à la force majeure d’une part et à la cause légitime de suspension d’autre part.

La force majeure, au sens de l’article 1218 du Code civil, est établie en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce les intempéries, le retard des autorisations administratives pour l’implantation du chantier, le retrait d’une entreprise du marché, le sinistre qui entrave le cours des travaux ne sont pas des évènements imprévisibles dans le cadre d’une opération de construction mais constituent des aléas pouvant caractériser des causes légitimes de suspension du délai de livraison dans la mesure où le vendeur débiteur de l’obligation de livraison n’en a pas la maîtrise et où, comme le précise la clause Achèvement du Cahier des Charges, in fine, elles sont clairement définies, attestées par le maître d »uvre, tiers à la vente agissant sous sa propre responsabilité, et étayées par les justificatifs de leur impact sur la durée prévisible du chantier.

La crise sanitaire liée au Covid-19 revêt les caractéristiques de la force majeure en ce qu’elle n’était pas prévisible lors de la conclusion du contrat de vente, cependant elle ne peut être prise en compte au titre du report du délai de livraison que dans la mesure où ses effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées et ont empêché l’exécution de son obligation par le vendeur. En effet l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 en son article 8 qui vise la suspension des délais imposés par l’administration conformément à la loi et au règlement, à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature, n’est pas applicable au contrat de vente en l’état futur d’achèvement marché de droit privé non régi par des délais légaux ou règlementaires.

Il échet par conséquent de relever que les causes légitimes de suspension précitées en ce qu’elles font référence à des circonstances précises, ponctuelles, attestées par un homme de l’art et corroborées par les justifications de leur impact sur le déroulement du chantier ne vident pas de leur substance l’obligation de délivrance dans le délai convenu, de sorte qu’elles sont valables cependant que l’impact de la crise sanitaire sur l’approvisionnement et les délais de commandes seront examinés au vu des justificatifs fournis relativement à leur impact sur la livraison des ouvrages.

Le moyen tiré du caractère abusif de ces clauses ne saurait donc être retenu.

2- La légitimité des causes de report du délai de livraison

Le jugement, aux visas de l’article L 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, 1218 et 1611 du Code civil et des énonciations du Cahier des Charges retient :

Sur les difficultés relatives aux autorisations administratives : le certificat délivré par le maître d »uvre ayant la direction des travaux, corroboré les aitres pièces du dossier font la preuve que le report de livraison de 40 semaines pour difficultés relatives aux autorisations administratives prévu à la clause m du cahier des charges est justifié

Sur les intempéries : l’interruption du chantier pendant 38 semaines du mois d’octobre 2018 au mois de juin 2021 est attestée par le maître d »uvre d’exécution et de pilotage et corroborée par les relevés météo de la station de [Etablissement 2] : il est donc justifié.

Sur le sinistre intervenu en cours de chantier : se fondant sur l’expertise judiciaire le jugement retient que les voiles ont été mal réalisés et mal implantés ce qui a provoqué des mouvements de terrain, l’accès de la fouille sous le parement Sud a été interdit et la grue repliée le 5 juillet 2019 en conséquence de la nécessité de procéder en urgence à des mesures de confortement mais que pour autant ces difficultés ne justifient pas 6 mois et 2 semaines d’arrêt

Sur la défaillance de l’entreprise de gros ’uvre : celle-ci est justifiée au vu de la correspondance du 14 février 2020 adressée par la SNC LNC Delta Promotion, de la lettre adressée par le maître d »uvre d’exécution à la société RK Bâtiment le 23 avril 2019 faisant la preuve que le retard de 1 mois et 2 semaines invoqué en conséquence de la défaillance de l’entreprise est justifié

Sur la crise sanitaire liée à l’épidémie liée du Covid-19 : à la date de la déclaration de l’état d’urgence sanitaire du 24 mars 2020, le bien aurait dû être livré de sorte que ce motif de retard ne peut être pris en considération.

