Arriéré locatif : preuve, paiement, déduction et frais récupérables

Cadre juridique et définition de l’arriéré locatif

Le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’arriéré locatif correspond aux loyers et charges récupérables demeurés impayés. Cette obligation résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1728 du Code civil et du contrat de bail.

Le bailleur peut réclamer le paiement de la dette même lorsque le locataire a quitté le logement et que les demandes de résiliation, d’expulsion ou d’indemnité d’occupation sont devenues sans objet.

Les frais de relance et de recouvrement amiable ou contentieux ne peuvent pas être mis à la charge du locataire au titre de la dette locative, hors dépens et frais irrépétibles.

• Loyers échus et impayés
• Charges récupérables
• Paiements déjà effectués à imputer
• Dépôt de garantie à déduire lorsqu’il n’a pas été restitué
• Frais de recouvrement à exclure

Conditions de preuve et éléments de calcul

Le bailleur doit établir l’existence et le montant de sa créance. Le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé ou un extrait de compte peuvent constituer les pièces permettant de justifier l’arriéré.

Le décompte doit être suffisamment précis et exploitable. Une demande actualisée peut être rejetée lorsque le bailleur ne justifie pas l’évolution de la dette, les paiements, les charges ou les versements de la CAF.

Les paiements partiels doivent être imputés lorsqu’ils sont établis. Le dépôt de garantie doit également être déduit lorsque le bailleur ne justifie pas sa restitution. Les pénalités d’occupation du parc social peuvent aussi être écartées de la créance locative.

Lorsque le bail prévoit une solidarité, les cotitulaires peuvent être condamnés solidairement au paiement de l’arriéré établi. La solidarité peut également concerner le locataire et la caution lorsque les conditions de leur engagement sont réunies.

• Vérifier la période couverte par le décompte
• Détailler les loyers, charges et règlements
• Imputer les paiements justifiés
• Déduire le dépôt de garantie lorsque nécessaire
• Écarter les frais étrangers à la dette locative

Principales corrections possibles du montant réclamé

Procédure et démarches pratiques

Le bailleur peut actualiser sa demande lorsque le montant sollicité était mentionné dans l’assignation et que le contradictoire est préservé. Il doit alors produire un décompte actualisé et expliquer les règlements intervenus.

L’absence du locataire à l’audience ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande. Une condamnation provisionnelle peut être prononcée en référé lorsque la dette n’est pas sérieusement contestable.

Après le départ du locataire, le bailleur peut maintenir sa demande de paiement tout en abandonnant ses demandes relatives à la résiliation, à l’expulsion ou à l’indemnité d’occupation. La remise des clés et l’état des lieux de sortie n’effacent pas, à eux seuls, l’arriéré antérieur.

Le commandement de payer et les règles propres à la clause résolutoire concernent notamment la résiliation et l’expulsion. Même lorsqu’une demande d’expulsion est irrecevable faute de formalité, la demande en paiement de l’arriéré peut demeurer recevable.

• Réunir le bail et le décompte complet
• Actualiser le compte jusqu’à la période réclamée
• Justifier les paiements et le dépôt de garantie
• Distinguer la demande de paiement des demandes d’expulsion
• Réserver les frais récupérables aux dépens et frais irrépétibles admis

Actualiser le solde sans perdre la preuve de la dette

Un décompte arrêté à une date ancienne ne suffit pas nécessairement à établir le montant actualisé de la créance.

Lorsque le bailleur réclame une somme actualisée, il doit expliquer l’évolution de la dette et produire un décompte correspondant. Une demande a été rejetée faute de décompte postérieur, d’explications suffisantes sur les paiements, les charges et les versements de la CAF.

À l’inverse, l’actualisation peut être retenue lorsque le montant demandé figurait déjà dans l’assignation, que le décompte actualisé est produit et qu’aucun élément contraire n’est fourni.

• indiquer la période couverte par le décompte ;
• imputer les paiements et quittances sur les échéances concernées ;
• identifier les versements de la CAF et les autres règlements ;
• justifier toute différence entre le montant initial et le montant actualisé.

Déduire les sommes déjà reçues et écarter les frais non récupérables

Le dépôt de garantie doit être imputé sur la créance lorsqu’il n’est pas établi qu’il a été restitué. Les paiements partiels et les quittances doivent également être pris en compte, même si des règlements non affectés ne permettent pas toujours d’identifier les échéances réglées.

Les frais de relance et de recouvrement ne peuvent pas être ajoutés à la dette locative. De même, des frais de ménage étrangers à la dette locative ont été écartés, tandis que des pénalités d’occupation du parc social ont été déduites du solde réclamé.

• déduire le dépôt de garantie non restitué ;
• retrancher les paiements justifiés ;
• exclure les frais de relance et de recouvrement ;
• vérifier la nature des frais annexes avant de les intégrer au décompte.

Départ du logement, solidarité et maintien de la demande en paiement

Le départ des locataires et la restitution des clés peuvent rendre sans objet les demandes relatives à l’expulsion ou à l’indemnité d’occupation. Ils ne font toutefois pas disparaître l’arriéré locatif déjà réclamé : une condamnation au paiement a été maintenue après la libération du logement.

Lorsque le bail contient une clause de solidarité, les cotitulaires peuvent être condamnés solidairement au paiement de l’arriéré. Une condamnation solidaire a également été prononcée entre un locataire et sa caution, après déduction des sommes ne relevant pas de la dette locative.

Exemples tirés de nos contenus

Questions fréquentes