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L’essentiel
- Fondement légal
- Article 24 de la loi du 6 juillet 1989
- Commandement de payer
- Clause reproduite et commandement signifié
- Délai avant résiliation
- Deux mois après commandement infructueux
- Recevabilité de l’action
- Notification préfectorale et saisine de la CCAPEX
- Délais de paiement
- Jusqu’à trois ans, sous conditions
- Conséquences de la résiliation
- Libération des lieux et expulsion
- Indemnité d’occupation
- Généralement égale à la redevance mensuelle
- Dette locative
- Paiements justifiés par le décompte produit
Cadre juridique et définition
La clause résolutoire permet la résiliation de plein droit du bail après un commandement de payer demeuré infructueux.
En matière de bail d’habitation, l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’une clause de résiliation pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit reproduire la clause résolutoire du bail et être signifié au locataire.
La résiliation peut également être prononcée judiciairement en cas d’inexécution suffisamment grave du contrat. Pour les contrats exécutés successivement, la résolution prend alors la forme d’une résiliation.
Après la résiliation, l’occupant sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés ou la reprise effective des lieux. Son montant correspond généralement au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail avait continué.
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Conditions et critères de résiliation
La clause résolutoire ne produit ses effets que si elle figure au bail et si le commandement de payer a été régulièrement délivré. À l’expiration du délai prévu, l’absence de règlement ou de plan d’apurement peut entraîner la résiliation de plein droit.
Le défaut de paiement doit être établi par les pièces produites, notamment le bail, le commandement et un décompte. Le bailleur doit prouver l’existence de la dette, tandis que le locataire qui se prétend libéré doit justifier son paiement.
Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause peuvent alors être suspendus, mais un nouvel impayé ou le non-respect de l’échéancier permet l’expulsion.
L’indemnité d’occupation est due dès la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle peut être fixée au montant du loyer et des charges, avec l’indexation prévue par le contrat.
- Existence d’une clause résolutoire applicable
- Commandement de payer régulièrement signifié
- Dette locative établie et non régularisée
- Absence de paiement ou non-respect des délais accordés
Principaux effets selon le type de résiliation
| Situation | Effet principal | Conséquence financière |
|---|---|---|
| Clause résolutoire après commandement infructueux | Résiliation de plein droit à l’expiration du délai applicable | Paiement de la dette et, après résiliation, d’une indemnité d’occupation |
| Résiliation judiciaire pour inexécution grave | Résiliation prononcée par le juge | Arriérés, indemnité d’occupation et éventuelle expulsion |
| Maintien dans les lieux après résiliation | Occupation sans droit ni titre | Indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des lieux |
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Procédure et démarches pratiques
Pour demander en justice le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, le bailleur doit notamment notifier l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. La saisine de la CCAPEX doit également intervenir au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation lorsque cette formalité est applicable.
Le bailleur peut demander le paiement de la dette, la résiliation, la libération des lieux et l’indemnité d’occupation. Les frais de recouvrement ne peuvent pas être imputés au locataire lorsqu’ils sont exclus par les dispositions applicables.
L’expulsion ne peut intervenir qu’après un commandement de quitter les lieux et l’expiration du délai prévu par ce commandement. L’indemnité d’occupation reste due jusqu’à la remise des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion.
Le dossier doit notamment réunir le bail, la clause résolutoire, le commandement, les décomptes et les justificatifs des paiements. Les sommes non justifiées, comme un décompte non accompagné des pièces nécessaires, peuvent être écartées.
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Cas particuliers : garage, box et parking
Le défaut de paiement peut justifier la résiliation d’un bail portant sur un garage, un box ou une place de parking.
Pour un garage ou un box, la clause résolutoire peut produire ses effets après un commandement de payer resté infructueux. Le locataire devenu sans droit ni titre peut alors être expulsé et condamné au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.
La résiliation peut également être prononcée judiciairement lorsque les impayés constituent un manquement grave et répété. Une utilisation du garage à des fins d’habitation peut en outre être retenue dans l’appréciation du litige.
Points de vigilance sur les pièces et la procédure
Le commandement de payer doit reproduire la clause résolutoire du bail et être signifié au locataire. Le décompte de la dette doit permettre de justifier les loyers et charges réclamés ; le locataire qui se prétend libéré doit établir ses paiements.
La recevabilité de la demande peut dépendre de formalités préalables, notamment la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département et la saisine de la commission compétente dans les conditions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Les frais de recouvrement ne peuvent pas être automatiquement imputés au locataire. La conservation du dépôt de garantie suppose, quant à elle, que le préjudice invoqué soit distinct et établi.
Conséquences après la résiliation
Après la résiliation, l’occupant sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés ou la reprise effective des lieux. Cette indemnité est généralement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, avec l’indexation prévue au contrat.
Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années lorsque celui-ci est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause résolutoire peuvent alors être suspendus, mais un nouvel impayé met fin à cette suspension.
L’expulsion ne peut intervenir qu’après l’accomplissement des formalités prévues par le commandement de quitter les lieux et l’expiration du délai applicable.
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Questions fréquentes
Le commandement de payer doit-il reprendre la clause résolutoire du bail ?
Oui. Le commandement doit reproduire la clause résolutoire prévue au bail et être signifié au locataire. Pour un bail d’habitation, la clause ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
Un locataire peut-il obtenir un délai pour régler sa dette après la clause résolutoire ?
Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause peuvent alors être suspendus, mais cette suspension cesse dès le premier impayé ou le non-respect de l’échéancier.
Quand une indemnité d’occupation est-elle due ?
Elle est due lorsque l’occupant se maintient dans les lieux après la résiliation du bail, sans droit ni titre. Son montant est généralement égal au loyer qui aurait été payé si le contrat avait continué, avec l’indexation prévue.
Quelles formalités conditionnent la recevabilité d’une demande fondée sur la clause résolutoire ?
Le bailleur doit notamment notifier l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. La saisine préalable de la CCAPEX, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, doit également être vérifiée.
Le bailleur peut-il conserver automatiquement le dépôt de garantie après la résiliation ?
Non. La conservation du dépôt de garantie peut être rejetée si le bailleur n’établit pas un préjudice distinct justifiant cette conservation.
Le maintien dans les lieux après résiliation entraîne-t-il automatiquement une expulsion immédiate ?
La résiliation entraîne l’obligation de libérer les lieux et peut être suivie d’une expulsion. Celle-ci intervient selon les formalités applicables, notamment après un commandement de quitter les lieux et l’expiration du délai prévu.
Décisions et analyses sur « Résiliation d'un bail »
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