Monsieur [L], au cas où la cour ne ferait pas droit à l’inapplicabilité de la clause de suspension ou de prolongation du délai de livraison invoquée à titre principal, sollicite la confirmation du jugement du chef du rejet des causes légitimes de suspension tenant :

aux difficultés relatives aux autorisations administratives

à l’impact du sinistre survenu sur le chantier

à la déclaration de l’état d’urgence sanitaire, et son infirmation en ce qu’il a retenu la légitimité des autres causes, faisant valoir :

Sur le retard des autorisations administratives, que le vendeur ne peut se prévaloir d’aucun retard de ce chef puisqu’il n’avait pas sollicité lesdites autorisations, contrairement à ce qui est soutenu, le 22 janvier 2018, mais que celles-ci ne l’ont été qu’à la fin du mois de mars 2018, le dépôt du Plan d’Implantation du Chantier (PIC) n’ayant eu lieu que le 26 mars 2018 ; qu’un délai de 6 mois et 20 jours s’est écoulé entre la date de dépôt du premier PIC et l’autorisation délivrée par le Conseil Départemental du Val de Marne or, le délai de réponse de la collectivité locale n’étant pas lui-même constitutif d’un retard puisque l’administration n’est soumise à aucun retard pour la délivrance des permissions de voirie.

Sur les conséquences du sinistre survenu en cours de chantier, que des erreurs d’implantation ont été constatées au mois de mai 2019 par le géomètre dont il est résulté une instabilité des voiles et que la solution technique de confortement du soutènement Sud demandée par l’expert judiciaire devant être proposée par l’entreprise RK BAT n’ayant pas été trouvée, le démontage de la grue a été rendu nécessaire par le fait de la négligence flagrante de cette société ; que le vendeur ne saurait faire subir à l’acquéreur une clause prévoyant la justification des retards imputés à tous éléments imprévus renforçant l’insécurité juridique de l’acquéreur en se ménageant la possibilité d’invoquer tout évènement exonératoire de l’obligation de livraison.

Sur les intempéries, si des jours d’intempéries ont été relevés, l’appelante ne démontre en rien en quoi ils ont entravé de manière certaine le bon déroulement des travaux.

Sur la défaillance de l’entreprise de gros-’uvre, celle-ci est le fait du vendeur, les pièces adverses montrant que la SNC LDC Delta Promotion, au mois de juillet 2018, a refusé d’accéder à la demande d’actualisation des prix formée par l’entreprise de gros ’uvre, la société [W], compte tenu du retard pris par le chantier, laquelle a préféré se retirer du marché ce qui a rendu impossible la délivrance de autorisations tant que le nom de la nouvelle entreprise titulaire du lot gros-’uvre n’était pas connu.

Sur la crise sanitaire et l’impact de l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, le courrier informant l’acquéreur du décalage du délai de livraison au mois d’octobre 2021 et l’attestation du Maître d »uvre d’exécution ne caractérisent ni l’arrêt du chantier ni une suspension liée à la force majeure, une exécution rendue plus difficile ou plus onéreuse n’étant pas pour autant irrésistible.

Il excipe également de la partialité des attestations produites par le Maître d »uvre d’exécution lequel, bien que tiers au contrat de vente est un tiers intéressé dont l’objectivité et l’impartialité peuvent aisément être remises en cause étant lié par un contrat au vendeur.

La société Delta Promotion, au soutien de l’infirmation du jugement, fait valoir :

Sur les difficultés relatives aux autorisations administratives : le terrain d’assiette des travaux étant desservi par une voie très passante, le [Adresse 5], le projet a requis l’avis favorable du Service départemental de la voirie et de la RATP préalablement à la délivrance du permis de construire, ces deux parties ayant été attraites dans le cadre d’un référé préventif. Les opérations de démolition se sont déroulées du 5 décembre 2017 au 22 janvier 2018 mais la multiplication des chantiers ouverts sur la route départementale a fortement ralenti la délivrance des autorisations imposant aux entreprises de réaliser des ajustements sur leurs plans afin de trouver une solution la plus arrangeante possible. L’entreprise de Gros ’uvre [W] a transmis son plan d’implantation (PIC) au Conseil Départemental pour validation et autorisation d’occupation du domaine public avant le 26 mars 2018 mais deux mois plus tard les autorisations n’étaient toujours pas données contraignant le Maître de l’ouvrage à demander au Maire d’intervenir de sorte que l’entreprise [W] a finalement préféré se retirer du projet au mois de juillet 2018 puis remplacée par la société R K BAT qui a signé le marché le 24 septembre 2018. L’attestation du Maître d »uvre d’exécution comporte une erreur matérielle de frappe en ce qu’elle est datée du 14 décembre 2017 alors qu’elle a été établie le 14 décembre 2018. Ainsi le retard annoncé dans le courrier du 20 juillet 2018 annonçant un décalage de la date prévisionnelle de délai de livraison au 4ème trimestre 2020 correspond bien à 38 semaines soit 9,5 mois à compter du 31 décembre 2019.

