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L’essentiel
- Obligation du locataire
- Loyers et charges aux termes convenus
- Preuves de l’arriéré
- Bail, décompte, mise en demeure, états des lieux
- Dépôt de garantie
- Imputation sur la dette après restitution
- Clause résolutoire
- Effet soumis au délai légal applicable
- Délais de paiement
- Délais accordés selon capacité et paiements courants
- Frais de recouvrement
- Frais exclus hors dépens et article 700
- Indemnité d’occupation
- Due après résiliation jusqu’à remise des clés
- Provision en référé
- Possible sans contestation sérieuse de l’obligation
1. Cadre juridique et définition
Le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Les arriérés locatifs correspondent aux loyers et charges exigibles mais non réglés. Cette obligation résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.
Le bailleur doit établir l’obligation et son inexécution ; le locataire qui prétend avoir payé doit justifier le paiement ou l’extinction de la dette. En matière commerciale, une provision peut être accordée lorsque l’obligation de payer n’est pas sérieusement contestable.
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2. Conditions et critères
La dette peut être établie par le bail, un décompte ou relevé de compte actualisé, une mise en demeure et, selon le litige, les états des lieux et les factures. Les paiements déjà effectués et le dépôt de garantie doivent être imputés ; les charges ou travaux insuffisamment justifiés peuvent être écartés.
En bail d’habitation, une clause résolutoire peut produire effet après un commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai applicable. La notification de l’assignation à la préfecture et, dans certains cas, la saisine préalable de la CCAPEX font partie des formalités examinées par le juge.
Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire ou différer l’exigibilité de la dette lorsqu’un règlement est envisageable. Les délais peuvent atteindre trois ans lorsque les conditions prévues sont réunies, notamment la reprise du paiement intégral du loyer courant et la capacité à régler la dette.
Situations fréquemment rencontrées
| Situation | Conséquence | Sources |
|---|---|---|
| Logement restitué avec une dette antérieure | La dette peut subsister et faire l’objet d’une demande de paiement, après imputation des sommes déjà prises en compte. | 5, 12 |
| Dégradations constatées | Les frais de remise en état peuvent être retenus s’ils sont établis par les états des lieux et les justificatifs ; les travaux insuffisamment prouvés peuvent être écartés. | 1, 6 |
| Frais accessoires au recouvrement | Les frais de citation ou de relance peuvent être exclus d’une demande distincte ou relever des dépens ; les pénalités forfaitaires non retenues ne sont pas dues. | 3, 11, 14, 16 |
| Paiement après l’engagement de la procédure | Le demandeur peut se désister de ses demandes principales, sans exclure une condamnation aux dépens ou à une indemnité procédurale. | 2, 7 |
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3. Procédure et démarches pratiques
Le décompte doit permettre d’identifier les loyers, charges, paiements et imputations retenus. Après la restitution du logement, cette restitution ne supprime pas la dette antérieure ; le juge peut en fixer le montant à titre provisionnel.
Lorsque la résiliation et l’expulsion sont demandées, le commandement de payer et les formalités de notification doivent être justifiés. À défaut de notification préfectorale dans le délai requis, les demandes de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation peuvent être irrecevables, tandis que la demande en paiement demeure recevable.
Les dépens sont en principe supportés par la partie succombante. Les frais de relance, de citation ou de recouvrement ne sont pas nécessairement récupérables séparément ; une indemnité peut toutefois être accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
- Réunir le bail, le décompte actualisé et les justificatifs de paiement.
- Imputer le dépôt de garantie et les règlements déjà reçus.
- Justifier les états des lieux, dégradations et factures réclamées.
- Vérifier les formalités liées au commandement et à l’assignation.
- Examiner la possibilité d’un plan d’apurement ou de délais de paiement.
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Après la restitution du logement ou un paiement en cours d’instance
La restitution du logement ne fait pas disparaître la dette locative antérieure. Le bailleur peut maintenir une demande provisionnelle correspondant aux loyers et charges restant dus, après imputation des sommes déjà versées et du dépôt de garantie. (, 12)
Lorsque la dette est réglée après l’assignation, le bailleur peut se désister de ses demandes principales. Le locataire peut néanmoins être condamné aux dépens et au paiement d’une indemnité lorsque l’instance était justifiée par le retard dans l’exécution de ses obligations. (, 7)
Points de vigilance sur les montants réclamés
Les états des lieux, le contrat, le décompte et les factures peuvent établir les loyers, charges et dégradations. Les travaux non nécessaires ou insuffisamment prouvés, ainsi que les charges d’eau ou d’ordures ménagères mal justifiées, peuvent toutefois être écartés. (, 6)
Les frais de relance, de citation ou de recouvrement ne sont pas nécessairement récupérables comme une créance distincte. Certaines décisions les excluent ou les intègrent aux dépens, tandis que les pénalités forfaitaires non retenues doivent être déduites du montant réclamé. (, 11, 14, 16)
Une demande de dommages-intérêts suppose la justification d’un préjudice distinct, personnel ou effectivement subi. La seule existence d’un arriéré ou de frais de remise en état ne suffit pas à établir ce préjudice. (, 6)
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Quels documents permettent de prouver un arriéré locatif ?
Le bailleur peut notamment produire le contrat de bail, un décompte actualisé et, selon le litige, une mise en demeure. Les états des lieux et les factures peuvent également établir les dégradations et les frais de remise en état.
Le locataire doit-il encore payer après avoir quitté le logement ?
La restitution du logement ne supprime pas la dette locative antérieure. Le juge peut donc accorder une provision correspondant aux loyers et charges restant dus, en tenant compte des sommes déjà imputées.
Un bailleur peut-il réclamer des frais de relance ou de citation ?
Les frais de recouvrement amiable ou contentieux ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, hors dépens et indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. Les frais de citation sont compris dans les dépens et ne sont donc pas recouvrés séparément.
La clause résolutoire s’applique-t-elle automatiquement en cas d’impayé ?
La clause résolutoire peut produire effet après un commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai applicable. En matière d’habitation, la dette non réglée dans les deux mois suivant le commandement peut permettre son application, sous réserve du respect des formalités de procédure.
Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement ?
Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder un délai lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Le non-respect d’une échéance ou du loyer courant peut entraîner la reprise de la clause.
Une provision peut-elle être demandée pour des loyers impayés ?
Oui, lorsque l’obligation de payer les loyers et charges n’est pas sérieusement contestable. Les décomptes actualisés peuvent servir à fixer les sommes provisionnelles dues.
Décisions et analyses sur « Arriérés locatifs »
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