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L’essentiel
- Fondement légal
- Contrat de bail et obligation de payer
- Preuves à réunir
- Bail, décompte, factures et commandement de payer
- Exigibilité
- Créance certaine, liquide et exigible
- Après libération
- Échéances postérieures écartées sans justification
- Surendettement
- Exigibilité et intérêts temporairement suspendus
- Procédure collective
- Déclaration des créances antérieures au mandataire
- Créances postérieures
- Paiement à échéance après jugement d’ouverture
- Dépôt de garantie
- Déduction du dépôt du solde locatif
1. Cadre juridique et définition
Le bailleur doit prouver l’existence et le montant de sa créance. Le contrat s’impose aux parties et le locataire doit payer le prix du bail aux échéances convenues.
La créance locative peut comprendre les loyers, charges, frais contractuels, réparations ou frais de remise en état dus par le locataire. Elle repose notamment sur le contrat de bail et sur l’obligation de paiement prévue par l’article 1728 du Code civil et, pour les baux d’habitation, par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
En application des articles 1103 et 1353 du Code civil, le bailleur doit établir l’existence de l’obligation et le montant réclamé. Une créance peut être retenue lorsqu’elle est certaine, liquide et exigible, sur la base de contrats, factures, décomptes et pièces justifiant les prestations exécutées.
- Loyers et charges impayés
- Frais prévus au contrat
- Réparations ou remise en état
- Indemnités et intérêts lorsqu’ils sont justifiés
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2. Conditions et critères de la créance
La preuve peut résulter du bail signé, des factures, d’un extrait de compte, d’un décompte arrêté, d’un commandement de payer, de bons de retour signés ou de justificatifs relatifs au dépôt de garantie. En l’absence de preuve contraire ou de paiement libératoire, ces éléments peuvent établir une créance certaine, liquide et exigible.
Chaque période facturée doit être justifiée. Les loyers et charges postérieurs à la libération des lieux peuvent être écartés lorsque le bailleur ne démontre pas que le logement était encore occupé ou que la dette correspond à une obligation demeurant due.
Les sommes réclamées au titre d’un matériel non restitué doivent être calculées selon un tarif contractuel dont l’application et le montant sont démontrés. À défaut de preuve du tarif applicable et du calcul, cette demande peut être rejetée.
Les conditions générales peuvent mettre à la charge du locataire gardien la conservation du bien et la responsabilité des dégradations. L’immobilisation prolongée ou l’absence d’enlèvement peut alors caractériser une inexécution contractuelle lorsque les factures correspondent aux obligations prévues au contrat.
- Vérifier l’identité du bailleur et, le cas échéant, son mandat
- Rapprocher le décompte des échéances du bail
- Déduire le dépôt de garantie lorsqu’il est imputé sur la dette
- Justifier séparément chaque frais ou réparation
Principales situations affectant la créance locative
| Situation | Effet sur la créance | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Départ du locataire | La dette peut être fixée jusqu’à la libération des lieux. | Écarter les échéances postérieures non justifiées et déduire le dépôt de garantie. |
| Surendettement | La créance peut être fixée, mais son paiement suit les mesures imposées. | Tenir compte de la suspension temporaire de l’exigibilité et des intérêts. |
| Procédure collective | La créance est traitée selon sa date de naissance et peut être fixée au passif. | Déclarer la créance antérieure et justifier le bail, les impayés et les accessoires. |
| Matériel non restitué | La facturation peut être rejetée si le tarif ou le calcul n’est pas démontré. | Produire le fondement contractuel et le détail du montant réclamé. |
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3. Procédure et démarches pratiques
Le bailleur peut adresser une mise en demeure et produire les pièces établissant le solde dû. Les intérêts peuvent courir à compter de la mise en demeure selon l’article 1231-6 du Code civil, et une clause pénale ou une indemnité forfaitaire ne peut être appliquée que si son fondement et ses conditions sont établis.
En cas de procédure de surendettement, le juge peut fixer le montant de la créance sans en ordonner le paiement immédiat. L’exigibilité et les intérêts peuvent être temporairement suspendus, et le remboursement doit respecter les mesures imposées par la commission.
Lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure collective, les créances antérieures doivent être déclarées au mandataire judiciaire. Les instances en cours sont interrompues jusqu’à cette déclaration, tandis que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture sont payées à leur échéance.