Sur la défaillance de l’entreprise de gros-’uvre, celle-ci avait contracté selon un prix donné pour des travaux devant démarrer le 28 mars 2018, reportés à l’automne 2018 en raison du blocage des autorisations administratives. Anticipant très largement les surcoûts résultant de ce retard, elle a demandé à l’appelante dès le mois de mai 2018 d’actualiser les prix de son marché à la hausse ce qui a été refusé au motif du caractère prématuré de cette demande. Les dates précitées montrent que l’entreprise [W] a été remplacée avant que l’autorisation administrative soit délivrée et que ce n’est donc pas le changement d’entreprise qui a empêché le démarrage effectif des travaux dès le 1er août 2018. Ainsi au visa des articles 3°) m et s du Cahier des Charges, les retards imputables à la collectivité locale et le déroulement concomitant de chantiers voisins, attestés par le Maître d »uvre d’Exécution justifient bien un report de livraison de 38 semaines.

Sur les intempéries, le report de livraison est justifié par l’application de la clause 3°) b du Cahier des Charges qui prévoit une attestation du Maître d »uvre d’exécution étayée par les relevés météo de la station la plus proche.

Sur l’impact du sinistre survenu en cours de chantier : le Maître d »uvre d’exécution B2M a alerté le Maître d’ouvrage le 17 mai 2019, sollicitant une réunion en urgence au vu du relevé des murs réalisé par le géomètre, montrant des erreurs d’implantation pouvant aller jusqu’à 30 cm compromettant la stabilité des deux voiles qui ont commencé à basculer vers le chantier et des fissures progressives étant observées sur les voiles à partir du mois de mars 2019 sous l’effet de la poussée des terres. Une réunion s’est tenue le 21 mai 2019 à la demande de Madame [F], expert judiciaire qui a sollicité la mise en place de plusieurs mesures confortatives mais aucune solution efficace n’ayant pu être mise en place, le repli de la grue a dû être demandé par le Maître d »uvre d’exécution pour sécuriser les avoisinants le 29 mai 2019 et les travaux ont été interrompus à compter du 20 juin 2019, la grue repliée au mois de juillet 2019, faute de méthodologie produite par la société RK BAT. Pour pallier la carence de l’entreprise Euro Terre qui n’a pas sollicité l’accord du propriétaire du terrain voisin pour la réalisation des travaux de talutage complémentaires côté parking, le conseil du maître de l’ouvrage a écrit officiellement au conseil du propriétaire, en a informé l’expert judiciaire le 3 juillet 2019. Dans sa note de synthèse du 5 février 2020 établie à la demande de l’expert judiciaire, le Maître d »uvre d’exécution impute le sinistre entièrement aux sociétés Euro Terre et RK BAT. Le Maître d’ouvrage est en mesure de justifier de toutes les étapes, par les comptes-rendus de chantiers notamment, qui ont conduit à la reprise des voiles, au suivi et à l’observation des sols qui ont conduit à l’acceptation du devis du 26 novembre 2019 établi à la demande de la société RK BAT par le bureau d’études MO Ingénierie prévoyant dans le cadre de la mission de suivi des reprises en sous-’uvre, l’analyse des relevés existants, une proposition technique de reprise en sous-’uvre, les notes de calcul et l’établissement des plans de reprise. Cette chronologie justifiée conduit à établir la reprise des travaux le 23 décembre 2019 après la remise en service de la grue le 20 décembre 2019.

