Garantie décennale du vendeur-constructeur : indemnisation des désordres d’une piscine et de sa terrasse, avec responsabilité personnelle du gérant pour défaut d’assurance

Sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du Code civil, le vendeur qui a fait construire un ouvrage est réputé constructeur. La non-étanchéité du bassin et les fissures évolutives de la plage de piscine, compromettant l’usage normal de l’ouvrage, relèvent de la responsabilité décennale. L’expertise judiciaire a établi leur matérialité, leur cause et leur gravité. La société est condamnée au coût des reprises, aux frais de maîtrise d’œuvre, à la surconsommation d’eau, à l’intervention sur canalisation, ainsi qu’à une perte locative et à un préjudice moral selon des fondements distincts.

L’action estimatoire de l’article 1644 du Code civil permet seulement d’obtenir une réduction correspondant à la perte de valeur du bien. Elle ne peut servir à réclamer le coût des travaux ou les pertes locatives. Les désordres de toiture constituent des vices cachés, mais la demande fondée sur les articles 1112-1 et 1240 du Code civil est rejetée, faute de preuve d’une information déterminante dissimulée et d’une connaissance du vendeur.

En application de l’article 1850 du Code civil, le gérant engage sa responsabilité personnelle lorsqu’il commet une faute séparable de ses fonctions. Le défaut intentionnel de souscription de l’assurance décennale, sanctionné par les articles L. 241-1 et L. 243-3 du Code des assurances, constitue une telle faute. Sa condamnation est toutefois limitée au préjudice matériel susceptible d’avoir été couvert par cette assurance. Les dépens, frais d’expertise et frais irrépétibles suivent la succombance.

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Après l’acquisition d’une villa, des fissures dangereuses, une fuite de piscine et des infiltrations de toiture ont été constatées. L’expertise a établi les causes et la gravité des désordres. Le tribunal a retenu la responsabilité décennale de la venderesse pour la piscine et la terrasse, rejeté la réduction du prix et condamné solidairement la venderesse et son gérant au préjudice matériel. Les pertes locatives et le préjudice moral restent à la charge de la venderesse.

Une société civile immobilière a acquis une villa comprenant une piscine, une terrasse et une toiture. Après la vente, elle a constaté des fissures dangereuses sur la plage de piscine, une fuite du bassin et des infiltrations provenant de la toiture. Une expertise amiable puis judiciaire a établi les causes, l’antériorité et la gravité des désordres.

La société venderesse avait fait construire la piscine et sa terrasse en 2017. L’acquéreur a demandé une réduction du prix, subsidiairement l’indemnisation des travaux, des pertes locatives et d’un préjudice moral. Il a également recherché la responsabilité personnelle du gérant pour défaut de souscription des assurances obligatoires.

Le tribunal retient la responsabilité décennale de la venderesse pour la piscine et la terrasse. Il rejette la réduction du prix, la demande concernant la toiture et la compensation invoquée par la venderesse. La venderesse et son gérant sont condamnés solidairement au préjudice matériel ; la venderesse supporte seule les pertes locatives et le préjudice moral.

• Ouvrage construit ou fait construire par le vendeur après achèvement
• Désordre compromettant l’usage normal de la piscine ou de la terrasse
• Matérialité, cause et gravité établies par l’expertise judiciaire
• Défaut de souscription de l’assurance décennale obligatoire
• Faute intentionnelle du gérant séparable de ses fonctions
• Préjudice limité aux dommages susceptibles d’être couverts

• Rapport d’expertise judiciaire du 13 mai 2024
• Constatations d’écoulement, stalactites et stalagmites dans la goulotte
• Carottages et sondages révélant l’instabilité du sol
• Devis de reprise de l’étanchéité et de la terrasse
• Photographie du diagnostic technique montrant la piscine vide
• Courrier de l’agence immobilière refusant la location

La société venderesse doit indemniser les désordres décennaux, la perte locative retenue et le préjudice moral. Le gérant est personnellement tenu, avec elle, du seul préjudice matériel lié à l’absence d’assurance décennale.n

• Condamnation in solidum au paiement de 169 517,66 euros
• Prise en charge par la venderesse de 16 000 euros de perte locative
• Prise en charge par la venderesse de 4 000 euros de préjudice moral
• Support des dépens et frais d’expertise par les défendeurs
• Paiement de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles

À faire

• Mandater rapidement un expert pour caractériser les désordres
• Documenter leur antériorité et leur évolution
• Conserver constats, photographies, devis et rapports techniques
• Vérifier la qualité de vendeur-constructeur
• Identifier les assurances décennale et dommages-ouvrage souscrites

À éviter

• Assimiler réduction du prix et remboursement des travaux
• Réclamer une perte locative sans justificatifs précis
• Qualifier un vice d’apparent sans inspection techniquement nécessaire
• Alléguer une dissimulation sans établir son caractère intentionnel
• Rechercher la responsabilité personnelle du gérant sans faute séparable

La garantie décennale du vendeur-constructeur

nLa personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a fait construire est réputée constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil. La responsabilité de plein droit prévue par l’article 1792 s’applique lorsque les désordres compromettent la solidité ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination. La fuite du bassin et les fissures dangereuses de la plage de piscine remplissaient ces critères ; la venderesse a donc été condamnée au titre des travaux de reprise et préjudices matériels.n

La portée de l’action estimatoire de l’article 1644

nL’article 1644 du Code civil permet à l’acheteur de conserver le bien et d’obtenir une partie du prix. Cette action ne répare pas les préjudices et ne permet pas d’obtenir le coût des travaux ni la perte locative. La demande a donc été rejetée, l’expertise n’ayant pas évalué la perte de valeur du bien mais le coût des reprises et les pertes d’exploitation.n

La responsabilité personnelle du gérant pour défaut d’assurance

nLe gérant engage sa responsabilité envers le tiers lorsqu’il commet une faute séparable de ses fonctions, conformément à l’article 1850 du Code civil. Le défaut intentionnel de souscription de l’assurance décennale exigée par l’article L. 241-1 du Code des assurances constitue une faute pénale et séparable, visée par l’article L. 243-3. La responsabilité personnelle est limitée au préjudice matériel susceptible d’être couvert par l’assurance décennale.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1641 du Code civil, Article 1642 du Code civil, Article 1644 du Code civil, Article 1645 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article 1792-2 du Code civil, Article 1792-3 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1112-1 du Code civil, Article 1137 du Code civil, Article 1850 du Code civil, Article L. 241-1 du Code des assurances, Article L. 243-3 du Code des assurances, Article 659 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 695 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Articles 1130 et suivants du Code civil