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L’essentiel
- Fondement légal
- Article 24 II de la loi du 6 juillet 1989
- Bailleur concerné
- Bailleur personne morale
- Formalité préalable
- Saisine de la CCAPEX avant toute assignation
- Délai requis
- Au moins deux mois avant l’assignation
- Saisine réputée constituée
- Impayés signalés aux organismes payeurs d’aides
- Effet procédural
- Condition de recevabilité de l’action en résiliation
- Commandement de payer
- Commandement infructueux pendant deux mois
- Délais de paiement
- Rééchelonnement possible dans la limite de trois ans
Cadre juridique : le rôle de la CCAPEX
La saisine de la CCAPEX doit intervenir au moins deux mois avant l’assignation visant la résiliation du bail pour impayés.
L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 encadre l’action du bailleur personne morale engagé dans une procédure de résiliation pour loyers impayés. Il impose une saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dite CCAPEX.
Cette formalité intervient avant l’assignation. Son respect conditionne la recevabilité de l’action en résiliation du bail.
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Conditions et critères à vérifier
Le bailleur personne morale doit avoir saisi la CCAPEX au moins deux mois avant de délivrer l’assignation. La juridiction vérifie notamment la date de cette saisine pour déterminer si l’action est recevable.
La saisine peut être réputée constituée lorsque les impayés ont été signalés aux organismes payeurs d’aides au logement. Les sources indiquent également que la persistance de la situation d’impayés peut, dans certaines situations, permettre de retenir cette saisine réputée constituée.
Lorsque la saisine a été effectuée dans le délai requis, l’assignation peut être déclarée recevable. À défaut, la régularité de la procédure peut être contestée.
Principaux délais à distinguer
| Étape | Délai ou condition mentionné | Conséquence |
|---|---|---|
| Saisine de la CCAPEX | Au moins deux mois avant l’assignation | La régularité de la saisine conditionne la recevabilité de l’action |
| Notification au représentant de l’État | Plus de six semaines avant l’audience | Condition de recevabilité mentionnée pour la demande de résiliation |
| Commandement de payer | Les sources mentionnent principalement deux mois ; une décision indique six semaines | Acquisition possible de la clause résolutoire si le commandement reste infructueux |
| Délais accordés au locataire | Dette payable et, selon les sources, reprise du paiement intégral du loyer courant | Suspension des effets de la clause résolutoire |
Procédure et démarches pratiques
Avant toute assignation en résiliation pour impayés, le bailleur personne morale doit vérifier que la CCAPEX a été saisie au moins deux mois auparavant. Il doit conserver les éléments permettant d’établir la réalité et la date de cette saisine.
Lorsque les impayés ont été signalés aux organismes payeurs d’aides au logement, il convient de pouvoir justifier ce signalement afin de soutenir que la saisine est réputée constituée. La preuve de l’arriéré peut notamment être établie par le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte des sommes dues.
La procédure comporte également une information du représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III. Cette formalité est distincte de la saisine de la CCAPEX prévue par le II.
- Identifier la qualité de bailleur personne morale.
- Vérifier la saisine de la CCAPEX et son antériorité d’au moins deux mois.
- Réunir les justificatifs de l’arriéré et de la saisine.
- Contrôler l’information du représentant de l’État avant l’audience.
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Ne pas confondre saisine de la CCAPEX et clause résolutoire
La saisine de la CCAPEX intervient avant l’assignation et conditionne la recevabilité de l’action du bailleur personne morale. Elle ne se confond pas avec le commandement de payer, dont l’absence de régularisation peut conduire à l’acquisition de la clause résolutoire.
Les sources mentionnent généralement un délai de deux mois après le commandement de payer. Une décision indique toutefois un délai de six semaines ; ce point doit donc être vérifié au regard de la situation et du texte applicable. Le juge peut également demander un décompte locatif clair et actualisé avant de statuer sur la résiliation.
- Vérifier la date de saisine de la CCAPEX.
- Vérifier la date et le contenu du commandement de payer.
- Produire un décompte détaillant les échéances, les paiements et les règlements postérieurs au commandement.
Délais de paiement : une mesure soumise à la situation du locataire
Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire. Cette mesure suppose que le locataire soit en mesure de régler sa dette ; les sources indiquent également que la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience peut être exigée.
Le rééchelonnement ou le report de la dette locative peut être accordé dans la limite de trois ans, au regard des besoins du créancier et de la situation du débiteur. En cas de non-respect de l’échéancier, la clause résolutoire peut reprendre son plein effet.
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Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Que risque le bailleur personne morale s’il n’a pas saisi la CCAPEX avant l’assignation ?
Le respect de la saisine préalable de la CCAPEX conditionne la recevabilité de l’action en résiliation. La saisine doit intervenir au moins deux mois avant l’assignation visant la résiliation du bail pour impayés.
Le signalement des impayés aux organismes payeurs suffit-il pour constituer la saisine de la CCAPEX ?
La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsque les impayés ont été signalés aux organismes payeurs d’aides au logement. Cette règle est rappelée pour les bailleurs personnes morales.
Comment le bailleur peut-il établir que la procédure a été respectée ?
Les sources mentionnent notamment la preuve de la saisine de la CCAPEX dans le délai requis et la notification de l’assignation au représentant de l’État. Le bail, le commandement de payer et le décompte de la dette permettent également d’établir l’arriéré locatif.
La saisine de la CCAPEX suffit-elle à obtenir la résiliation du bail ?
Non. Elle concerne la recevabilité de l’action, tandis que l’acquisition de la clause résolutoire suppose aussi un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. Le juge doit en outre pouvoir vérifier précisément les sommes dues et les paiements intervenus.
Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement après l’assignation ?
Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire. Cette mesure suppose notamment que le locataire soit en mesure de régler sa dette ; un rééchelonnement ou un report peut être accordé dans la limite de trois ans.
Que se passe-t-il si le locataire ne respecte pas l’échéancier accordé ?
En cas de non-respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprend son plein effet. Les conséquences peuvent alors comprendre la résiliation du bail et l’expulsion, selon la procédure applicable.
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