Sur l’impact de l’épidémie du Covid-19, les répercussions de la crise ont commencé dès le 17 mars 2019 compte tenu de la fermeture des usines de production de matériaux de constructions et l’article 4 de l’Ordonnance du 25 mars 2020 a en tout état de cause, privé d’effet le jeu des clauses résolutoires et de la clause pénale du fait de la nécessité de mettre à jour le Plan Particulier de Sécurité et de Protection de la Santé, de mettre en ’uvre concrètement les mesures préconisées dont les masques dont le réapprovisionnement n’a pas toujours été assuré, de remettre en route la chaîne de production laquelle a été impactée par la réduction significative des effectifs du fait des gestes barrières préconisés par le gouvernement. Ainsi au visa de la clause 3°) f et k du Cahier des charges c’est un total de 70 jours de retard soit 14 semaines qui est justifié.

Réponse de la cour

Prolégomènes

Les parties ne discutent pas la nature des jours, calendaires ou ouvrés, devant être pris en compte pour le calcul des causes légitimes de suspension ou prorogation du délai de livraison qu’elles invoquent ou contestent.

Le Cahier des charges Clause d’achèvement 3°) page 28 dernier alinéa faisant référence à des jours calendaires consécutifs pour le calcul des causes de suspension cependant que les attestations du maître d »uvre selon les différentes causes énoncées, font référence soit aux jours ouvrés pour le calcul des intempéries soit à des mois et ou semaines sans référence à la nature, ouvré ou calendaire des jours conduisant au report. La cour, par conséquent pour le calcul des causes éventuelles de report du délai contractuel de livraison, retiendra les jours calendaires conformément au Cahier des Charges annexé au contrat de vente en l’état futur d’achèvement qui fait la loi des parties sauf pour les intempéries où la cour retiendra les jours ouvrés et, si l’échéance du délai tombe un jour férié, reportera l’échéance au 1er jour ouvré suivant.

Sur les difficultés relatives aux autorisations administratives : la clause 3°m du Cahier des charges énonce que les retards imputables à la collectivité locale et à la ville sont une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’appréciation de ces évènements se faisant au vu du certificat établi par le maître d »uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints le cas échéant, les justificatifs convenus.

En l’espèce, l’arrêt total du chantier à compter du 22 janvier 2018 est attesté par le maître d »uvre B2 Management selon le certificat daté du 14/12/2018 indique que : « Les travaux de l’opération ci-dessus mentionnées sont stoppés depuis le 22 janvier 2018, à la suite des démolitions, jusqu’au 15 octobre 2018 , faute d’obtention des autorisations administratives nécessaires au démarrage des fondations pour le motif suivant : déroulement de manière concomitante de chantiers voisins, retards imputables à la collectivité locale ( ville, département etc.. ; ) ou à l’aménageur en charge des travaux de voiries et de réseaux divers permettant la desserte des biens ». Cette attestation dont rien ne permet d’établir qu’elle est affectée d’une erreur de date se comprend si on lit «  ont été stoppés » au lieu de « sont stoppés » or, elle est étayée par les comptes-rendus de chantiers et les courriers échangés avec la mairie et le Conseil départemental du Val de Marne qui établissent que l’instruction de la demande d’autorisation d’occupation du domaine public a été retardée en raison de nombreux chantiers concomitants, qu’elle a finalement été délivrée par arrêté du 11 octobre 2018 cependant que le compte-rendu de chantier n°2 du 17 mai 2018 atteste du dépôt de la demande d’autorisation d’occupation du domaine public au mois de mars 2018, délai raisonnable au vu des justifications établissant le démarrage des travaux de démolition le 5 décembre 2017 et leur achèvement au 22 janvier 2018 tandis que les courriers font foi des nombreux échanges avec le Conseil départemental et la mairie au sujet des modifications du plan d’implantation du chantier requises par le Conseil départemental.

