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L’essentiel
- Fondement légal
- Article 24 II de la loi de 1989
- Signalement préalable
- Situation signalée à la CCAPEX
- Délai avant assignation
- Au moins deux mois avant l’assignation
- Information de l’État
- Notification au représentant de l’État
- Délai avant audience
- Au moins six semaines avant l’audience
- Action concernée
- Résiliation et expulsion locative
- Effet procédural
- Formalités nécessaires à la recevabilité
Le rôle de l’article 24 II
La situation doit être signalée à la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la résiliation du bail et l’expulsion locative pour impayés. Son II prévoit une saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dite CCAPEX, au moins deux mois avant l’assignation.
Cette formalité s’inscrit dans un ensemble de conditions préalables à l’action en résiliation et en expulsion. Son respect peut conditionner la recevabilité de la demande.
Pour approfondir
Les délais à respecter
La situation doit être signalée à la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation. L’assignation doit également être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.
Les juridictions ont retenu la recevabilité de l’action lorsque ces deux formalités avaient été accomplies dans les délais prévus par l’article 24. À l’inverse, le non-respect d’une formalité peut rendre l’action irrecevable, notamment pour les bailleurs personnes morales.
- Saisine de la CCAPEX : au moins deux mois avant l’assignation.
- Information du représentant de l’État : au moins six semaines avant l’audience.
- Vérification des dates et justificatifs avant l’engagement de la procédure.
Pour approfondir
Les démarches avant l’audience
Le bailleur doit d’abord faire procéder au signalement de la situation à la CCAPEX dans le délai requis. Il doit ensuite veiller à ce que l’assignation soit notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.
Le dossier doit permettre de vérifier les dates de saisine, de notification et d’audience. Lorsque ces formalités sont établies, l’action en résiliation et en expulsion peut être déclarée recevable, sous réserve de l’examen des autres conditions applicables.
- Conserver la preuve de la saisine de la CCAPEX.
- Conserver la preuve de la notification à la préfecture.
- Comparer les dates avec celles de l’assignation et de l’audience.
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Une vigilance particulière pour les bailleurs personnes morales
Pour les bailleurs personnes morales, la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives constitue une condition de recevabilité de l’action.
Son omission peut entraîner l’irrecevabilité de la demande. La notification de l’assignation au représentant de l’État doit également être effectuée dans le délai requis.
Vérifier le décompte locatif avant de solliciter la résiliation
Le respect des formalités prévues par l’article 24 ne suffit pas à établir l’acquisition de la clause résolutoire. Le juge doit pouvoir vérifier les sommes réclamées et les règlements intervenus après le commandement de payer.
Un décompte clair et actualisé doit retracer les échéances appelées, les paiements, y compris partiels, ainsi que les règlements postérieurs au commandement. À défaut, les débats peuvent être rouverts et la décision sur la résiliation, l’expulsion et la dette locative réservée.
Délais de paiement et suspension de la clause résolutoire
Le locataire qui sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire doit établir qu’il est en mesure de régler sa dette et qu’il a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
En l’absence de preuve de cette reprise, ces mesures peuvent être refusées. Cette condition a été rappelée au regard des dispositions de l’article 24 relatives aux délais et à la suspension.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si la CCAPEX n’a pas été saisie dans le délai requis ?
Le respect de la saisine préalable de la CCAPEX constitue une condition de recevabilité de l’action dans les situations visées par l’article 24. La demande peut donc être déclarée irrecevable si cette formalité n’a pas été accomplie dans le délai requis.
À quel moment le représentant de l’État doit-il être informé ?
L’assignation doit être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. Cette formalité participe à la recevabilité de l’action en résiliation et expulsion.
Le respect des formalités suffit-il pour obtenir la résiliation du bail ?
Non. Ces formalités rendent l’action recevable, mais le juge doit encore vérifier les conditions d’acquisition de la clause résolutoire. Il doit notamment pouvoir contrôler les sommes appelées et les paiements intervenus.
Quels éléments doit contenir le décompte locatif ?
Le décompte doit être clair et actualisé. Il doit faire apparaître chaque échéance appelée depuis les premiers impayés, chaque paiement, y compris partiel, ainsi que les règlements effectués après le commandement de payer.
Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ?
Ces mesures supposent notamment que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. À défaut de preuve de cette reprise, elles peuvent être refusées.
Le commandement de payer suffit-il à entraîner immédiatement la résiliation du bail ?
Non. Une clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet qu’après un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge doit pouvoir vérifier que ce délai et les autres conditions sont réunis.
Décisions et analyses sur « Article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 »
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