MINUTE 2026/
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DU MANS

Première Chambre

Jugement du 30 Septembre 2026

N° RG 24/00598 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IBBI

DEMANDEURS

Monsieur [D] [Z]
né le 04 Mai 1981 à [Localité 1] (18)
demeurant [Adresse 1]

Madame [F] [L] épouse [Z]
née le 11 Février 1980 à [Localité 2] (72)
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Georges BONS, membre de la SELARL GEORGES BONS, avocat au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Madame [G] [O]
née le 16 Juin 1970 à [Localité 3] (35)
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [C] [O]
né le 28 Mai 1972 à [Localité 3] (35)
demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Alain DUPUY, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal
immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 904 504 413
dont le siège social est situé [Adresse 4]
représentée par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.
Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT, cadre greffier

DÉBATS A l’audience publique du 09 juillet 2026
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 30 septembre 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

copie exécutoire à Maître Alain DUPUY – 10, Maître Pierre- 31, Maître Georges BONS- 12 le

N° RG 24/00598 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IBBI

Jugement du 30 Septembre 2026

– prononcé publiquement par Chantal FONTAINE, par sa mise à disposition au greffe
– en premier ressort
– contradictoire
– signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Les 18 et 23 mai 2022, Monsieur [C] [O] et sa soeur, Madame [G] [O] (les Consorts [O]) ont confié à la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER exerçant une activité d’agence immobilière sous la franchise COLDWELL BANKER (l’agence ou l’agence immobilière), pour une durée de 24 mois, un mandat de vente portant sur leur bien immobilier situé au [Adresse 5] [Localité 5] au prix de 410 500 € frais d’agence inclus, puis aux termes d’un avenant en date du 18 juillet 2022 au prix de 347 300 €.

Selon promesse synallagmatique de vente des 18 et 19 août 2022, les Consorts [O] se sont engagés à vendre à Monsieur [A] [Z] et à Madame [F] [L] épouse [Z] (les époux [Z]) leur bien immobilier situé à [Localité 5] au prix net vendeur de 325 000 €, le coût total de l’opération s’élevant à la somme de 349 209 € en y incluant les honoraires de l’agence immobilière (15 000 € TTC) et les frais prévisionnels d’acquisition, l’acte authentique de vente devant être réitéré au plus tard le 30 novembre 2022.

Les époux [Z] avaient, au titre des conditions suspensives, subordonné la réalisation de leur acquisition à des conditions générales quant à la remise des titres antérieurs et pièces d’urbanisme, à l’absence d’inscriptions hypothécaires dont la charge augmentée du coût de la radiation serait supérieure au prix, à la purge du droit de préemption de l’éventuel titulaire de ce droit et à l’absence de condamnations sur le bulletin N°2 extrait du casier judiciaire avec possibilité d’achat malgré un bulletin positif moyennant production d’une attestation annexée à l’acte de vente d’un usage exclusivement d’habitation du bien objet de la cession mais aussi à celle de droit commun d’obtention d’un prêt de 325 000 € au taux d’intérêt maximum de 3 % et amortissable sur une durée maximale de 20 ans, cette condition ayant une durée de validité de 75 jours, les Consorts [Z] s’engageant à justifier auprès des vendeurs dans un délai minimum d’un mois à compter de la signature du compromis, des démarches nécessaires à l’obtention du prêt.

Un acompte de 8 000 € devait être versé dans les 15 jours de la signature du compromis entre les mains du Notaire du vendeur, Maître [T] [K]. Les époux [Z] se sont acquitté à ce titre de la somme de 7 000 € entre les mains de Maître [K], Notaire rédacteur.

Le 23 août 2022, les époux [Z] ont régularisé avec la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER un mandat de recherche d’acquéreurs pour la vente de leur bien immobilier situé à [Localité 6] moyennant un prix de 553 000 €.

Les 2 et 5 septembre 2022, les Consorts [O] et les époux [Z] ont signé un avenant au compromis de vente portant sur la rectification des références cadastrales et faisant courir un nouveau délai de rétractation, les autres clauses du contrat demeurant inchangées.

Le 4 octobre 2022, les époux [Z] ont sollicité auprès de la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER, en sa qualité de mandataire des Consorts [O], un délai supplémentaire pour régulariser l’acte de vente au motif qu’ils n’avaient pas encore vendu leur bien immobilier, précisant n’avoir engagé à cette date aucune démarche de demande de financement concrètes.

Par courriels des 5 octobre 2022 et 10 octobre 2022, Monsieur [O] et Madame [O] ont refusé leur demande en rappelant que la vente de la maison des acquéreurs n’avait pas été érigée en condition suspensive d’achat et qu’ils avaient jusqu’au 30 octobre 2022 pour justifier de l’octroi d’un prêt, conformément au compromis.

Les 14 octobre et 18 octobre 2022 les époux [Z] ont transmis trois attestations de refus de prêt émanant de la Caisse d’Épargne Bretagne Pays de la Loire, de la Caisse de Crédit mutuel de [Localité 4] Centre et de la Société Générale.

