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L’essentiel
- Renouvellement
- Prise d’effet au congé avec offre de renouvellement
- Formation après bail dérogatoire
- Bail commercial dès le lendemain de l’échéance
- Fondement de la clause résolutoire
- Article L.145-41 du Code de commerce
- Commandement de payer
- Clause visée et délai d’un mois mentionné
- Défaut de paiement
- Paiement intégral exigé dans le délai
- Conséquences de la résiliation
- Expulsion et indemnité d’occupation possibles
- Charges locatives
- Inventaire précis et justificatifs nécessaires
- Délai supplémentaire
- Accordé selon la capacité de règlement établie
Cadre juridique et définition
Le bail renouvelé prend effet à la date d’effet du congé avec offre de renouvellement, sans attendre la fixation judiciaire du prix.
Le renouvellement d’un bail commercial peut produire effet à la date du congé avec offre de renouvellement. Les dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 peuvent alors régir notamment l’indexation et les charges lorsque le contrat est renouvelé à compter du 1er septembre 2014.
Lorsqu’un preneur reste en possession des lieux à l’expiration de la durée maximale d’un bail dérogatoire, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux peut se former dès le lendemain de l’échéance du bail initial.
Les charges doivent être précisément encadrées. Une décision a écarté une clause de charges en l’absence d’inventaire précis, d’état récapitulatif annuel et de justification des dépenses.
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Conditions et critères à vérifier
L’article L.145-41 du Code de commerce exige un commandement visant la clause résolutoire et mentionnant un délai d’un mois. Le commandement doit également identifier la dette ; la clause produit effet si le paiement intégral n’intervient pas dans ce délai.
La réalité des impayés doit être établie par des éléments suffisamment précis. Dans une affaire, la production de factures sans relevé de compte a conduit à la réouverture des débats afin de permettre au bailleur de compléter son dossier.
Le renouvellement peut aussi soulever une question d’indexation. Une décision a écarté une stipulation prévoyant un loyer plancher, tout en refusant la restitution des indexations.
Principales conséquences selon la situation
| Situation | Élément déterminant | Conséquence relevée |
|---|---|---|
| Impayés après commandement | Absence de paiement intégral dans le délai d’un mois | Résiliation de plein droit, expulsion et indemnité d’occupation |
| Impayés insuffisamment justifiés | Factures produites sans relevé de compte | Réouverture des débats |
| Charges non justifiées | Absence d’inventaire précis, d’état récapitulatif annuel ou de justificatifs | Clause réputée non écrite et restitution des provisions |
| Maintien dans les lieux après bail dérogatoire | Possession conservée à l’échéance de la durée maximale | Formation d’un bail soumis au statut des baux commerciaux |
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Procédure et démarches pratiques
Le bailleur qui invoque une clause résolutoire doit faire délivrer un commandement visant cette clause et mentionnant le délai d’un mois. À défaut de règlement intégral au terme de ce délai, plusieurs décisions ont constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation.
Le dossier d’impayés doit présenter le montant réclamé et les pièces permettant d’en vérifier le calcul. Des factures isolées peuvent être jugées insuffisantes lorsqu’aucun relevé de compte n’est produit.
Dans une décision, aucun délai supplémentaire n’a été accordé, la preneuse n’ayant pas établi sa capacité à régler la dette dans un délai raisonnable. Après la résiliation, des provisions peuvent être demandées au titre des loyers, charges ou de l’occupation postérieure, selon les éléments retenus par le juge.
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Points de vigilance en cas d’impayés
Le commandement doit viser la clause résolutoire, identifier la dette et mentionner le délai d’un mois.
Le paiement intégral de la dette dans le délai imparti constitue un point déterminant. À défaut, les juridictions ont constaté la résiliation de plein droit du bail, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.
La preuve comptable des impayés doit être suffisamment précise. La production de factures sans relevé de compte a conduit à la réouverture des débats afin de permettre au bailleur de compléter son dossier.
Un délai supplémentaire peut être refusé lorsque le preneur n’établit pas sa capacité à régler la dette dans un délai raisonnable.
Charges, indexation et bail renouvelé
Dans un bail renouvelé, la date d’effet du nouveau bail peut précéder la fixation judiciaire du prix. Une décision a retenu que le bail renouvelé prenait effet à la date du congé avec offre de renouvellement.
Pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a été appliquée notamment aux stipulations relatives à l’indexation et aux charges.
Une clause de charges peut être réputée non écrite lorsque le bailleur ne fournit pas d’inventaire précis, d’état récapitulatif annuel et de justification des dépenses. Les provisions facturées peuvent alors devoir être restituées. Dans la décision analysée, cette restitution n’a toutefois pas été étendue aux indexations.
Cas particulier : le maintien dans les lieux après un bail dérogatoire
Lorsque le preneur reste en possession à l’expiration de la durée maximale du bail dérogatoire, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux peut se former dès le lendemain de l’échéance du bail initial.
Dans l’affaire analysée, le juge des référés a retenu la formation du bail commercial en l’absence de contestation sérieuse.
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Que doit contenir un commandement visant la clause résolutoire ?
Il doit viser la clause résolutoire et mentionner le délai d’un mois prévu par l’article L.145-41 du Code de commerce. Il doit également identifier la dette invoquée.
Le paiement partiel des impayés suffit-il à empêcher la résiliation du bail ?
Non, le défaut de paiement intégral au terme du délai d’un mois peut permettre de constater la résiliation de plein droit lorsque le commandement est demeuré infructueux. Cette solution a été retenue lorsque le règlement intégral n’était pas intervenu dans le délai.
Le juge peut-il accorder un délai supplémentaire pour régler les impayés ?
Aucun délai supplémentaire n’a été accordé dans le cas présenté, la preneuse n’ayant pas établi sa capacité à régler la dette dans un délai raisonnable.
À quelle date un bail renouvelé prend-il effet ?
Le bail renouvelé prend effet à la date d’effet du congé avec offre de renouvellement, sans attendre la fixation judiciaire du prix. Dans le cas étudié, le nouveau bail a commencé le 15 décembre 2018.
Le maintien dans les lieux après un bail dérogatoire peut-il former un bail commercial ?
Oui. L’article L 145-5 du Code de commerce prévoit qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s’opère lorsque le preneur reste en possession à l’expiration de la durée maximale du bail dérogatoire.
Quelles conséquences peuvent résulter de charges insuffisamment justifiées ?
Une clause de charges peut être réputée non écrite lorsque l’inventaire, l’état récapitulatif annuel ou la justification des dépenses font défaut. Le bailleur peut alors être condamné à restituer les provisions facturées et à indemniser partiellement le préjudice de trésorerie.
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