Dégradations locatives : responsabilité, preuve et prise en compte de la vétusté

Responsabilité du locataire et définition des dégradations

Le locataire répond des dégradations et pertes survenues dans les locaux loués, sauf notamment vétusté, force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1730, 1731, 1732 et 1755 du Code civil mettent à la charge du locataire les dégradations et défauts d’entretien qui surviennent pendant la location. Cette responsabilité ne couvre pas l’usure normale ni la vétusté.

Le locataire doit également assurer l’entretien courant et les menues réparations, sauf lorsqu’elles résultent notamment de la vétusté, d’une malfaçon, d’un vice de construction ou de la force majeure.

• Dégradations dépassant l’usure normale
• Défauts d’entretien ou réparations locatives
• Exclusions possibles : vétusté, force majeure, faute du bailleur ou tiers

Preuve et prise en compte de la vétusté

Le bailleur doit établir la réalité des dommages et leur imputabilité au locataire, notamment au regard de l’article 1353 du Code civil. La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie constitue l’élément central de cette appréciation.

Les juridictions examinent chaque poste de réparation et contrôlent les devis, factures et autres justificatifs. Des photographies non datées ou insuffisamment circonstanciées, un devis non accompagné d’une facture ou des désordres non mentionnés à la sortie peuvent être jugés insuffisants.

Les travaux correspondant à la vétusté, à des défauts préexistants ou à des réparations excessives sont écartés ou réduits. Seuls les dommages suffisamment établis et imputables au locataire peuvent être mis à sa charge.

Éléments de preuve et conséquences possibles

Justifier les retenues et évaluer le montant réclamé

Pour établir une demande, le bailleur doit rapprocher précisément les états des lieux, identifier les dégradations concernées et produire des justificatifs suffisamment détaillés. Lorsque l’état des lieux fait défaut, un constat établi par un commissaire de justice peut contribuer à établir les réparations locatives.

Le dépôt de garantie peut être déduit du montant des réparations retenues. Les sommes doivent toutefois correspondre aux dommages effectivement établis : les postes insuffisamment prouvés, redondants ou liés à la vétusté peuvent être rejetés ou réduits.

En cas de contestation, le juge peut retenir seulement une partie des travaux, limiter certaines demandes et procéder à une compensation entre les créances respectives des parties.

Lorsque le locataire est absent lors du constat de sortie

L’absence du locataire ne suffit pas, à elle seule, à écarter le constat établi lors de la restitution des lieux. Dans une affaire, le locataire avait remis les clés, avait été convoqué, mais n’avait pas assisté au constat dressé par un commissaire de justice ; la juridiction en a retenu la valeur probante, tout en vérifiant chaque dégradation et le caractère proportionné des travaux réclamés.

Le bailleur ne peut toutefois obtenir automatiquement le remboursement de tous les travaux mentionnés dans le constat. Les réparations insuffisamment établies, excessives ou relevant de la vétusté peuvent être réduites ou écartées.

Assurance subrogée et dépôt de garantie : éviter les doubles indemnisations

Lorsque l’assureur a indemnisé le bailleur, il peut agir en qualité de subrogé pour obtenir le paiement des sommes couvertes. La juridiction peut alors répartir l’indemnisation entre le bailleur et l’assureur, en tenant compte des sommes déjà versées.

Le dépôt de garantie doit également être intégré au calcul final. Dans les décisions examinées, il a été déduit des réparations retenues, avec, selon les cas, une compensation entre les créances du bailleur et celles du locataire.

Les demandes accessoires doivent être précisément démontrées

Les frais ou préjudices liés aux dégradations ne sont pas automatiquement indemnisés. Ont notamment été rejetées des demandes relatives à l’enlèvement d’objets, au relogement temporaire, à la perte de chance de relocation ou au remboursement d’une sommation lorsque les justificatifs ou le lien avec les dégradations étaient insuffisants.

L’indemnité d’immobilisation peut également être limitée à la période effectivement retenue par la juridiction, tandis que les loyers peuvent être arrêtés à la date de départ prévue ou établie.

• Produire une facture ou un justificatif permettant d’identifier la dépense.
• Établir le lien entre la dépense et les dégradations imputées au locataire.
• Éviter de réclamer deux fois la même réparation sous des intitulés différents.
• Distinguer les réparations locatives des préjudices accessoires.

Exemples tirés de nos contenus

Questions fréquentes