Estimant que le compromis était caduc faute de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, les époux [Z] ont d’une part, sollicité auprès de leurs vendeurs, la restitution du dépôt de garantie, ce que les Consorts [O] ont refusé et d’autre part, et eu égard à ce refus, considéré que l’agence immobilière mandaté pour vendre leur résidence à usage d’habitation avait commis une faute dans son mandat engageant sa responsabilité pour ne pas avoir fait de cette vente une condition suspensive.

Les échanges de courriers pour trouver une solution amiable étant restés infructueux, par actes séparés du 23 février 2024, les époux [Z] ont fait citer à comparaître devant la présente juridiction les Consorts [O] et la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER.

Aux termes de leurs conclusions N° 6 signifiées par voie électronique le 7 avril 2026, les époux [Z] demandent au tribunal de :

– à titre principal, annuler le compromis de vente des 18 et 19 août 2022 ainsi que son avenant des 2 et 5 septembre 2022,
– à titre subsidiaire, juger que le délai de rétractation de 10 jours n’a pas commencé à courir à leur encontre en raison de leur qualité d’acquéreurs non professionnels,
– à titre plus subsidiaire, juger que le compromis de vente et les avenants établis par la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER sont inefficaces au regard des manquements de cette dernière à son devoir de conseil et d’information,
– en tous les cas, condamner in solidum les Consorts [O] et la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER à leur restituer la somme de 7 000 € en remboursement du montant de leur dépôt de garantie et acompte, avec intérêts de droit majorés de 5 points à titre de dommages-intérêts depuis le 1er novembre 2022,
– autoriser Maître [K] à leur remettre directement la somme de 7 000 €,
– condamner la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER à leur payer la somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts afin de les indemniser des différents préjudices qu’ils subissent, et à défaut condamner la même à leur payer cette somme au titre de la perte de chance qu’ils subissent de ne pas avoir été conseillés utilement,
– condamner in solidum les Consorts [O] à leur payer la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER à leur payer la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER et les Consorts [O] aux dépens,
– débouter la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER et les Consorts [O] de leurs moyens et prétentions aussi irrecevables que mal fondés.

Les époux [Z] fondent leurs demandes sur les dispositions des articles 1178, 1132, 1353 alinéa 2, 1231-1 et 1240 du code civil ainsi que sur celles de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Ils reprochent tant à l’agence immobilière qu’aux vendeurs d’avoir refusé d’insérer dans le compromis une condition suspensive relative à la vente de leur propre habitation afin de financer le coût des travaux à effectuer et les frais d’acquisition, de sorte que le compromis de vente ne contient pas toutes les conditions requises pour sa validité à défaut de leur consentement sur le réel objet et la teneur des conditions suspensives à y insérer, la vente de leur maison étant une condition déterminante à leur engagement, ce que n’ignorait pas l’agence. Ils s’appuient sur le courrier officiel du premier Conseil de cette dernière du 5 janvier 2023 visant l’impossibilité d’ériger la vente préalable de leur propre maison en condition suspensive en raison de l’incertitude liée à cet événement, question évoquée lors des échanges agence/acquéreurs. Ils en déduisent que tant l’agence que les vendeurs étaient informés de ce que la réalisation de l’opération était subordonnée à la fois à l’obtention d’un prêt et à la vente de leur propre maison d’habitation et que le mandat de recherche confiée à l’agence immobilière le “2 août” 2022 était indivisible de leur engagement d’acquérir le bien appartenant aux Consorts [O]. Evoquant leur qualité de consommateurs, ils en concluent donc que l’agence a manqué à son devoir de conseil, qu’ils sont victimes d’un vice de consentement au sens de l’article 1132 du code civil et que le compromis ne remplit donc pas les conditions de validité de l’article 1178 du code civil, l’absence de mention de la vente préalable de leur maison étant constitutive d’une faute en lien direct avec le refus du financement des établissements bancaires sollicités et l’absence de réalisation de la seule condition suspensive insérée dans l’acte.
N° RG 24/00598 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IBBI

Ils soutiennent, pour ce motif que le compromis serait inefficace alors même que l’agence était tenue d’une obligation de résultat en sa qualité de rédactrice de l’acte.

Ils estiment que le délai de rétractation de 10 jours n’a pu commencer à courir puisque la condition suspensive de leur maison, même non écrite constituait une condition essentielle de la vente et aurait donc dû être notifiée au sens des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation et que les formalités mentionnées sur l’état hypothécaire versé aux débats par l’agence ne modifie pas leur qualité de consommateurs, les opérations effectuées sans qu’ils ne réalisent de bénéfices importants ne faisant pas d’eux des professionnels de l’immobilier.

