Indemnité d’occupation : règles, calcul et durée à connaître

Cadre juridique et définition

En indivision, l’indivisaire qui use ou jouit privativement du bien est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire, conformément à l’article 815-9, alinéa 2, du Code civil. Cette indemnité répare le préjudice causé à l’indivision par la privation des fruits et revenus du bien.

Après la fin d’un bail, l’occupant sans droit ni titre peut également devoir une indemnité d’occupation. Celle-ci correspond généralement au loyer et aux charges qui auraient été dus et vise à réparer le préjudice locatif sans enrichir le bailleur.

• Indivision : indemnité due sauf convention contraire.
• Fin du bail : indemnité due jusqu’à la libération effective des lieux.
• L’indemnité peut présenter une nature compensatoire et indemnitaire.

Conditions, critères de calcul et durée

En indivision, le montant est fixé à partir de la valeur locative du bien, avec un correctif à la baisse tenant à la précarité de l’occupation. L’indemnité est due pour son montant total et non au prorata des droits de l’indivisaire occupant.

La durée dépend de la période pendant laquelle les coïndivisaires ne peuvent pas user de la chose en droit ou en fait. L’indemnité peut courir du début de l’occupation privative jusqu’à la vente du bien, notamment lorsque l’occupant maintient des obstacles empêchant l’accès des autres indivisaires.

Pour une occupation sans droit ni titre après la résiliation du bail, l’indemnité correspond au loyer et aux charges révisés selon les modalités applicables au bail. Elle est due jusqu’à la libération effective des lieux ou à la remise des clés.

Fiscalement, l’indemnité versée par un indivisaire occupant relève des revenus fonciers et non des bénéfices industriels et commerciaux. Elle est imposable l’année de sa perception effective, même lorsqu’elle rémunère une période antérieure.

• Valeur locative du bien.
• Réduction liée à la précarité de l’occupation.
• Durée de l’occupation privative ou du maintien dans les lieux.
• En fiscalité : année de perception effective.

Principales hypothèses d’indemnité d’occupation

Procédure et démarches pratiques

Pour établir le montant en indivision, il convient de réunir les éléments permettant d’apprécier la valeur locative, l’état du bien, sa superficie et les caractéristiques de l’occupation. Les évaluations locatives et les éléments comparatifs peuvent être examinés, tandis qu’un abattement supplémentaire doit être justifié.

En matière de bail d’habitation, lorsque la clause résolutoire repose sur des impayés, elle produit effet après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. Après la résiliation, le bailleur peut demander la libération des lieux et fixer l’indemnité jusqu’à leur restitution effective.

Après un congé, le locataire perd son titre d’occupation à l’expiration du préavis et doit restituer les lieux, notamment par la remise des clés. À défaut de restitution, la libération peut être ordonnée et l’expulsion prononcée en cas d’inexécution.

Les sommes réclamées peuvent être établies par des décomptes, le commandement de payer et les justificatifs relatifs à l’occupation. En référé, une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

• Réunir les éléments d’évaluation de la valeur locative.
• Vérifier la date du commandement et l’expiration du délai de deux mois.
• Documenter la restitution des lieux et la remise des clés.
• Produire les décomptes et justificatifs de l’occupation.

Traitement fiscal de l’indemnité d’occupation

L’indemnité privative se substitue aux fruits et revenus du bien indivis.

L’indemnité versée par un indivisaire occupant seul un bien indivis constitue un revenu foncier. Elle répare la perte des fruits et revenus de l’indivision et ne correspond pas à une location meublée.

Elle relève donc des revenus fonciers, et non des bénéfices industriels et commerciaux. Lorsqu’elle est perçue en une seule fois, elle est imposable au titre de l’année de sa perception effective, même si elle concerne une période antérieure.

• La qualification fiscale dépend de la nature juridique de l’indemnité.
• Le mécanisme d’étalement applicable aux bénéfices industriels et commerciaux n’est pas applicable.
• La preuve du caractère exagéré de l’imposition incombe au contribuable.

Quelques situations particulières

Après le décès du locataire, le descendant qui ne bénéficie pas du transfert du bail peut être considéré comme occupant sans droit ni titre jusqu’à la restitution effective des lieux. Le maintien dans les lieux peut alors constituer une faute civile causant au bailleur un préjudice de jouissance.

Après un congé, le titre d’occupation prend fin à l’expiration du préavis. À défaut de restitution des lieux, notamment par remise des clés, une indemnité d’occupation peut être due jusqu’à la libération effective.

Dans un bail social, une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Après la résiliation, l’indemnité peut être due jusqu’à la remise des clés.

Points de vigilance dans l’évaluation

La valeur locative doit être étayée par des éléments suffisamment probants. Une juridiction peut retenir une estimation expertale adaptée aux caractéristiques du bien et refuser un abattement supplémentaire lorsqu’il n’est pas justifié.

Le caractère précaire de l’occupation peut justifier une réfaction à la baisse. En revanche, l’indemnité due par l’indivisaire occupant est fixée pour son montant total et non au prorata de ses droits dans l’indivision.

• Documenter l’état et les caractéristiques du bien.
• Produire des références locatives comparables.
• Justifier précisément toute demande d’abattement supplémentaire.
• Distinguer l’indemnité d’occupation des dépenses de conservation, qui peuvent constituer des créances contre l’indivision.

Questions fréquentes