Par conséquent doit être retenu comme une cause légitime de report du délai contractuel de livraison, le retard donné par les collectivités locales à la délivrance de l’autorisation d’occupation du domaine public pour la période comprise entre le lundi 22 janvier 2018 et le mercredi 25 octobre 2018 soit 9 mois et 3 jours compte tenu de la majoration contractuelle de 2 semaines justifiée par les contraintes liées au délai de remise en route du chantier, reportant la date de livraison du chantier initialement prévue au 31 décembre 2019 au lundi 5 octobre 2020.

Sur les intempéries : le cahier des charges 3°b) énonce que sont considérées comme cause légitime de suspension ou de prorogation de ce délai les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d »uvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche.

En l’espèce, de manière constante, la station météorologique la plus proche est celle de [Etablissement 2] et, pour satisfaire à l’application de cette clause, seules les attestations du Maître d »uvre d’exécution auxquelles sont joints les relevés de précipitations considérés par la Fédération Française du Bâtiment comme ayant impacté le déroulement du chantier, doivent être pris en compte.

L’attestation délivrée par le Maître d »uvre d’exécution la société B2 Management le 24 juin 2019 indique que le chantier a subi depuis le redémarrage de l’opération le 16 octobre 2018, date de la déclaration d’ouverture du chantier 25 jours ouvrés d’intempéries jusqu’à la fin du mois de mai 2019.

Cette attestation est corroborée par les relevés de précipitations considérés par la Fédération Française du Bâtiment comme ayant impacté le déroulement du chantier étayant pour la période considérée du 16 octobre 2018 au 31 mai 2019, 25 jours ouvrés d’intempéries.

Il en résulte doit être pris en considération un retard du délai de livraison de 25 jours ouvrés d’intempéries reportant la date de livraison du chantier du lundi 5 octobre 2020 au mardi 9 novembre 2020, la clause de doublement du délai ne trouvant pas à s’appliquer puisque les 25 jours ne sont pas consécutifs.

La défaillance de l’entreprise de gros-’uvre : la clause 3°) d) e) g) et h) vise comme étant une cause légitime de suspension du délai de livraison « la défaillance de l’une des entreprises effectuant les travaux et la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’entreprise défaillante. »

La défaillance de l’une des entreprises effectuant les travaux est attestée par le Maître d »uvre d’exécution le 12 février 2020 au soutien d’un retard de 7 mois et 2 semaines plus 2 semaines au titre du délai de remise en route pour les périodes du 10 avril au 19 juin 2019 puis du 20 juin au 23 décembre 2019.

Cependant, le compte-rendu de chantier n°2 du 17 mai 2018 vise l’entreprise [W] comme étant titulaire du lot 03 Gros-’uvre or, par courrier du 17 juillet 2018 son représentant [M] [W] a informait la société Les Nouveaux Constructeurs qu’au regard, du report à l’automne du démarrage des travaux qui initialement devait suivre la fin de la période de préparation le 28 mars 2018, la demande d’actualisation des prix formulée auprès de la société le 28 mai 2018 n’ayant pas abouti, elle retirait son offre pour la réalisation des travaux. Ainsi l’attestation du Maître d »uvre d’exécution attestant d’un retard du chantier en 2019 comme étant imputable à la défaillance de l’entreprise n’est pas crédible et ne saurait être prise en considération dès lors que le retrait de l’entreprise titulaire du lot gros-’uvre est intervenu en 2018 et non en 2019.

Il apparaît que la société RK a repris le marché, de manière constante, le 24 septembre 2018. Ce faisant, il échet de relever que le retrait de l’entreprise [W] n’a pas impacté le déroulement du chantier puisque celui-ci était déjà à l’arrêt ainsi qu’il a été vu depuis le 22 janvier 2018 jusqu’au 25 octobre 2018 en raison du retard de la délivrance de l’autorisation administrative d’occupation du domaine public.

Par conséquent aucun report du délai de livraison n’est légitime du fait du retrait de l’entreprise titulaire du lot gros-’uvre.

Sur le sinistre intervenu en cours de chantier : la clause 3° q) énonce que «  les retards imputés à tous éléments imprévus tels que (’) les sinistres occasionnant un arrêt partiel ou total du chantier (’) sont considérés comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison. » En l’espèce il a été vu que la gravité du sinistre revêt les caractéristi

[…texte tronqué, 21261 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]