Ils affirment que les Consorts [O] seraient de mauvaise foi ne pouvant ignorer que leur achat était subordonné à la vente de leur propre bien immobilier et font valoir que l’un des vendeurs exerçant la profession de Notaire avait connaissance que tant le compromis que l’avenant seraient inefficaces. Ils arguent avoir effectué une demande d’emprunt auprès de trois établissements bancaires, conformes aux caractéristiques stipulées et qu’ils ne sont pas responsables des refus de financement opposés par les banques, précisant que les Consorts [O] ne démontrent pas qu’ils ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive insérée au compromis, sachant que leur demande de prêt était d’emblée vouée à l’échec

Aux termes de leurs écritures N° 3 signifiées par voie électronique le 16 juillet 2025, les Consorts [O] demandent au tribunal de :

– les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,
– débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes formulées à leur encontre,
– condamner in solidum le époux [Z] et la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER à leur verser la somme de 60 000 €,
– autoriser les Consorts [O] à se faire verser la somme de 7 000 € séquestrée entre les mains de Maître [T] [K] en exécution de la promesse synallagmatique de vente des 18 et 19 août 2022,
– ordonner la capitalisation des intérêts,
– condamner in solidum le époux [Z] et la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER à leur verser une indemnité de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner in solidum le époux [Z] et la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les Consorts [O] font valoir, au visa des articles 1101 et suivants, 1304-3, et 1304-5 du code civil que si les époux [Z] ont produit trois attestations de refus de prêt, ils n’ont néanmoins pas respecté les termes du contrat, s’agissant des caractéristiques du prêt, deux des trois attestations mentionnant un taux d’intérêts inférieur au maximum contractuellement prévu, la troisième ne mentionnant aucun taux, de sorte qu’ayant empêché l’accomplissement de la condition suspensive, celle-ci est réputée accomplie.

Se prévalant des articles 1130, 1137, 1112-1 du code civil, les Consorts [O] reprochent également aux époux [Z] d’avoir sciemment omis de leur révéler l’exactitude de leur situation financière, commettant ainsi une réticence dolosive engageant leur responsabilité, ou à tout le moins accepté de ne pas faire de la vente préalable de leur maison une condition de leur engagement. Ainsi, ils font grief aux époux [Z] de ne pas les avoir informés de ce que la vente de leur bien était une condition de leur achat, la promesse synallagmatique de vente stipulant que les acquéreurs avaient l’intention de financer le prix d’achat au moyen d’un prêt bancaire d’un montant de 325 000 €, précisant n’avoir eu connaissance de la nécessité pour les époux [Z] de vendre leur maison préalablement à l’achat du bien situé à [Localité 7], que le 5 octobre 2022, soit un mois et demi après la conclusion du compromis. Ils réfutent toute complicité passive avec l’agence, faisant observer qu’ils n’avaient aucun intérêt à forcer la conclusion d’un acte inefficace, leur souhait étant de vendre le bien, vente réalisée quelques mois plus tard à des conditions moins favorables. Ils affirment par ailleurs que les époux [Z] étaient assistés de leur Notaire, Maître [B], la signature de la promesse synallagmatique de vente ayant dû être reportée afin de permettre à Maître [B] à son retour de congés de prendre connaissance du projet et d’en valider les termes, de sorte que les époux [Z] avaient connaissance de la portée et des conséquences de leur engagement. Enfin, ils prétendent n’y avoir aucune contradiction entre les courriers du Conseil de l’agence et le leur, quant aux discussions intervenues entre les époux [Z] et l’agence sur le mode de financement de l’achat, précisant ne pas y avoir assistés ni en avoir été informés. Ils en concluent donc que les époux [Z] ont sciemment omis de révéler l’exactitude de leur situation financière, commettant ainsi une réticence dolosive engageant leur responsabilité, ou à tout le moins accepté de ne pas faire de la vente préalable de leur maison une condition de leur engagement.

Ils estiment par ailleurs au visa de l’article 1104 du code civil que les époux [Z] ont eu un comportement déloyal à leur égard, en omettant de les aviser de leur situation financière exacte alors même qu’ils avaient déclaré que rien ne s’opposait à l’obtention d’un prêt et en n’ayant pas accompli les démarches qui leur incombait avec diligence, de sorte qu’ils engagent leur responsabilité pour ne pas avoir négocié et exécuté la promesse synallagmatique de vente de bonne foi, empêchant ainsi par leur faute l’accomplissement de la condition suspensive.

Ils justifient leur demande indemnitaire d’une part, par l’application de la stipulation contractuelle du contrat prévoyant le déblocage du séquestre en exécution d’une décision de justice définitive et d’autre part, par l’application de la clause pénale prévoyant le versement d’une somme de 32 500 € par la partie défaillante, augmentée, au visa de l’article 1231-5 du code civil, d’une somme de 27 500 pour porter la clause à une somme forfaitaire de 60 000 €. Les Consorts [O] expliquent en effet avoir dû supporter une baisse du prix de leur bien, vendu au prix de 288 000 €, les travaux de réfection de la piscine et le changement de l’installation de chauffage devant être pris en charge initialement par les époux [Z] à hauteur de 23 900 €, les frais d’entretien du jardin et le paiement des charges courantes. Ils estiment donc que le caractère manifestement dérisoire de la clause pénale au regard des préjudices financiers réellement subis les autorise à solliciter à ce titre une somme de 60 000 €.

S’agissant de l’agence MAINE PRESTIGE IMMOBILIER, les Consorts [O] estiment que si les griefs formulés à son encontre par les époux [Z] étaient retenus, ils seraient bien fondés à voir la responsabilité de cette dernière engagée pour ne pas les avoir informés du projet global mené par les époux [Z] et d’avoir rédigé un acte inefficace leur causant un préjudice.

