Congé pour vente : conditions, préavis et droit de préemption

Cadre juridique et définition

Le congé pour vente est donné par le bailleur afin de mettre fin au bail à son échéance pour vendre le logement. Pour une location nue, il doit respecter un préavis de six mois ; pour un logement meublé, le préavis est de trois mois.

Le régime de la location nue relève notamment de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Pour un logement meublé, l’article 25-8.I de cette loi impose notamment un motif de congé, une notification régulière et un préavis de trois mois.

Conditions de validité du congé

Le congé pour vente doit mentionner le motif de la vente, le prix et les conditions de celle-ci. Il doit également contenir l’offre de vente au locataire et reproduire les mentions légalement requises, notamment les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Pour une location nue, le congé doit être délivré au moins six mois avant l’échéance du bail. Le juge peut vérifier la réalité du projet de vente ; un mandat exclusif et des démarches destinées à organiser des visites ont ainsi été retenus comme éléments établissant le sérieux du projet.

Le congé vaut offre de vente pendant les deux premiers mois du préavis. Lorsque le locataire n’exerce pas son droit de préemption dans ce délai, le bail peut prendre fin à l’expiration du préavis.

Procédure et démarches après le congé

Le bailleur doit délivrer le congé dans le délai applicable et vérifier que l’acte comporte l’ensemble des mentions exigées. Le locataire dispose ensuite de deux mois pour exercer son droit de préemption lorsque les conditions prévues par l’article 15-II sont applicables.

En l’absence d’acceptation de l’offre et si le locataire reste dans les lieux après l’échéance du bail, les juridictions peuvent constater l’occupation sans droit ni titre, ordonner la libération ou l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif ou à la remise des clés.

Des délais de départ peuvent être accordés en considération de la situation médicale et sociale des occupants. Ils peuvent aussi être refusés lorsque ceux-ci ne justifient pas de recherches concrètes de relogement.

Le maintien dans les lieux après l’échéance du congé

Lorsque le congé est validé et que le locataire ne libère pas le logement, le juge peut constater l’occupation sans droit ni titre et ordonner l’expulsion. Une indemnité d’occupation peut être fixée jusqu’à la libération effective des lieux ou la remise des clés. Son montant peut être équivalent au loyer et aux charges, selon les circonstances du dossier.

Le maintien dans les lieux peut également entraîner la condamnation au paiement des loyers, charges ou indemnités d’occupation restant dus. Des délais de départ peuvent être refusés lorsque les occupants ne justifient pas de recherches concrètes de relogement.

Situations particulières et points de vigilance

Le juge peut vérifier que le projet de vente est réel. Dans une affaire, cette réalité a été établie par un mandat exclusif de vente et des échanges destinés à organiser des visites.

La situation personnelle des occupants peut être prise en compte pour accorder un délai de départ. Un délai de trois mois a ainsi été accordé à des locataires en considération de leur situation médicale et sociale.

Une procédure administrative ou un arrêté d’insalubrité postérieur à la pleine prise d’effet du congé ne suspend pas rétroactivement sa mise en œuvre.

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Questions fréquentes