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L’essentiel
- Fondement légal
- Article 24 de la loi n°89-462
- Déclenchement de la procédure
- Commandement de payer préalable
- Délai selon le bail
- Six semaines ou deux mois
- Clause résolutoire
- Résiliation de plein droit après impayé
- Délais de paiement
- Jusqu’à trois ans sous conditions
- Condition essentielle
- Reprise du loyer courant intégral
- Établissement de la dette
- Décompte locatif clair et actualisé
- Formalités de recevabilité
- CCAPEX et représentant de l’État
Cadre juridique et définition
L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 encadre la résiliation du bail d’habitation en cas de non-paiement du loyer ou des charges.
Le bail comporte une clause résolutoire de plein droit. Celle-ci ne peut produire effet qu’après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux pendant le délai applicable.
Conditions et délais applicables
Pour les contrats conclus avant le 29 juillet 2023, le délai de deux mois demeure applicable. Pour les contrats soumis à la modification issue de la loi du 27 juillet 2023, le délai est de six semaines, sauf aménagement contractuel mentionné dans les sources.
Le bailleur doit établir la dette locative. Un décompte clair et actualisé doit permettre d’identifier les échéances, les paiements, y compris partiels, et les règlements intervenus après le commandement.
Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. L’article 24 permet des délais pouvant aller jusqu’à trois ans.
Délai applicable selon la date du bail
| Situation | Délai après le commandement de payer | Source |
|---|---|---|
| Bail conclu avant le 29 juillet 2023 | Deux mois | Article 24 dans sa rédaction antérieure |
| Bail soumis à la modification issue de la loi du 27 juillet 2023 | Six semaines | Article 24 modifié |
Procédure et démarches pratiques
La procédure commence par un commandement de payer. À défaut de régularisation dans le délai applicable, le bailleur peut demander la constatation de la résiliation et engager la procédure correspondante.
La recevabilité de l’action suppose notamment que la situation ait été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation et que le représentant de l’État ait été informé au moins six semaines avant l’audience.
Le décompte produit doit être suffisamment précis pour permettre au juge de vérifier l’acquisition de la clause résolutoire. À défaut, les débats peuvent être rouverts afin qu’un état locatif clair et actualisé soit communiqué.
- Vérifier la date de conclusion du bail.
- Contrôler le délai indiqué dans le commandement et le contrat.
- Établir les paiements intervenus après le commandement.
- Justifier les formalités auprès de la commission compétente et du représentant de l’État.
Pour approfondir
Délais de paiement : conditions d’octroi
Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement lorsque celui-ci a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Cette condition doit être établie par le locataire.
Les délais accordés sur le fondement de l’article 24 peuvent aller jusqu’à trois ans. La demande est rejetée lorsque le locataire ne justifie pas de la reprise intégrale du paiement du loyer courant.
La preuve de la dette et le décompte locatif
La preuve de la dette locative incombe au bailleur. Un décompte clair et actualisé doit permettre d’identifier les échéances appelées, les paiements intervenus, y compris partiels, ainsi que les règlements effectués après le commandement de payer.
En l’absence d’un décompte suffisamment vérifiable, le juge peut ordonner la réouverture des débats sans statuer immédiatement sur la résiliation, l’expulsion ou la dette locative.
Évolution du délai après le commandement de payer
La loi du 27 juillet 2023 a modifié le délai d’effet de la clause résolutoire, en le fixant à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette règle ne s’applique pas rétroactivement aux baux conclus avant le 29 juillet 2023.
Pour ces contrats antérieurs, le délai de deux mois demeure applicable, sauf stipulation contractuelle prévoyant un délai différent lorsque celle-ci est admise par les sources.
Pour approfondir
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Quel est le délai pour régulariser après un commandement de payer ?
Pour les contrats conclus avant le 29 juillet 2023, le délai de deux mois demeure applicable. Pour les contrats soumis à la rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux, sauf délai contractuel applicable.
Le juge peut-il accorder un échéancier au locataire ?
Oui, l’article 24 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans. Le locataire doit notamment avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.
Quels documents permettent d’établir la dette locative ?
Le bailleur doit produire un décompte suffisamment précis pour établir la créance. Un état locatif clair et actualisé doit notamment faire apparaître les échéances appelées, les paiements, les paiements partiels et les règlements postérieurs au commandement.
Quelles formalités conditionnent la recevabilité de l’action ?
La situation doit avoir été signalée à la commission compétente au moins deux mois avant l’assignation. L’assignation doit également être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.
La clause résolutoire produit-elle automatiquement ses effets après le commandement de payer ?
Elle ne produit effet qu’à l’issue du délai applicable lorsque le commandement est resté infructueux. Le juge doit toutefois pouvoir vérifier précisément les sommes appelées et les règlements intervenus.
La loi du 27 juillet 2023 s’applique-t-elle aux anciens baux ?
Les sources indiquent que la modification du délai ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant le 29 juillet 2023. Pour ces contrats, le délai antérieur, notamment de deux mois, demeure applicable.
Décisions et analyses sur « Article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 »
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