Ils précisent que contrairement à ce qu’affirme l’agence, le compromis n’est pas caduc du fait de la non obtention des prêts, puisque l’absence de financement est la conséquence du comportement fautif des acquéreurs, de sorte que la promesse produit au contraire pleinement ses effets. Ils indiquent que si le tribunal venait à considérer que l’agence avait commis une faute à l’égard des époux [Z], une telle faute constituerait également une faute à leur égard sur le fondement du devoir de conseil et de l’obligation de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention. Ils affirment en effet que s’ils avaient eu connaissance de la situation des époux [Z], ils auraient cherché un autre acquéreur et vendu plus rapidement leur bien, sans avoir à subir la baisse du marche et à assumer les dépenses d’entretien supplémentaires. En réponse à l’argumentation de l’agence, ils arguent que les travaux engagés n’étaient pas des travaux d’amélioration mais d’entretien et qu’ils n’ont pas vendu leur bien pour un prix supérieur mais qu’ils ont dû ajouter une forêt et une parcelle de terre pour une surface supplémentaires de 6 hectares tout en diminuant le prix de la maison en elle-même de 37 000 €.

Enfin, ils précisent que le caractère dérisoire d’une clause pénale est révélé postérieurement à la conclusion du contrat lorsque le préjudice se manifeste, la qualité de Notaire étant indifférente.

Aux termes de ses conclusions N° 5 signifiées par voie électronique le 4 février 2026, la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER demande au tribunal de :

– juger indemne sa responsabilité,
– rejeter les demandes des époux [Z] formulées à son encontre comme tant irrecevables et mal fondées,
– rejeter les demandes des Consorts [O] formulées à son encontre comme tant irrecevables et mal fondées,
– condamner les époux [Z] à lui verser une somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens,

A l’appui de ses prétentions la S.A.S. MAINE IMMOBILIER soutient que l’action diligentée par les époux [Z] visent en premier lieu à obtenir la restitution du dépôt de garantie, restitution qui relève de la seule décision des vendeurs, et à laquelle, elle est étrangère. Se fondant sur les dispositions de l’article L 313-41 du code de la consommation, elle déclare que les époux [Z] ont fourni trois attestations bancaires de refus de crédit conformes aux caractéristiques définies au compromis de vente avant le délai butoir de signature de l’acte authentique fixé au 30 novembre 2022, de sorte que la défaillance de cette condition suspensive entraîne la caducité de la vente. Elle estime que les Consorts [O] sont défaillants à rapporter la preuve que les époux [Z] auraient provoqué le refus des banques prêteuses sollicitées et que dés lors le dépôt de garantie doit être restitué à ces derniers, précisant que l’absence de diligence n’est pas constitutive d’une faute et que chacune des parties entourées de leurs notaire respectif étaient conscientes de leurs obligations respectives, de sorte qu’elle doit être mise hors de cause.

Sur sa responsabilité recherchée tant par les vendeurs que les acquéreurs, la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER soutient n’avoir commis aucune faute, la condition suspensive étant de nature à permettre le financement de l’achat du bien immobilier, l’efficacité de l’acte étant donc assurée. Elle affirme que les allégations des époux [Z] sur le financement des travaux du bien objet du litige, devant être financés grâce au prix de vente de leur propre bien ne sont corroborées par aucune pièce et ne sont pas entrées dans le champ contractuel. Elle déclare que de l’aveu même des époux [Z], ces derniers se sont engagés aux termes d’un courriel du 4 août 2022 “à mettre tout en oeuvre rapidement afin de financer cette acquisition via un prêt de 325 000 € FAI”, et qu’à aucun moment les acquéreurs lui avaient part de leur volonté de financer leur achat par la vente de leur bien et qu’ils en faisaient une condition déterminante. Elle ajoute qu’en tout état de cause, faire de la vente de la maison des époux [Z] une condition suspensive d’achat se serait heurté d’une part, à l’obligation d’efficacité à laquelle est tenu le rédacteur de l’acte, une telle condition pouvant être qualifiée de potestative, susceptible d’entraîner la nullité du compromis et d’autre part, à une indétermination quant au prix et à la date de réalisation du bien. Elle indique qu’en tout état de cause, les Consorts [O] se seraient opposés à une telle condition, ainsi qu’ils l’ont évoqué le 10 novembre 2022 et confirmé par la suite, les époux [Z] ayant indiqué le 5 janvier 2023 comprendre la posture des Consorts [O] et qualifié eux-mêmes la clause dont ils se plaignent d’avoir été privée, de “totalement aléatoire”.

Elle affirme que c’est donc en connaissance de cause que les époux [Z], qui ont indiqué qu’il n’existait pas d’obstacle à l’obtention du prêt, se sont engagés à acquérir le bien des Consorts [O] et que si à la date du 4 octobre 2022, ils n’avaient pas encore entrepris les démarches pour l’obtention de ce financement, escomptant se voir accorder des délais supplémentaires, ils ne pouvaient s’en prendre qu’à eux-mêmes. Elle précise que l’état hypothécaire versé aux débats démontre au regard des 24 formalités qui y sont mentionnés que les époux [Z] sont des habitués des opérations de vente et achat de biens immobiliers, y compris sur adjudication, de sorte qu’ils ne sauraient bénéficier de la qualité de consommateurs novices en la matière, ces différentes opérations établissant qu’ils avaient parfaitement compris les termes du compromis.

