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L’essentiel
- Baux concernés
- Baux d’habitation
- Préavis
- Six mois avant l’échéance
- Mentions obligatoires
- Motif, prix et conditions de vente
- Information du locataire
- Notice d’information requise
- Offre de vente
- Valable pendant les deux premiers mois
- Délivrance
- Signification par commissaire de justice
- Contrôle du juge
- Réalité du motif et absence de fraude
- Maintien dans les lieux
- Occupation sans droit ni titre
Cadre juridique et définition
Le congé pour vendre permet au bailleur de mettre fin au bail afin de proposer le logement à la vente.
Le congé pour vendre est encadré par l’article 15, I et II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il doit notamment respecter un préavis de six mois avant l’expiration du bail.
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du préavis. L’absence d’acceptation dans le délai légal peut entraîner la déchéance du titre d’occupation à l’expiration du bail.
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Conditions et mentions obligatoires
Le congé doit indiquer le motif de la reprise, le prix et les conditions de la vente projetée. Il doit également reproduire les mentions requises et être accompagné de la notice d’information prévue.
Le logement doit être suffisamment identifiable. La description peut être appréciée au regard du congé et des documents annexés, tels que le bail ou l’état des lieux, et une irrégularité n’entraîne pas nécessairement la nullité lorsqu’aucun grief n’est démontré.
En cas de contestation, le juge peut vérifier la réalité de l’intention de vendre. La fraude doit être établie par des éléments concrets ; un prix supérieur à une estimation, l’absence de vente immédiate ou une estimation ancienne ne suffisent pas, à eux seuls, à la caractériser.
- Préavis de six mois
- Motif du congé
- Prix et conditions de vente
- Notice d’information et mentions requises
- Désignation suffisamment précise du logement
Principaux motifs de contestation examinés par le juge
| Point contesté | Éléments pris en compte | Issue possible |
|---|---|---|
| Réalité de la vente | Permis, propositions d’achat, courriers, diagnostics ou mandat de vente | Validation si l’intention de vendre est établie |
| Prix de vente | Justifications produites et éléments de contexte | Fraude non retenue en l’absence d’éléments concrets |
| Désignation du bien | Bail, état des lieux et documents annexés | Absence de nullité si le logement est suffisamment identifiable et si aucun grief n’est démontré |
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Procédure et conséquences pratiques
Le congé est notamment contrôlé au regard de sa date de délivrance, de ses mentions et de la réalité du projet de vente. Les décisions citées retiennent que le congé peut être signifié par commissaire de justice plus de six mois avant l’échéance du bail.
Si le locataire n’accepte pas l’offre dans le délai légal et reste dans les lieux à l’échéance du bail, le juge peut constater l’occupation sans droit ni titre et ordonner l’expulsion.
Une indemnité d’occupation peut être fixée jusqu’à la restitution des clés ou la libération effective des lieux. Elle peut correspondre au loyer et aux charges, voire être indexée selon les conditions du bail ; des impayés peuvent également être réclamés lorsqu’ils sont justifiés.
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Le contrôle de la réalité de la vente projetée
La fraude ne se présume pas : elle doit être établie par des éléments concrets.
En cas de contestation, le juge peut vérifier que le congé correspond à une volonté réelle de vendre. Un permis de construire et de démolir, des propositions d’achat, des courriers, des diagnostics ou encore un mandat de vente peuvent contribuer à établir cette intention.
Une estimation ancienne, un prix supérieur aux estimations ou l’absence de vente immédiate ne suffisent pas, à eux seuls, à caractériser une fraude lorsque d’autres pièces corroborent le projet de vente.
Désignation du logement : l’importance du grief démontré
La notice doit reprendre une description exacte des locaux et dépendances loués. Toutefois, la nullité n’est pas retenue lorsque le bail et les états des lieux permettent d’identifier suffisamment le logement et ses annexes.
L’absence de mention directe d’une dépendance, comme un jardin, ou l’absence de métrage Carrez précis ne suffit pas lorsque le locataire connaissait la consistance des lieux et ne démontre aucun grief ni fraude caractérisée.
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Questions fréquentes
Combien de temps le locataire dispose-t-il pour accepter l’offre de vente ?
Le congé pour vendre vaut offre de vente pendant les deux premiers mois du préavis. À défaut d’acceptation dans ce délai, le locataire peut perdre son titre d’occupation à l’expiration du bail.
Que se passe-t-il si le locataire reste dans le logement après l’échéance du congé ?
Le juge peut constater qu’il occupe les lieux sans droit ni titre et ordonner son expulsion. Cette conséquence a notamment été retenue lorsque l’offre de vente n’avait pas été acceptée dans le délai légal.
Une indemnité d’occupation peut-elle être réclamée après la fin du bail ?
Oui, les décisions citées fixent une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés ou la libération effective des lieux. Son montant peut être égal au loyer et aux charges, ou être fixé mensuellement selon les circonstances de l’affaire.
Le juge peut-il vérifier que le bailleur veut réellement vendre ?
Oui, la réalité du motif peut être contrôlée en cas de contestation. Des éléments tels qu’un permis, des propositions d’achat, des diagnostics, des échanges sur la valeur du bien ou un mandat de vente peuvent établir l’intention réelle de vendre.
Un prix supérieur aux estimations rend-il automatiquement le congé frauduleux ?
Non. Une estimation ancienne, un prix inférieur à une estimation ou l’absence de vente immédiate ne suffisent pas, à eux seuls, lorsque d’autres pièces corroborent l’intention de vendre. La fraude doit être établie par des éléments concrets.
Le locataire peut-il obtenir un délai supplémentaire avant son expulsion ?
Les délais supplémentaires ne sont pas automatiquement accordés. Dans les décisions citées, ils ont été refusés notamment en raison de la situation de l’occupante, de la trêve hivernale ou de démarches jugées insuffisantes pour se reloger.
Décisions et analyses sur « Congé pour vendre »
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