Une question précise ? Lancez une analyse avec le Copilote →
L’essentiel
- Fondement légal
- Article L. 411-31 du code rural
- Défaut de paiement
- Deux défauts persistants après mise en demeure
- Mises en demeure
- Formalisme et délais légalement respectés
- Cession prohibée
- Mise à disposition constitutive d’une cession prohibée
- Usage incompatible
- Usage compromettant la bonne exploitation du fonds
- Changement de destination
- Résiliation de plein droit après notification
- Assiette du bail
- Commune intention, bail et configuration cadastrale
Le cadre juridique de la résiliation
La résiliation judiciaire ne peut être prononcée que pour un motif prévu par l’article L. 411-31, I du code rural et de la pêche maritime.
Le bail rural peut être résilié judiciairement pour les motifs limitativement prévus par l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. Parmi eux figurent notamment certains impayés et la cession prohibée du bail.
Le preneur doit utiliser les parcelles conformément à la destination prévue au contrat. Les articles 1728 et 1766 du code civil imposent un usage conforme à cette destination ; un usage incompatible avec l’activité agricole peut compromettre la bonne exploitation du fonds.
Le changement de destination des parcelles peut également entraîner la résiliation de plein droit sur le fondement de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime, après notification de la volonté de changer cette destination.
Pour approfondir
Les conditions à réunir selon le motif invoqué
En matière d’impayés, deux défauts de paiement doivent avoir persisté trois mois après une mise en demeure postérieure à l’échéance. Lorsque le défaut concerne un seul terme, deux mises en demeure séparées par trois mois sont exigées.
Les paiements doivent être imputés sur les fermages échus selon leur ordre légal. Après cette imputation, l’absence de deux défauts persistants à la date de la mise en demeure fait obstacle à la résiliation, même si des sommes restent dues.
Une mise à disposition non déclarée ne suffit pas à elle seule : elle suppose une mise en demeure conforme à l’article L. 411-37 et la démonstration d’un préjudice. En revanche, lorsque la mise à disposition constitue une cession prohibée au regard de l’article L. 411-35, la résiliation peut être demandée sans preuve d’un préjudice du bailleur.
L’usage des lieux doit rester compatible avec la destination du bail. La présence de véhicules, de pièces et de matériels de réparation automobile sur des parcelles destinées à l’élevage canin a ainsi été considérée comme incompatible avec la vocation agricole des parcelles.
La preuve des manquements doit être suffisamment établie. Des dégradations insuffisamment prouvées ou une contestation sérieuse de l’assiette louée peuvent conduire au rejet de la résiliation.
- Impayés persistants et mises en demeure régulières
- Absence de cession ou de mise à disposition prohibée
- Respect de la destination agricole et contractuelle
- Preuve suffisante des dégradations ou autres manquements
Comparer les principaux motifs de résiliation
| Motif | Point déterminant | Illustration |
|---|---|---|
| Impayés | Deux défauts persistants après une mise en demeure répondant aux exigences applicables | La résiliation est écartée si les paiements imputés ne laissent pas subsister deux défauts persistants. |
| Usage incompatible | Des agissements compromettant la bonne exploitation du fonds | Une activité de réparation automobile incompatible avec l’élevage canin et la vocation agricole des parcelles. |
| Cession prohibée | Une mise à disposition ne respectant pas les conditions applicables | La résiliation peut être prononcée sans preuve d’un préjudice du bailleur. |
| Changement de destination | La notification de la volonté de modifier la destination des parcelles | La résiliation peut être constatée avec fixation d’une indemnité d’éviction. |
Pour approfondir
La procédure et les démarches pratiques
Le bailleur doit identifier précisément le motif de résiliation et réunir les éléments permettant de l’établir : contrat, décomptes de fermage, justificatifs de mise en demeure, constats ou autres éléments relatifs à l’usage des parcelles.
Pour les impayés, la mise en demeure doit être postérieure à l’échéance et respecter les délais applicables. Des règlements intervenus après la demande en résiliation peuvent être considérés comme tardifs, tandis que les paiements antérieurs doivent être imputés sur les échéances concernées.
La demande peut tendre à la résiliation, à l’expulsion et au paiement des sommes dues. Lorsque la résiliation est prononcée, le juge peut également accorder un échéancier de dix-huit mois pour le paiement des fermages.