Subsidiairement, la S.A.S. PRESTIGE IMMOBILIER déclare que le préjudice doit s’analyser en une perte de chance que les époux [Z] n’établit pas et qui ne fait au demeurant l’objet d’aucune demande.

S’agissant des demandes pécuniaires des Consorts [O], la S.A.S. PRESTIGE IMMOBILIER estime qu’elles ne sont pas fondées. Elle prétend que la caducité du compromis, faute de réalisation de la condition suspensive interdit toute demande indemnitaire, le compromis atteint de caducité étant mis à néant, ce qui y était prévu n’ayant jamais existé. Elle fait valoir que les dépenses au titre des travaux d’amélioration et d’entretien relèvent des choix propres des Consorts [O] ou de la contrepartie de la propriété qui était la leur, tout comme relève de leur choix le fait de réviser leurs prétentions quant au prix de vente. Elle déclare que les Consorts [O] ne justifient ni d’un préjudice indemnisable ni d’une faute et d’un lien de causalité. Sur la clause pénale, elle argue que la qualité de notaire de l’un des vendeurs, rompu aux ventes immobilières et aux négociations d’affaires interdit aux vendeurs de se prévaloir du caractère dérisoire de ladite clause, qui en tout état de cause ne l’est pas.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs dernières écritures, ci-dessus mentionnées.

Les débats ont été clôturés par ordonnance du Juge de la mise en état du 9 avril 2026 et l’affaire renvoyée devant le Juge Unique à l’audience de plaidoirie du 9 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

L’article 12 du même code dispose que “le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée”.

I/ Sur la nullité de la promesse synallagmatique de vente

Aux termes de l’article 1178 du code civil “un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle”.

L’article 1130 du même code dispose que “l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné”.

L’article 1131 précise que “les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat”.

L’article 1132 énonce que “l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant”.

Aux termes de l’article 1133 “les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie. L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité”.

L’erreur s’apprécie au moment de la signature du contrat.

En l’espèce, les époux [Z] sont défaillants à rapporter la preuve d’une erreur qui aurait vicié leur consentement, puisque c’est en toute connaissance de cause qu’ils ont signé le compromis de vente avec une seule condition suspensive d’obtention de prêt et l’on voit mal quelle serait leur erreur, puisque c’est eux-mêmes qui se sont gardés d’informer les vendeurs que leur achat ne pourrait se réaliser que s’ils vendaient leur bien.

Quant à l’agence, si celle-ci reconnaît, dans un courrier du 5 janvier 2023, que les époux [Z] avaient évoqué la possibilité de financer l’achat du bien des Consorts [O], grâce à la vente préalable de leur propre bien, il apparaît qu’elle leur a déconseillé d’en faire une condition suspensive, ce mode de financement revenant à insérer une condition potestative dans le compromis de vente.

Force est de constater qu’après avoir été informés, les époux [Z] qui ont fait alors le choix de financer leur acquisition au moyen d’un emprunt, ont régularisé le compromis, en toute connaissance de cause, après que cet avant-contrat ait été soumis à l’aval de leur Notaire, Maître [B], le prêt qu’ils devaient contracter étant suffisant pour financer l’opération projetée.

Dés lors, la demande en nullité de la promesse synallagmatique de vente signée les 18 et 19 août 2022 sera rejetée les époux [Z] étant défaillants à rapporter le preuve d’une erreur ou de l’inefficacité du compromis rédigé par la S.A.S MAINE PRESTIGE IMMOBILIER.

II/ Sur le délai de rétractation

L’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit au bénéfice de l’acquéreur un délai de rétractation de 10 jours qui court à compter de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception lui notifiant l’acte, ou à compter du lendemain de la remise de l’acte.

Les époux [Z] reprochent à l’agence de ne pas leur avoir notifié “la condition suspensive tenant à la vente de leur maison”, de sorte que le délai de rétractation n’aurait pas couru.

Or, on ne voit pas comment la S.A.S MAINE PRESTIGE IMMOBILIER aurait pu notifier une condition suspensive inexistante.

Dès lors, la demande des époux [Z] tendant à voir juger que le délai de rétractation n’a pas couru sera rejetée.

III/ Sur la défaillance de la condition suspensive et la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article 1304 du même code prévoit que “l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation”.

L’article 1304-2 énonce “qu’est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.”

Selon l’article 1304-3 du même code, “la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement”.

En l’espèce la promesse synallagmatique de vente des 18 et 19 août 2022 prévoyait en page 8/22 dans un paragraphe intitulé “Méthode de financement” que les époux [Z] déclaraient avoir l’intention de financer leur achat au moyen d’un prêt bancaire d’un montant de 325 000 €, les frais prévisionnels d’acquisition d’un montant de 24 209 € étant financés par des fonds propres.

Au paragraphe “La condition suspensive d’obtention de prêt” en page10/22, il était expressément stipulé que les époux [Z] s’obligeaient “à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et à en justifier au vendeur dans un délai minimum d’un mois à compter de la signature du compromis de vente” et qu’ils déclaraient qu’il n’existait à ce jour, “aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’ils envisageaient de solliciter”.

Le paragraphe relatif à “La réalisation de la condition suspensive” en page 11/22 prévoyait que “le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive réalisée, lors de la remise par la banque à l’acquéreur d’une ou plusieurs offres de prêt écrites, consentant le crédit aux conditions principales énoncées ci-dessus (montant de 325 000 €, taux d’intérêt maximum de 3 %, durée maximale de remboursement : 20 ans, tout organisme prêteur) au plus tard dans un délai de 75 jours à compter de la régularisation du compromis par l’ensemble des parties. En cas de défaillance de la condition, le compromis sera caduc de plein droit sans autre formalité. L’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé qu’après justification d’avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut le dépôt de garantie restera acquis au vendeur”.

Enfin, le paragraphe relatif au “Dépôt de garantie” prévoyait expressément que la somme de 8000 € versée au titre du dépôt de garantie viendrait en déduction du prix de vente dans l’hypothèse où la vente se réaliserait et qu’en cas de non réalisation de la vente par la faute de l’acquéreur, le séquestre ne pourrait remettre les fonds au vendeur que du consentement de toutes les parties ou en exécution d’une décision judiciaire devenue définitive.

Il convient donc d’examiner à la lumière des textes suvisés et des stipulations contractuelles si les époux [Z] ont fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive ce qui justifierait que les Consorts [O] se voient remettre le dépôt de garantie.

Il ressort des pièces versées aux débats que l’achat projeté par les époux [Z] devait être financé au moyen d’un prêt d’un montant de 325 000 € au taux d’intérêt maximum de 3 % amortissable sur 20 ans. Le financement de cet achat au moyen d’un crédit dont l’obtention était érigée en condition suspensive, constituait dés le 4 août 2022, date du courriel adressé à Madame [R], responsable de l’agence immobilière MAINE PRESTIGE IMMOBILIER, le seul moyen de financement que les époux [Z] avaient envisagé à minima à cette date, pour l’acquisition de ce bien.

Ils devaient justifier de leurs démarches auprès de leurs vendeurs dans un délai d’un mois à compter du 19 août 2022 soit jusqu’au 19 septembre 2022 (délai à ne pas confondre avec celui de 75 jours, soit le 30 octobre 2022 date butoir de la réception de l’offre).

Or, dans un courriel adressé à la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER le 4 octobre 2022, Madame [Z] indiquait “qu’il leur est indispensable de vendre leur maison pour pouvoir obtenir le financement de la maison de [Localité 8]” et que malgré leurs démarches, leur bien situé à [Localité 6] n’est toujours pas vendu”. Madame [Z] précisait que “au regard des échéances prévues dans le compromis de vente, nous devons désormais nous orienter vers des démarches de demandes de financement concrètes, qui nous le savons déjà, n’aboutiront pas en l’état de la situation. Nous sollicitons auprès des propriétaires un délai supplémentaire de 3 mois. Pourriez-vous porter notre demande et nous tenir informés rapidement. En cas de refus, ce que nous comprendrions, nous engagerions des démarches auprès des banques”.

Les Consorts [O] ont dès qu’ils ont été avisés de cette demande, répondu par courriel du 5 octobre 2022 qu’ils refusaient d’offrir un nouveau délai aux époux [Z] pour leur permettre de vendre leur bien et s’étonnaient de ce nouveau mode de financement de l’achat de leur bien qui n’avait jamais été évoqué.

Ainsi, si les époux [Z] prétendent aujourd’hui que leur achat était conditionné à la vente préalable de leur propre bien, il ne ressort nullement des pièces du dossier qu’ils en avaient fait une condition déterminante de leur consentement, comme ils l’affirment.

Quand bien même ils auraient échangé avec l’agence immobilière sur la possibilité de subordonner l’achat du bien appartenant aux Consorts [O] à la vente de leur propre bien, force est de constater que cette possibilité n’a jamais été transmise aux vendeurs, qui ont dès qu’ils ont eu connaissance de ce “souhait” fait part à l’agence et aux acheteurs que s’ils avaient été avisés de la volonté des acquéreurs de faire de la vente préalable de leur maison une condition suspensive, ils auraient refusé de contracter.

Le tribunal observe au demeurant qu’après avoir revendiqué que la vente de leur maison devait financer l’achat du bien des Consorts [O], aujourd’hui les époux [Z] prétendent qu’ils avaient besoin du prix de vente de leur maison pour faire face aux frais d’acquisition et aux travaux, en complément de l’emprunt qu’ils devaient souscrire. Or, les frais d’acquisition s’élevaient à 24 209 € et les époux [Z] avaient fait annuler la commande de réfection de la piscine et du système de filtration passée par Monsieur [O] et pour laquelle ce dernier avait versé un acompte de 1 816,67 € ainsi que cela ressort du compromis de vente en page 17/22 aux termes duquel il est mentionné “l’acquéreur reconnaît avoir été informé par l’agence COLDWELL BANKER VAL PROPERTY que le dispositif de sécurité en place est ancien et endommagé par la chute d’un arbre. A la demande de l’acquéreur, les travaux de remplacement du dôme de la piscine par une couverture souple et de remise en état du système de filtration , prévus par le vendeur, ont été décommandés”. Dès lors, le bien étant en bon état et aucun travaux de réfection ou de rénovation n’étant prévus dans la promesse synallagmatique de vente, les époux [Z] ne sauraient arguer de tels travaux pour justifier de la nécessité de vendre préalablement leur bien, étant souligné que les frais d’acquisition devaient être financés par des fonds propres.

La vente de la maison des époux [Z] comme mode de financement de l’achat du bien des Consorts [O] n’est jamais entrée dans la sphère contractuelle à l’égard de ces derniers et constitue une nouvelle condition qui n’a pas été érigée en condition suspensive dans l’avant-contrat, les intéressés s’étant engagés aux termes de leur courriel du 4 août 2022 “à mettre tout en oeuvre rapidement afin de financer cette acquisition via un prêt de 325 000 FAI”.

Le compromis ne mentionnait qu’une seule condition suspensive, celle de l’obtention d’un prêt.

Les époux [Z] n’ont pas justifié de leurs démarches dans le délai contractuel prévu, à savoir un mois à compter de la signature du contrat.

Ils n’ont entamé les démarches qu’à la mi octobre 2022, tout en sachant qu’à défaut de vente de leur bien, les prêts seraient refusés (Cf courriel de Madame [Z] et conclusions des époux [Z]) les attestations produites faisant état de dossiers déposés les 13 et 18 octobre 2022.

Sur les trois attestations versées aux débats seule celle du Crédit Mutuel est conforme aux dispositions contractuelles, étant précisé que le taux stipulé dans le compromis était de 3% maximum, de sorte que rien n’interdisait aux époux [Z] de négocier à un taux inférieur. L’attestation de la Caisse d’épargne fait état d’un taux proportionnel, les stipulations contractuelles prévoyant un taux fixe, et l’attestation de la Société Générale ne mentionne pas le taux d’intérêt.

Une seule attestation apparaît conforme aux caractéristiques contractuelles.

Toutefois, il n’est pas établi que la condition suspensive d’obtention de prêt prévue au compromis de vente les 18 et 19 août 2022 était inadaptée à leur situation.

Les époux [Z] ne justifient pas de leur réelle situation patrimoniale au jour de la demande de prêt de 325 000 €, et notamment si leur bien acheté le 26 juin 2017 au prix de 310 000 et qu’ils souhaitaient revendre au prix de 553 000 € avait été financé par un emprunt et dans cette hypothèse si cet emprunt était encore en cours au jour de la signature du compromis.

Monsieur et Madame [Z] qui ne sont pas novices en matière immobilière au regard des opérations d’achat et de vente mentionnées sur l’état hypothécaire (24 formalités) et qui étaient assistés de leur Notaire, dans le cadre de la réalisation de l’achat du bien des Consorts [O], et ce dès avant la signature du compromis lequel a été soumis à Maître [B], ne peuvent prétendre qu’ils ignoraient la portée de leur engagement et les conséquences de la condition suspensive figurant dans la promesse synallagmatique de vente.

Au vu de ces éléments, il doit donc être considéré que Monsieur et Madame [Z] sont, par leur réticence dolosive et leur absence de diligences suffisantes, responsables de l’absence d’accomplissement de la condition suspensive. Ils n’ont pas justifié conformément aux modalités contractuellement fixées des démarches positives qu’ils ont accomplies pour l’obtention d’un prêt, qu’ils savaient selon leur expression vouée à l’échec. Aussi, elle doit être réputée accomplie dans les conditions de l’article 1304-3 du Code civil susvisé.

La condition étant ainsi réalisée, les époux [Z] ayant manqué de transparence et de loyauté dans la négociation et l’exécution du contrat seront déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie qui est acquis aux vendeurs et qui produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision, avec capitalisation.

IV/ Sur la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

La clause pénale est donc une sanction en cas d’inexécution contractuelle ou de retard dans l’exécution des obligations de l’une des parties, permettant de fixer à l’avance le montant des dommages-intérêts dus par la partie défaillante.

En l’espèce la promesse synallagmatique de vente comportait un paragraphe intitulé “La clause pénale” en page 11/22 prévoyant le paiement d’une telle indemnité d’un montant de 32 500 euros “dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte notarié de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles”.

Les Consorts [O] ne justifient pas avoir adressé aux époux [Z] un pli recommandé les mettant en demeure de régulariser l’acte de vente et les avisant de ce qu’à défaut, ils entendaient se prévaloir de la clause pénale, de sorte qu’ils ne peuvent aujourd’hui en solliciter le paiement, et ce d’autant que dans son courrier du 20 novembre 2022, Monsieur [O] avait indiqué que sa soeur et lui n’entendaient pas solliciter l’application de ladite clause et la condamnation à des dommages-intérêts supplémentaires.

Les Consorts [O] seront donc déboutés de leur demande de condamnation au titre de la clause pénale, sans qu’il y ait lieu d’examiner si cette dernière présentait ou non un caractère dérisoire.

