Article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : charges de copropriété

Cadre juridique et définition

L’article 10 impose aux copropriétaires de participer aux charges communes en fonction de l’utilité objective des services et équipements. Le règlement de copropriété fixe les quotes-parts et la méthode de calcul.

La participation aux charges résulte d’une obligation légale du copropriétaire. Le règlement de copropriété détermine les quotes-parts et les modalités de calcul applicables.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale, en l’absence de recours dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, permet d’établir l’obligation de paiement. Les appels provisionnels peuvent alors constituer une créance certaine, liquide et exigible conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967.

Conditions d’exigibilité et justificatifs

Le syndicat doit justifier les charges réclamées par les procès-verbaux approuvant les comptes et les budgets, les appels de fonds et les décomptes individuels. Le copropriétaire peut contester le solde qui lui est personnellement réclamé.

Après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les provisions non échues et certaines sommes dues au titre d’exercices approuvés peuvent devenir exigibles. Une nouvelle mise en demeure est nécessaire pour les périodes postérieures.

Les frais imputés au copropriétaire défaillant doivent être nécessaires et justifiés. Les demandes de dommages-intérêts sont rejetées lorsqu’aucune mauvaise foi ni aucun préjudice distinct ne sont établis.

• Comptes et budgets approuvés
• Appels de fonds et décompte individuel
• Mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours
• Frais de recouvrement documentés

Contrôles à effectuer selon le poste réclamé

Procédure et démarches pratiques

Le syndic peut réclamer les charges échues et, sous les conditions applicables, les provisions devenues exigibles. En cas d’impayé persistant, le président du tribunal peut être saisi selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant.

Le dossier doit distinguer les charges échues, les charges non échues et les frais de recouvrement. À défaut de décompte suffisamment détaillé, le juge peut rouvrir les débats et surseoir à statuer.

Les frais fondés sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être distingués et justifiés. Les frais insuffisamment documentés peuvent être écartés, tandis que les dépens et les autres frais de procédure obéissent à leur propre régime.

• Réunir les procès-verbaux d’approbation des comptes et budgets
• Produire les appels de fonds et le décompte individuel
• Justifier la mise en demeure et son absence de règlement
• Distinguer les charges et chaque frais revendiqué

Décompte et frais : les points de vigilance

La distinction entre charges échues, charges non échues et frais est nécessaire pour examiner les demandes de paiement et les frais de recouvrement.

Le syndicat doit présenter un décompte suffisamment détaillé pour distinguer les charges échues, les provisions non échues et les frais réclamés. À défaut, le juge peut ordonner la réouverture des débats ou rejeter les demandes insuffisamment justifiées.

Seuls les frais de recouvrement nécessaires et documentés peuvent être imputés au copropriétaire défaillant. Des frais de mise en demeure, de transmission du dossier ou des diligences ordinaires peuvent ainsi être écartés lorsqu’ils ne sont pas suffisamment établis.

La demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit également être justifiée par les pièces produites. Une insuffisance de justification des charges peut entraîner le rejet de cette demande.

• Séparer les charges échues, les provisions non échues et les frais.
• Produire les justificatifs propres à chaque frais réclamé.
• Ne pas confondre frais de recouvrement, dépens et indemnité au titre de l’article 700.

Qualité du débiteur et demandes accessoires

L’action en paiement doit être dirigée contre une personne ayant la qualité de copropriétaire. L’occupant d’un lot ou l’héritier présumé ne peut être personnellement poursuivi sur le seul fondement de son occupation ou de sa qualité alléguée d’héritier, lorsque cette qualité de copropriétaire n’est pas établie.

Les demandes de dommages-intérêts pour résistance abusive ou retard sont fréquemment écartées lorsque le syndicat ne démontre ni mauvaise foi ni préjudice distinct de l’impayé. Le rejet de ces demandes n’empêche pas, lorsque la dette est établie, la condamnation au paiement des charges justifiées.

Des délais de paiement peuvent être accordés par le juge dans certaines affaires, tandis que les dépens et les frais irrépétibles font l’objet d’un examen distinct.

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Questions fréquentes