Fixation de l’indemnité de délaissement : transfert de propriété et abattement réduit pour enclavement d’un terrain à bâtir

En application de l’article L.230-3 du code de l’urbanisme, en l’absence d’accord sur le prix après exercice du droit de délaissement, le juge prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble comme en matière d’expropriation. L’indemnité doit couvrir le préjudice direct, matériel et certain, conformément à l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La juridiction retient la méthode comparative, en privilégiant des mutations portant sur des terrains non bâtis, non viabilisés, situés dans la même commune et présentant le même zonage. Les références insuffisamment identifiables, éloignées géographiquement ou relevant de terrains déjà lotis sont écartées. Une annonce immobilière ne constitue pas une mutation recevable.

L’article L.322-9 du même code n’est pas appliqué : un partage successoral, doté d’un effet déclaratif, ne constitue pas une mutation de référence. L’estimation administrative ne lie donc pas le juge.

La valeur est fixée à 67 euros par mètre carré, avec un abattement de 10 % pour enclavement, jugé proportionné après prise en compte de l’absence d’accès et de viabilisation dans les termes de comparaison. L’indemnité principale est arrêtée à 40 703 euros et l’indemnité de remploi à 5 070,30 euros. La demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais d’expertise amiable sont rejetés, les dépens étant mis à la charge de la partie perdante.

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Saisie du transfert de parcelles soumises à un emplacement réservé, la juridiction a écarté les références insuffisamment comparables ou portant sur des terrains déjà viabilisés. Elle a retenu des mutations de terrains non viabilisés situés dans la même commune et soumis au même zonage, fixant la valeur à 67 euros par mètre carré, avec un abattement de 10 % pour enclavement et l’indemnité de remploi.

Une propriétaire de parcelles contiguës, d’une contenance totale de 1 281 m², partiellement grevées d’un emplacement réservé destiné à la création d’une place publique et d’équipements collectifs, a exercé son droit de délaissement auprès d’une commune. Les terrains, dont l’emprise réservée représentait 675 m², étaient nus, constructibles, non viabilisés et enclavés.

Après l’échec des discussions sur le prix, la commune a saisi le juge de l’expropriation afin d’obtenir le transfert de propriété et la fixation des indemnités. La commune proposait une indemnité fondée sur une estimation administrative, tandis que la propriétaire sollicitait une valorisation supérieure à partir d’un rapport d’expertise amiable.

La juridiction a écarté les références insuffisamment comparables, non identifiables ou relatives à des terrains déjà viabilisés. Elle a retenu des mutations concernant des terrains non viabilisés, situés dans la même commune et soumis au même zonage. La valeur a été fixée à 67 euros par mètre carré, avec un abattement de 10 % pour enclavement, outre l’indemnité de remploi. Le transfert de propriété a été prononcé au profit de la commune.

• Qualifier les parcelles de terrains à bâtir selon leur situation d’urbanisme
• Retenir la date de référence du PLU opposable aux tiers
• Évaluer les biens selon leur consistance à la date du jugement
• Comparer des mutations proches par localisation, zonage et état
• Écarter les références non identifiables ou relatives à des terrains lotis
• Appliquer un abattement proportionné aux effets de l’enclavement

• Constatations du transport sur les lieux
• Plan local d’urbanisme et emplacement réservé n° 13
• Estimations et mutations recensées par les services des Domaines
• Étude comparative du commissaire du Gouvernement
• Rapport d’expertise immobilière amiable et ses annexes
• Actes et références de mutations identifiables à la publicité foncière

Le transfert de propriété est prononcé au profit de la commune moyennant une indemnité globale de 45 773,30 euros. La propriétaire supporte les dépens et ne récupère ni les frais d’expertise amiable ni les frais irrépétibles demandés.

• Transfert de propriété au profit de la commune
• Paiement de 40 703 euros d’indemnité principale
• Paiement de 5 070,30 euros d’indemnité de remploi
• Application d’un abattement limité à 10 % pour enclavement
• Rejet des frais d’expertise amiable non justifiés
• Condamnation de la propriétaire aux dépens

À faire

• Identifier précisément les parcelles et leur emprise délaissée
• Fixer la date de référence du document d’urbanisme applicable
• Documenter le zonage, l’accès et la viabilisation
• Produire des mutations comparables et identifiables
• Chiffrer séparément indemnité principale et indemnité de remploi

À éviter

• Fonder l’évaluation sur une simple annonce immobilière
• Comparer des terrains lotis à des terrains non viabilisés
• Retenir des références sans numéro de publication foncière
• Assimiler un partage successoral à une mutation translatif
• Appliquer un abattement disproportionné pour enclavement

La fixation du prix d’un bien délaissé selon la méthode comparative

La méthode comparative est privilégiée lorsque les références portent sur des biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches. La juridiction retient les mutations concernant des terrains non bâtis, non viabilisés, situés dans la même commune et relevant du même zonage. Les références portant sur des terrains lotis, des communes différentes ou des zonages éloignés sont écartées.

La portée de l’article L.322-9 du code de l’expropriation

L’article L.322-9 ne plafonne l’indemnité qu’en présence d’une mutation antérieure répondant à ses conditions. Un partage successoral ayant un effet déclaratif ne constitue pas une mutation de référence. L’estimation administrative des Domaines ne lie donc pas la juridiction, qui peut valoriser librement les parcelles selon les éléments comparatifs pertinents.

L’abattement pour enclavement des terrains constructibles

La juridiction considère que l’absence de viabilisation et d’accès a déjà été intégrée dans le choix des termes de comparaison. L’enclavement justifie néanmoins une minoration, en raison du coût potentiel des servitudes de passage et des démarches nécessaires. Un abattement de 30 % est jugé disproportionné ; il est ramené à 10 % de la valeur vénale.

Article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, Article 545 du Code civil, Article 682 du Code civil, Article L.152-2 du Code de l’urbanisme, Article L.230-1 du Code de l’urbanisme, Article L.230-3 du Code de l’urbanisme, Article L.230-5 du Code de l’urbanisme, Article L.322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.322-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.322-8 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.322-9 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.331-6 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile