Article 7 de la loi de 1989 : obligations et risques du locataire

Les principales obligations du locataire

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose notamment le paiement du loyer et des charges récupérables, la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et l’accès au logement pour certains travaux.

Le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Cette obligation peut inclure les sommes dues au titre de l’occupation du logement après la résiliation du bail.

Le locataire doit également justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs. Il doit enfin permettre l’accès aux lieux pour les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux.

Les conditions permettant de retenir un manquement

En cas d’impayés, un décompte actualisé et, le cas échéant, la reconnaissance de la dette par le locataire peuvent permettre de fixer la créance du bailleur. Les sommes insuffisamment établies peuvent toutefois être écartées.

Pour le défaut d’assurance, le bailleur doit avoir délivré un commandement resté infructueux et respecter la procédure prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’obligation d’accès suppose que les travaux soient nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux. Une mise en demeure restée sans justification d’exécution peut caractériser l’inexécution de cette obligation.

• Loyer et charges dus aux échéances convenues.
• Assurance couvrant les risques locatifs.
• Accès au logement pour les travaux concernés.
• Éléments justificatifs permettant d’établir les sommes réclamées.

Les suites possibles et les démarches

En cas d’impayés ou de défaut d’assurance, le bailleur peut engager la procédure prévue par le bail et la loi. Pour le défaut d’assurance, la clause résolutoire produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux, lorsque la procédure applicable a été respectée.

Après la résiliation, l’occupant sans titre peut être expulsé après signification d’un commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges peut être due jusqu’à la libération effective.

Le juge peut accorder un échelonnement du paiement dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Cette mesure peut être refusée lorsque les revenus ne permettent pas d’établir un échéancier fiable.

Lors de la restitution du dépôt de garantie, les retenues doivent reposer sur des sommes justifiées. Une grille tarifaire forfaitaire dépourvue de devis ou de factures et ne tenant pas compte de la vétusté peut être écartée.

Après le départ : documenter les retenues

Les retenues opérées sur le dépôt de garantie doivent pouvoir être rattachées à des sommes justifiées. Le Tribunal judiciaire d’Orléans a écarté une grille tarifaire forfaitaire utilisée sans devis ni factures et sans coefficient de vétusté, puis condamné le bailleur à restituer 804,44 euros.

Les décisions récentes écartent également les charges insuffisamment établies et les travaux non nécessaires, non prouvés ou qui ne ressortent pas de l’état des lieux de sortie.

• Produire les devis ou factures correspondant aux travaux.
• Vérifier la cohérence entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.
• Justifier séparément les charges réclamées.
• Éviter les évaluations forfaitaires non étayées.

Dettes locatives : les délais ne sont pas automatiques

Le juge peut reporter ou échelonner le paiement dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Une demande a toutefois été rejetée lorsque la dette était élevée, que le locataire ne disposait pas de revenus fixes et qu’il n’avait pas de visibilité sur ses ressources futures.

Dans d’autres affaires, la reprise des paiements courants, la situation professionnelle du locataire et l’absence d’opposition du bailleur ont conduit à suspendre les effets de la clause résolutoire ou à accorder un échéancier. Ces mesures restaient subordonnées au respect des paiements prévus.

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Questions fréquentes