V/ Sur la responsabilité de l’agence

1°) A l’égard des époux [Z]

La signature le 23 août 2022 (et non le 2 août comme indiqué par les époux [Z]) d’un mandat de recherches d’acquéreurs pour leur bien soit postérieurement à la signature du compromis ne peut en aucun cas être interprétée comme la volonté des époux [Z] de lier les deux ventes, et de faire de la vente de leur maison une condition suspensive “tacite” de la réalisation de l’achat du bien des Consorts [O], cette allégation n’étant étayée par aucune pièce, le tribunal observant que la signature du mandat de recherche a été précédée d’une estimation réalisée par la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER à la demande de Monsieur [Z] ainsi que cela ressort du courriel de ce dernier adressé le 4 août 2022.

Il sera rappelé que la S.A.S MAINE PRESTIGE IMMOBILIER a reconnu qu’à l’occasion de ses échanges avec les époux [Z], ceux-ci avaient évoqué la possibilité de financer l’achat du bien des Consorts [O] à la vente de leur propre bien, ce qu’elle leur a déconseillé, car faire de la vente d’un bien un mode de financement d’une autre opération immobilière revenait à insérer une condition potestative dans un compromis de vente. Au demeurant, de manière constante, les Consorts [O] ont indiqué qu’ils n’auraient jamais régularisé un compromis de vente avec les époux [Z] s’ils avaient été avisés de leur intention de subordonner l’achat du bien situé à [Localité 9] à la vente de leur propre bien.

La S.A.S MAINE PRESTIGE IMMOBILIER n’a donc pas manqué à son devoir de conseil et c’est donc informés et assistés de leur Notaire que les époux [Z] ont fait le choix de solliciter un prêt pour financer leur acquisition, les époux [Z] ayant confirmé par l’apposition de leur signature sur le compromis qu’aucun obstacle n’existait à l’obtention de ce financement.

Défaillants à rapporter la preuve d’un quelconque manquement, les époux [Z] seront déboutés de leur demande tendant à voir engager la responsabilité de la S.A.S MAINE PRESTIGE IMMOBILIER et par voie de conséquence de leurs demandes indemnitaires formées à son encontre.

2) A l’égard des Consorts [O]

Les Consorts [O] ne démontrent pas quelle faute aurait commise la S.A.S MAINE PRESTIGE IMMOBILIER à leur égard.

Au regard des développements évoqués ci-dessus, aucune faute de la S.A.S MAINE PRESTIGE IMMOBILIER n’a été relevée à l’égard des époux [Z], et les Consorts [O] ont été déboutés de leur demande tendant à voir appliquer la clause pénale quel qu’en soit le quantum, faute pour eux d’avoir mis en demeure les époux [Z] de régulariser l’acte authentique, conformément aux stipulations contractuelles.

Dès lors, les Consorts [O] seront déboutés de leur demande tendant à voir condamner la S.A.S MAINE PRESTIGE IMMOBILIER in solidum avec les époux [Z], une somme d’un montant de 60 000 € au titre du préjudice subi du fait de la non réalisation de la vente.

IV/ Sur les demandes accessoires

1°) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [A] [Z] et Madame [F] [L] épouse [Z] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens;

2°) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [A] [Z] et Madame [F] [L] épouse [Z] condamnés aux dépens devront payer d’une part à Monsieur [C] [O] et à Madame [G] [O], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros et d’autre part à la S.A.S MAINE PRESTIGE IMMOBILIER une indemnité de 3 500 €.

3°) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En conséquence, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

N° RG 24/00598 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IBBI

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [A] [Z] et Madame [F] [L] épouse [Z] de l’ensemble de leurs demandes formulées tant à l’encontre Monsieur [C] [O] et de Madame [G] [O] qu’à l’encontre de la S.A.S MAINE PRESTIGE IMMOBILIER ;

ORDONNE à Maître [T] [K], notaire associée de la S.C.P. [Q] [Y] [I] [T] [K], titulaire d’un office notarial dont le siège est situé à [Localité 10], de verser la somme de 7000 € (sept mille euros) séquestrée entre ses mains, à Monsieur [C] [O] et Madame [G] [O], au titre du dépôt de garantie versé par Monsieur [A] [Z] et Madame [F] [L] épouse [Z] et restant acquis aux vendeurs en exécution de la promesse synallagmatique de vente régularisée les 18 et 19 août 2022 ;

RAPPELLE que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts;

DÉBOUTE Monsieur [C] [O] et de Madame [G] [O] de leur demande de condamnation in solidum de Monsieur [A] [Z] et Madame [F] [L] épouse [Z] et de la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER au paiement d’une somme de 60 000 € ;

CONDAMNE Monsieur [A] [Z] et Madame [F] [L] épouse [Z] à payer à Monsieur [C] [O] et de Madame [G] [O] la somme de 4 000 (quatre mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [Z] et Madame [F] [L] épouse [Z] à payer à la S.A.S. MAINE PRESTIGE IMMOBILIER la somme de 3 500 (trois mille cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE Monsieur [A] [Z] et Madame [F] [L] épouse [Z] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Monsieur [A] [Z] et Madame [F] [L] épouse [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE