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L’essentiel
- Fondement légal
- Article 24 de la loi du 6 juillet 1989
- Clause résolutoire
- Effet après deux mois suivant commandement infructueux
- Recevabilité
- CCAPEX saisie deux mois avant assignation
- Notification
- Représentant de l’État informé six semaines avant audience
- Délais de paiement
- Dette réglable et loyer courant repris intégralement
- Suspension
- Effets suspendus sous réserve de l’échéancier
- Décompte locatif
- Échéances et règlements clairement détaillés et actualisés
- Défaut d’exécution
- Résiliation et expulsion en cas de non-paiement
1. Cadre juridique et définition
Une clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la résiliation du bail fondée sur des loyers ou charges impayés. La clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois suivant un commandement de payer resté infructueux.
L’action en résiliation et en expulsion est également soumise à des formalités préalables concernant la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et le représentant de l’État.
Pour approfondir
2. Conditions et critères examinés
Le juge doit pouvoir vérifier la réalité et le montant de la dette locative. Un décompte clair et actualisé doit notamment permettre d’identifier les échéances appelées, les paiements effectués, y compris partiellement, et les règlements intervenus après le commandement de payer.
Le locataire qui sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire doit être en mesure de régler sa dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. À défaut de preuve de cette reprise, ces mesures peuvent être refusées.
Lorsque ces conditions sont réunies, le juge peut accorder un échéancier et suspendre les effets de la clause résolutoire. Le non-respect de l’échéancier ou du paiement du loyer courant peut entraîner la résiliation du bail et l’expulsion.
Situations illustrées par les décisions récentes
| Situation | Réponse juridictionnelle | Condition ou point de vigilance |
|---|---|---|
| Loyer courant repris et dette susceptible d’être réglée | Échéancier et suspension des effets de la clause | Respect du loyer courant et des mensualités |
| Commandement demeuré infructueux et proposition d’apurement | Délais accordés, avec résiliation et expulsion en cas de défaut | Paiement régulier de l’échéancier |
| Décompte locatif insuffisamment détaillé | Réouverture des débats | Production d’un état clair et actualisé |
| Frais ou réparations non justifiés | Rejet des sommes correspondantes | Justification des frais et constatations de sortie |
3. Procédure et démarches pratiques
Avant l’assignation, la situation doit avoir été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions au moins deux mois auparavant. L’assignation doit ensuite être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.
Le bailleur doit produire un décompte locatif suffisamment précis pour permettre au juge de vérifier l’acquisition de la clause résolutoire. En l’absence d’un état clair et actualisé, le juge peut ordonner la réouverture des débats sans statuer immédiatement sur la résiliation, l’expulsion ou la dette.
Le locataire peut présenter une demande d’échelonnement de la dette. Les décisions examinées montrent que des délais ont pu être accordés sous réserve du paiement régulier du loyer courant et des mensualités fixées par le juge.
Délais de paiement et suspension de la clause
L’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire soit en mesure de régler sa dette et ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Le juge peut accorder un échéancier et suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque la situation du locataire le permet. Le respect du loyer courant et de l’échéancier conditionne le maintien de cette suspension.
Les décisions rendues illustrent des échéanciers variables, notamment de douze ou trente-six mois. En cas de défaut de paiement, la résiliation du bail et l’expulsion peuvent être prévues.
La vérification indispensable du décompte locatif
Le juge doit pouvoir vérifier les sommes réclamées, les paiements effectués et les règlements intervenus après le commandement de payer. Un décompte clair et actualisé doit permettre d’identifier chaque échéance appelée et chaque paiement, y compris partiel.
À défaut de décompte suffisamment vérifiable, les débats peuvent être rouverts sans qu’il soit encore statué sur la résiliation, l’expulsion ou la dette locative.
Les sommes non justifiées ou dépourvues de fondement contractuel peuvent être écartées. Des frais de procédure et des réparations locatives non établis, ainsi que des frais qualifiés de pénalités, ont ainsi été rejetés.
Les éléments pris en compte dans l’appréciation du litige
L’état des lieux de sortie peut être déterminant pour apprécier les réparations locatives réclamées. Des réparations qui n’y sont pas constatées peuvent être écartées.
Le comportement des parties peut également influencer l’issue du litige. Le refus d’accès aux artisans ou la suppression non autorisée d’équipements ont notamment été relevés dans des décisions rejetant les demandes du locataire.
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Quelles formalités doivent être accomplies avant une action en résiliation et expulsion ?
La situation doit avoir été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions au moins deux mois avant l’assignation. L’assignation doit également être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.
Le juge peut-il accorder des délais de paiement après un commandement de payer ?
Oui, certaines décisions accordent un échéancier et suspendent les effets de la clause résolutoire. Ces mesures sont notamment liées à la capacité du locataire à régler sa dette et à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Que se passe-t-il si l’échéancier n’est pas respecté ?
Les décisions prévoient que le défaut de paiement de l’échéancier ou du loyer courant peut entraîner la résiliation du bail et l’expulsion. La suspension de la clause résolutoire est donc accordée sous réserve du respect des paiements prévus.
Un décompte locatif incomplet peut-il empêcher le juge de constater la résiliation ?
Oui. Le juge doit pouvoir vérifier les sommes appelées, les paiements intervenus et les règlements effectués après le commandement de payer. À défaut de décompte clair et actualisé, les débats peuvent être rouverts et la décision sur la résiliation réservée.
Le départ du locataire après le commandement de payer met-il fin à la dette locative ?
Le départ ne fait pas disparaître le solde des loyers et charges restant dû. Une juridiction a condamné le locataire au paiement de ce solde après son départ, tout en écartant certains frais et réparations insuffisamment justifiés.
Le paiement du loyer courant est-il pris en compte pour demander des délais ?
Oui. La reprise du paiement du loyer courant a été prise en compte pour accorder un délai de 36 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire. À l’inverse, l’absence de preuve de cette reprise a justifié le refus de ces mesures.
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