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L’essentiel
- Fondement légal
- Article 7 de la loi du 6 juillet 1989
- Paiement du loyer
- Loyer et charges récupérables aux termes convenus
- Assurance habitation
- Assurance couvrant les risques locatifs
- Accès au logement
- Accès pour travaux nécessaires et entretien normal
- Preuve de l’exécution
- Mise en demeure et justification de l’exécution
- Défaut d’assurance
- Résiliation après commandement resté infructueux
- Dette locative
- État de créance produit par le bailleur
- Délais de paiement
- Échelonnement possible dans la limite de deux années
Les principales obligations du locataire
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose notamment le paiement du loyer et des charges récupérables, la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et l’accès au logement pour certains travaux.
Le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Cette obligation peut inclure les sommes dues au titre de l’occupation du logement après la résiliation du bail.
Le locataire doit également justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs. Il doit enfin permettre l’accès aux lieux pour les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux.
Pour approfondir
Les conditions permettant de retenir un manquement
En cas d’impayés, un décompte actualisé et, le cas échéant, la reconnaissance de la dette par le locataire peuvent permettre de fixer la créance du bailleur. Les sommes insuffisamment établies peuvent toutefois être écartées.
Pour le défaut d’assurance, le bailleur doit avoir délivré un commandement resté infructueux et respecter la procédure prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L’obligation d’accès suppose que les travaux soient nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux. Une mise en demeure restée sans justification d’exécution peut caractériser l’inexécution de cette obligation.
- Loyer et charges dus aux échéances convenues.
- Assurance couvrant les risques locatifs.
- Accès au logement pour les travaux concernés.
- Éléments justificatifs permettant d’établir les sommes réclamées.
Les suites possibles et les démarches
En cas d’impayés ou de défaut d’assurance, le bailleur peut engager la procédure prévue par le bail et la loi. Pour le défaut d’assurance, la clause résolutoire produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux, lorsque la procédure applicable a été respectée.
Après la résiliation, l’occupant sans titre peut être expulsé après signification d’un commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges peut être due jusqu’à la libération effective.
Le juge peut accorder un échelonnement du paiement dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Cette mesure peut être refusée lorsque les revenus ne permettent pas d’établir un échéancier fiable.
Lors de la restitution du dépôt de garantie, les retenues doivent reposer sur des sommes justifiées. Une grille tarifaire forfaitaire dépourvue de devis ou de factures et ne tenant pas compte de la vétusté peut être écartée.
Après le départ : documenter les retenues
Les retenues opérées sur le dépôt de garantie doivent pouvoir être rattachées à des sommes justifiées. Le Tribunal judiciaire d’Orléans a écarté une grille tarifaire forfaitaire utilisée sans devis ni factures et sans coefficient de vétusté, puis condamné le bailleur à restituer 804,44 euros.
Les décisions récentes écartent également les charges insuffisamment établies et les travaux non nécessaires, non prouvés ou qui ne ressortent pas de l’état des lieux de sortie.
- Produire les devis ou factures correspondant aux travaux.
- Vérifier la cohérence entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.
- Justifier séparément les charges réclamées.
- Éviter les évaluations forfaitaires non étayées.
Dettes locatives : les délais ne sont pas automatiques
Le juge peut reporter ou échelonner le paiement dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Une demande a toutefois été rejetée lorsque la dette était élevée, que le locataire ne disposait pas de revenus fixes et qu’il n’avait pas de visibilité sur ses ressources futures.
Dans d’autres affaires, la reprise des paiements courants, la situation professionnelle du locataire et l’absence d’opposition du bailleur ont conduit à suspendre les effets de la clause résolutoire ou à accorder un échéancier. Ces mesures restaient subordonnées au respect des paiements prévus.
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Le locataire peut-il refuser l’accès au logement pour des travaux ?
Le locataire doit permettre l’accès aux lieux pour les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Une mise en demeure restée inexécutée peut caractériser un manquement à cette obligation.
Le locataire peut-il obtenir automatiquement un échéancier pour payer ses impayés ?
Non. Le juge peut reporter ou échelonner le paiement dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Une demande a été rejetée faute de revenus fixes et de visibilité sur les ressources futures.
Que risque le locataire qui ne justifie pas d’une assurance habitation ?
Le défaut d’assurance couvrant les risques locatifs peut permettre la mise en œuvre de la clause résolutoire après un commandement resté infructueux pendant le délai légal. La résiliation, l’expulsion et une indemnité d’occupation peuvent être prononcées.
Le bailleur peut-il retenir librement une somme sur le dépôt de garantie ?
Non. Une retenue fondée sur une grille tarifaire forfaitaire, sans devis ni factures et sans prise en compte de la vétusté, peut être écartée par le juge. Dans une affaire, le bailleur a dû restituer 804,44 euros.
Les réparations peuvent-elles être facturées après le départ du locataire ?
Les frais de remise en état doivent être justifiés. Des travaux non nécessaires ou non prouvés ont été écartés, tout comme certaines réparations qui n’étaient pas constatées dans l’état des lieux de sortie.
Une indemnité d’occupation est-elle due après la résiliation du bail ?
Lorsqu’un occupant reste dans les lieux après la résiliation, une indemnité d’occupation peut être fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective. Cette solution a été retenue dans des affaires de défaut d’assurance et d’impayés.
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