Résiliation judiciaire d’un bail pour logement indécent : rongeurs favorisés par des ventilations extérieures non rebouchées

La résiliation judiciaire peut être prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave, conformément aux articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil. Le bailleur doit délivrer un logement décent, entretenir les lieux et assurer une jouissance paisible en application de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. La présence de rongeurs imputable à des ouvertures de ventilation non rebouchées, connue du bailleur et non traitée, caractérise un manquement suffisamment grave à cette obligation essentielle.

La preuve incombe à chaque partie selon les articles 6 et 9 du code de procédure civile et l’article 1353 du code civil. Les éléments produits ont établi l’existence des ouvertures et des nuisibles, mais non l’ensemble des désordres allégués ni une infestation généralisée. La résiliation a néanmoins été prononcée aux torts du bailleur.

L’indécence ne permet pas au locataire de suspendre unilatéralement le paiement des loyers lorsque le logement n’est pas démontré inhabitable. Sur le fondement de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la dette locative a donc été fixée et mise à la charge du locataire. Les demandes indemnitaires fondées sur l’article 1240 du code civil ont été rejetées, le créancier contractuel ne pouvant invoquer la responsabilité délictuelle contre son cocontractant.

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Le bail a été résilié aux torts du bailleur en raison d’ouvertures favorisant l’intrusion de rongeurs, de la présence de déjections et de l’absence de traitement, caractérisant un risque sanitaire. Les autres désordres allégués n’étaient pas suffisamment établis. Les demandes indemnitaires ont été rejetées. La locataire reste tenue des loyers et charges impayés, l’inhabitabilité du logement n’étant pas démontrée.

Un bailleur a consenti un bail d’habitation à une locataire. Celle-ci a ensuite dénoncé plusieurs désordres affectant le logement : humidité, moisissures, défaut de ventilation, absence d’isolation et présence de nuisibles. Elle a demandé la résiliation du bail aux torts du bailleur ainsi que l’indemnisation de préjudices.

Les pièces produites ont établi la présence d’ouvertures donnant sur l’extérieur, connues du bailleur depuis 2020, ainsi que des déjections de rongeurs et des points d’entrée favorisant leur intrusion. En revanche, la preuve d’une humidité généralisée, d’une infestation étendue ou d’un défaut d’isolation n’a pas été rapportée.

Le bail a été résilié aux torts du bailleur en raison du risque sanitaire lié aux rongeurs et de l’absence de traitement. Les demandes de dommages et intérêts ont été rejetées. La locataire a été condamnée à payer les loyers et charges impayés, l’indécence ne justifiant pas la suspension du paiement en l’absence d’inhabitabilité démontrée.

• Établir la présence d’un logement ne répondant pas aux exigences de décence
• Identifier un manquement imputable au bailleur
• Démontrer le lien entre les ouvertures non rebouchées et les nuisibles
• Établir que le bailleur connaissait les désordres
• Constater l’absence de mesures correctives suffisantes
• Caractériser un manquement suffisamment grave à une obligation essentielle
• Distinguer l’indécence de l’inhabitabilité justifiant la suspension des loyers

• Rapport photographique d’état des lieux établissant deux ouvertures extérieures
• Courrier technique signalant un trou de ventilation dans la cuisine
• Document de la société IDF Nuisibles constatant des déjections de rongeurs
• Constat du 19 février 2026 confirmant la persistance des ouvertures
• Décompte locatif établissant le montant des loyers impayés

La locataire obtient la résiliation du bail aux torts du bailleur mais reste tenue des loyers impayés, faute d’inhabitabilité démontrée. Le bailleur supporte les dépens et une indemnité procédurale, tout en conservant sa créance locative.

• Résiliation du bail aux torts du bailleur
• Libération obligatoire des lieux par la locataire
• Paiement des loyers et charges impayés
• Rejet des demandes de dommages et intérêts
• Prise en charge des dépens par le bailleur

À faire

• Documenter précisément chaque désordre avec dates et localisations
• Faire établir un constat détaillé par commissaire de justice
• Notifier rapidement les désordres au bailleur
• Conserver rapports techniques, photographies et échanges datés
• Établir séparément la preuve de l’inhabitabilité

À éviter

• Produire des photographies sans date ni localisation certaine
• Fonder les prétentions sur de simples déclarations unilatérales
• Confondre constat d’humidité et constat d’insalubrité
• Suspendre les loyers sans démontrer l’inhabitabilité
• Invoquer la responsabilité délictuelle pour un manquement contractuel

La preuve des manquements du bailleur à l’obligation de logement décent

La charge de la preuve incombe aux parties selon les articles 6 et 9 du code de procédure civile et l’article 1353 du code civil. Les photographies et courriels ont été jugés insuffisants. En revanche, le rapport d’état des lieux photographique, le courrier technique, le constat de commissaire de justice et le document relatif aux nuisibles ont établi la présence d’ouvertures extérieures et de rongeurs.

La gravité du manquement justifiant la résiliation du bail

L’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de délivrer un logement décent et d’assurer la jouissance paisible. La présence de rongeurs imputable à des ouvertures non rebouchées, connue du bailleur et non traitée, constitue un manquement suffisamment grave à une obligation essentielle et justifie la résiliation aux torts du bailleur.

Le maintien de l’obligation de paiement des loyers

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit payer loyers et charges. Même si l’indécence est établie, l’exception d’inexécution n’est pas admise lorsque l’inhabitabilité du logement n’est pas démontrée. La dette locative a donc été mise à la charge de la locataire.

Article 9 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 1382 du Code civil, Article 6 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du Code civil, Article 1719 du Code civil, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, Article 1240 du Code civil, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 455 du Code de procédure civile