Indivision successorale : licitation d’un immeuble grevé d’un droit d’usage et créance de 180 000 euros opposable aux héritiers

L’article 815 du Code civil permet à tout indivisaire de provoquer le partage, en l’absence de convention ou de jugement justifiant son report. Lorsque les opérations présentent une complexité particulière, les articles 1361 et 1364 du Code de procédure civile autorisent la désignation d’un notaire et d’un juge commis.

Le droit d’usage et d’habitation reconnu par acte sous seing privé est opposable aux héritiers du propriétaire qui a participé à l’acte, ceux-ci n’étant pas considérés comme des tiers. L’absence de publication foncière ne prive donc pas le droit d’effet dans les rapports successoraux. L’absence d’inventaire n’entraîne pas sa nullité lorsque son périmètre est déterminé. La reconnaissance de dette est également valide au regard de l’article 1376 du Code civil dès lors qu’elle est signée et mentionne la somme en chiffres et en lettres.

En application des articles 1686 du Code civil et 1377 du Code de procédure civile, l’immeuble indivis, non aisément partageable, peut être vendu par licitation. La mise à prix doit tenir compte du droit réel d’usage et d’habitation, évalué selon les articles 762 bis et 669 du Code général des impôts. La créance de 180 000 euros n’est exigible qu’en cas de départ de l’occupante et revient sinon à sa succession.

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À la suite d’un partage successoral, des héritiers ont demandé la vente d’un bien occupé par une veuve, qui invoquait un acte reconnaissant une créance et un droit d’usage gratuit à vie. Le tribunal a déclaré son intervention recevable, reconnu l’opposabilité de ces droits, ordonné le partage et la licitation, avec une mise à prix fixée à 240 000 euros.

Une propriétaire avait donné plusieurs immeubles à ses enfants avec clause de retour conventionnel. Après le décès sans descendant de l’un d’eux, la donatrice a exercé son droit de retour sur une parcelle et la maison construite avec son épouse. Elle a ensuite donné la nue-propriété du bien à trois enfants.

Après plusieurs décès, deux héritiers sont devenus indivisaires avec leurs oncles. Ils ont demandé le partage et la vente du bien, estimant que la veuve occupante ne disposait d’aucun droit. Celle-ci invoquait un acte sous seing privé reconnaissant une dette de 180 000 euros et un hébergement gratuit à vie.

Le tribunal juge l’intervention de l’occupante recevable à titre accessoire, reconnaît l’opposabilité de son droit d’usage et de sa créance aux héritiers, ordonne le partage et la licitation. La mise à prix est fixée à 240 000 euros après prise en compte de la décote liée au droit d’usage.

• Qualité d’héritier venant aux droits du propriétaire signataire
• Acte sous seing privé signé par les débiteurs
• Somme mentionnée en chiffres et en lettres
• Périmètre du droit d’usage suffisamment déterminé
• Bien immobilier non aisément partageable entre les indivisaires
• Décote calculée selon la valeur du droit d’usage viager

• Acte sous seing privé du 21 février 2012
• Signatures des reconnaissants de la dette
• Mention chiffrée et littérale de 180 000 euros
• Actes authentiques de donation et de retour conventionnel
• Avis de valeur estimant le bien entre 390 000 et 400 000 euros

Les indivisaires obtiennent l’ouverture du partage et la vente judiciaire du bien, mais le prix est affecté par le droit d’usage viager. L’occupante conserve ce droit et sa créance de 180 000 euros, exigible immédiatement seulement en cas de départ.n

• Indivisaires : participer aux opérations notariales de partage
• Indivisaires : supporter la décote liée au droit d’usage
• Occupante : conserver l’usage viager du bien
• Occupante : transmettre la créance à sa succession si elle reste
• Notaire : établir les comptes, droits et lots des copartageants

À faire

• Transmettre au notaire les titres et actes successoraux
• Produire l’acte reconnaissant le droit d’usage
• Communiquer les justificatifs de valeur du bien
• Respecter le calendrier fixé par le notaire
• Informer le juge commis de toute difficulté

À éviter

• Contester l’opposabilité sans examiner la qualité d’héritier
• Oublier la décote liée au droit d’usage
• Présenter une créance sans acte signé probant
• Retarder la remise des pièces demandées
• Quitter les lieux sans régler la créance exigible

La recevabilité de l’intervention volontaire accessoire

nL’article 330 du Code de procédure civile permet l’intervention accessoire lorsque son auteur justifie d’un intérêt à la conservation de ses droits. L’occupante, non indivisaire, ne pouvait intervenir au partage à titre principal, mais son occupation et le droit d’usage invoqué lui conféraient un intérêt suffisant pour soutenir les demandes d’un indivisaire.n

L’opposabilité successorale du droit d’usage et de la reconnaissance de dette

nLes articles 625, 626, 724 et 1376 du Code civil fondent l’analyse. L’absence de publication rend le droit réel inopposable aux tiers, mais les héritiers du propriétaire signataire ne sont pas des tiers. L’acte signé, mentionnant 180 000 euros en chiffres et en lettres, est valide et engage les héritiers.n

La licitation d’un immeuble indivis grevé d’un droit réel

nSelon les articles 1686 du Code civil et 1377 du Code de procédure civile, la vente est possible lorsque le bien ne peut être aisément partagé. Le droit d’usage viager impose une décote de la valeur vénale : les articles 762 bis et 669 du Code général des impôts conduisent à une mise à prix de 240 000 euros.

Article 805 du Code de procédure civile, Articles 4, 5 et 31 du Code de procédure civile, Articles 329 et 330 du Code de procédure civile, Article 815 du Code civil, Articles 1361 et 1364 du Code de procédure civile, Article 625 du Code civil, Article 626 du Code civil, Article 724 du Code civil, Article 1376 du Code civil, Article 1686 du Code civil, Article 1377 du Code de procédure civile, Article 762 bis du Code général des impôts, Article 669 du Code général des impôts, Articles 695, 696 et 700 du Code de procédure civile, Articles 1365 et suivants du Code de procédure civile, Article R444-61 du Code de commerce, Articles 1367 et 841-1 du Code civil, Articles 1368, 1369, 1372, 1373 et 1374 du Code de procédure civile