En cas de changement de destination fondé sur l’article L. 411-32, la procédure comprend la notification de la volonté de changer la destination des parcelles. La résiliation peut être constatée et une indemnité provisionnelle d’éviction peut être fixée.
Le rejet de la résiliation n’exclut pas nécessairement la condamnation au paiement des fermages restant dus. À l’inverse, lorsque la résiliation est admise, l’expulsion et les condamnations financières peuvent être prononcées selon les manquements établis.
Pour approfondir
Les erreurs qui peuvent faire échouer la demande
Le seul constat d’un manquement ne suffit pas toujours. Pour un défaut de paiement ou un défaut d’information relatif à une mise à disposition, une mise en demeure conforme est nécessaire ; dans ce dernier cas, un préjudice doit également être démontré. À défaut, la résiliation peut être rejetée.
Les paiements doivent être imputés aux échéances selon leur ordre légal. Après cette imputation, il peut ne plus subsister deux défauts persistants permettant de solliciter la résiliation, même si des fermages restent dus.
L’assiette du bail doit être déterminée avec précision. Les termes du contrat, la configuration cadastrale et l’exploitation prolongée des bâtiments sans opposition peuvent conduire à inclure des constructions que le bailleur estime exclues.
Cession prohibée et changement de destination : deux régimes distincts
La mise à disposition des parcelles à une société peut constituer une cession prohibée lorsqu’elle ne respecte pas les conditions applicables. La résiliation peut alors être demandée sans que le bailleur ait à démontrer un préjudice, tandis que la participation effective et permanente du preneur à l’exploitation est un élément déterminant.
Le changement de destination des parcelles relève d’un mécanisme distinct. La résiliation peut être constatée après notification de la volonté de changer cette destination, avec fixation éventuelle d’une indemnité d’éviction.
Un usage incompatible avec la destination agricole ou avec l’activité prévue au contrat peut également justifier la résiliation lorsque les agissements compromettent la bonne exploitation du fonds. La présence de matériels et de pièces de réparation automobile sur des parcelles destinées à l’élevage canin a ainsi été retenue comme incompatible.
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Un changement d’activité sur les parcelles peut-il justifier la résiliation du bail rural ?
Oui, lorsque l’usage est incompatible avec la destination du bail et compromet la bonne exploitation du fonds. La présence de véhicules, de pièces et de matériels de réparation automobile a ainsi justifié la résiliation d’un bail destiné à l’élevage canin.
Combien d’impayés faut-il pour obtenir la résiliation d’un bail rural ?
La résiliation pour défaut de paiement suppose deux défauts de paiement ayant persisté trois mois après une mise en demeure postérieure à l’échéance. Lorsque le défaut concerne un seul terme, deux mises en demeure séparées par trois mois sont requises.
Des paiements effectués après la mise en demeure peuvent-ils empêcher la résiliation ?
Oui, si l’imputation des paiements fait disparaître les deux défauts persistants exigés à la date de la mise en demeure. Dans ce cas, la résiliation et l’expulsion ne peuvent pas être prononcées, même si des fermages restent dus.
La mise à disposition du bail rural à une société constitue-t-elle toujours une cession prohibée ?
La mise à disposition peut constituer une cession prohibée lorsqu’elle contrevient à l’article L. 411-35. Dans cette hypothèse, la résiliation peut être demandée sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, sans que le bailleur ait à démontrer un préjudice.
Le bail rural peut-il prendre fin en cas de changement de destination des parcelles ?
Oui. La résiliation de plein droit peut être constatée sur le fondement de l’article L.411-32 du code rural et de la pêche maritime après notification de la volonté de changer la destination des parcelles.
L’absence de paiement d’un fermage prouve-t-elle qu’il n’existe pas de bail rural ?
Non. L’absence de paiement d’un fermage ne caractérise pas, à elle seule, l’absence de bail. L’existence d’un accord entre l’ancien usufruitier et l’occupant peut relever de l’appréciation des juges du fond.
Décisions et analyses sur « Bail rural »
Dernières décisions
Informations documentaires générées à partir de ressources officielles (jurisprudence, législation …) qui ne constituent pas un conseil juridiqueRetour en haut