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L’essentiel
- Fondement légal
- Article L. 145-41 du Code de commerce
- Déclenchement
- Clause résolutoire prévue au bail
- Acte préalable
- Commandement de payer régulièrement délivré
- Délai de régularisation
- Un mois après le commandement
- Intervention du juge
- Constat possible en référé
- Conséquence sur l’occupation
- Expulsion du locataire sans droit ni titre
- Sommes après résiliation
- Indemnité d’occupation jusqu’à remise des clés
Cadre juridique et définition
L’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit qu’une clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité.
La résiliation peut résulter de la mise en œuvre d’une clause résolutoire prévue au bail, notamment en cas d’impayés ou de manquement contractuel. En référé, le juge peut constater la résiliation de plein droit lorsque la clause a été régulièrement mise en œuvre et ne soulève pas de contestation sérieuse.
Après la résiliation, le maintien dans les lieux devient une occupation sans droit ni titre. Le juge peut alors ordonner l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux et la remise des clés.
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Conditions de la résiliation
Le bail doit contenir une clause résolutoire applicable au manquement invoqué. Le bailleur doit ensuite délivrer un commandement visant cette clause, mentionnant le délai légal d’un mois et précisant les sommes réclamées lorsqu’il concerne des loyers impayés.
La résiliation intervient si le locataire ne régularise pas la situation dans ce délai. Le bailleur doit pouvoir établir l’existence et le montant de sa créance ainsi que la régularité du commandement.
Le juge des référés vérifie également l’absence de contestation sérieuse faisant obstacle à l’acquisition de la clause. Certaines questions, comme la mauvaise foi alléguée du bailleur, peuvent relever du juge du fond.
Loyers et indemnité d’occupation : quelle créance selon la période ?
| Période | Nature des sommes | Éléments à établir |
|---|---|---|
| Avant la résiliation | Loyers et charges | Décompte établi et sommes visées dans le commandement |
| Après la résiliation | Indemnité d’occupation | Occupation persistante jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés |
Procédure et démarches pratiques
Le bailleur doit conserver le bail, la clause résolutoire, le décompte de la dette et la preuve de la délivrance du commandement. Ces éléments permettent d’établir la créance et de vérifier le respect du délai d’un mois.
À l’expiration du délai sans régularisation, le bailleur peut saisir le juge des référés afin de faire constater la résiliation. Le juge peut ordonner l’expulsion, éventuellement avec le concours de la force publique, et accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Les loyers et charges antérieurs à la résiliation peuvent être réclamés au titre de la dette locative. Pour la période postérieure, la somme due relève d’une indemnité d’occupation, généralement fixée au montant du loyer contractuel, augmenté le cas échéant des charges et taxes, jusqu’à la remise des clés.
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Occupation des lieux après la résiliation
Après la résiliation, l’occupation devient une occupation sans droit ni titre.
Le maintien dans les lieux après la résiliation peut justifier une expulsion, éventuellement avec le concours de la force publique. Le juge peut également ordonner une astreinte, mais celle-ci n’est pas nécessaire lorsque le concours de la force publique suffit à assurer l’exécution.
Les sommes dues après la résiliation ne constituent plus des loyers : elles relèvent d’une indemnité d’occupation. Celle-ci peut être fixée au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.
Le contrôle du juge des référés
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit lorsque la clause résolutoire a été régulièrement mise en œuvre et ne nécessite pas d’interprétation. Il vérifie notamment l’existence de la clause, la régularité du commandement et l’absence de contestation sérieuse.
Une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le bailleur doit établir la créance, tant dans son principe que dans son montant, au moyen notamment des décomptes et des pièces relatives aux impayés.
- Les loyers et charges antérieurs à la résiliation doivent être établis et visés dans le commandement.
- Le juge peut actualiser la provision en fonction du dernier décompte produit.
- La capitalisation des intérêts peut être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil.
L’ouverture d’une procédure collective
L’ouverture d’une procédure collective interrompt l’instance en cours relative à un litige locatif. Après l’ouverture d’un redressement judiciaire, l’affaire peut être radiée dans l’attente de l’intervention des organes de la procédure.
Les dettes antérieures doivent être traitées dans le cadre de la procédure collective. Les actions individuelles relatives à ces dettes sont ainsi suspendues.
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Questions fréquentes
Le juge des référés doit-il constater une urgence pour résilier le bail commercial ?
Non. La résiliation de plein droit peut être constatée en référé sans caractériser l’urgence lorsque la clause résolutoire a été régulièrement mise en œuvre et que son inexécution n’est pas sérieusement contestable.
Que doit contenir le commandement de payer ?
Le commandement doit viser la clause résolutoire, mentionner le délai d’un mois laissé au locataire pour régulariser et détailler les sommes réclamées. Le non-respect de ces exigences peut entraîner la nullité du commandement.
Quelles sommes peuvent être réclamées après la résiliation ?
Les loyers et charges antérieurs à la résiliation peuvent être réclamés lorsqu’ils sont établis par le décompte et visés dans le commandement. Pour la période postérieure, la somme due relève d’une indemnité d’occupation, généralement fixée au montant du loyer contractuel jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés.
L’expulsion peut-elle être ordonnée avec le concours de la force publique ?
Oui. Le maintien dans les lieux après la résiliation peut justifier une expulsion, avec le concours de la force publique si nécessaire. Une astreinte peut être ordonnée, mais elle n’est pas nécessairement retenue lorsque le concours de la force publique suffit à assurer l’exécution.
Une contestation du montant des loyers empêche-t-elle toujours la résiliation ?
Non. Le juge des référés peut constater la résiliation si la clause a été régulièrement mise en œuvre et si l’inexécution n’est pas sérieusement contestable. En revanche, une contestation sérieuse peut faire obstacle à l’octroi d’une indemnité d’occupation ou d’une provision.
Que se passe-t-il si une procédure collective est ouverte pendant le litige ?
L’ouverture d’une procédure collective interrompt l’instance en cours relative au litige locatif. Les dettes antérieures doivent être traitées dans le cadre de cette procédure, ce qui suspend les actions individuelles.
Décisions et analyses sur « Résiliation de bail commercial »
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