La créance locative peut être fixée au passif lorsque le bail, la poursuite du contrat et les impayés sont établis. Une créance antérieure non déclarée peut toutefois être inopposable, alors qu’une créance postérieure peut être admise selon les règles applicables à la procédure.
- Établir un décompte actualisé et documenté
- Adresser une mise en demeure lorsque cela est nécessaire
- Déclarer la créance au mandataire judiciaire en procédure collective
- Respecter l’échéancier de surendettement lorsqu’il existe
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Points de vigilance sur la preuve et le calcul
Les contrats, bons de retour signés, factures et décomptes doivent permettre d’établir les prestations exécutées, leur durée et le montant réellement dû.
Le bailleur doit produire des pièces cohérentes établissant le principe et le montant de la créance. Un décompte peut être écarté lorsqu’il inclut des échéances postérieures à la libération des lieux ou lorsque le dépôt de garantie n’a pas été déduit.
La facturation d’un matériel non restitué suppose de justifier le tarif applicable et le calcul demandé. À défaut, la créance correspondant à ce matériel peut être rejetée, même si les loyers demeurent dus.
Les intérêts peuvent courir à compter de la mise en demeure lorsque les conditions applicables sont réunies. Une clause pénale peut être appliquée, mais elle peut aussi être réduite, notamment après un paiement partiel.
- Vérifier la période exacte d’occupation.
- Déduire le dépôt de garantie lorsque cela est justifié.
- Relier chaque facture au contrat et aux pièces d’exécution.
- Détailler tout frais de remise en état ou matériel non restitué.
Surendettement : fixation de la créance et paiement encadré
L’ouverture d’une procédure de surendettement n’efface pas la créance locative. Le juge peut en fixer le montant, tandis que son exécution doit respecter les mesures imposées par la commission de surendettement.
Selon les articles L.733-1, 4°, et L.733-9 du code de la consommation, la mesure de surendettement suspend temporairement l’exigibilité et les intérêts. La créance peut donc être fixée sans que son paiement soit immédiatement ordonné ni que les intérêts soient capitalisés pendant la suspension.
Lorsque le locataire a quitté les lieux, les demandes de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation peuvent devenir sans objet, tandis que la dette locative arrêtée au départ reste susceptible d’être fixée.
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Procédure collective : déclaration, fixation et opposabilité
Pour les créances locatives antérieures au jugement d’ouverture, le créancier doit déclarer sa créance au mandataire judiciaire. Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture sont payées à leur échéance.
La créance peut être fixée au passif lorsque le bail, la poursuite du contrat et les impayés sont établis. Elle peut notamment comprendre les loyers, charges, prorata de taxe foncière et frais de remise en état justifiés.
Une créance antérieure non déclarée peut être inopposable. La compensation avec un dépôt de garantie ne permet donc pas nécessairement d’obtenir sa restitution lorsque la créance locative n’a pas été déclarée, tandis qu’une créance postérieure peut être admise selon sa date de naissance.
Le bailleur doit également identifier correctement le titulaire de la créance et justifier, le cas échéant, le mandat de la personne qui agit. Une incertitude sur l’indivision, le mandataire ou la qualité pour agir peut conduire à la réouverture des débats ou à l’irrecevabilité de la demande.
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Questions fréquentes
Quelles pièces permettent de prouver une créance locative ?
Le bail, les factures, les bons de retour signés, le commandement de payer et un décompte cohérent peuvent établir l’existence et le montant de la créance. Le bailleur doit aussi tenir compte des paiements effectués et du dépôt de garantie.
Le bailleur peut-il réclamer des loyers après la libération du logement ?
La créance doit être justifiée pour chaque période facturée. Les échéances postérieures à la libération des lieux peuvent être écartées lorsqu’elles ne sont pas justifiées, après prise en compte du dépôt de garantie.
Une procédure de surendettement efface-t-elle la créance locative ?
Non. Le juge peut fixer le montant de la créance, mais son remboursement doit respecter les mesures imposées par la commission de surendettement. L’exigibilité et les intérêts peuvent être temporairement suspendus.
Que devient une créance locative lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure collective ?
Les créances antérieures doivent être déclarées au mandataire judiciaire, même lorsqu’elles ne sont pas encore constatées par un titre. Les créances nées après le jugement d’ouverture sont payées à leur échéance, et les instances en cours sont interrompues jusqu’à la déclaration de créance.
Le bailleur peut-il facturer du matériel non restitué ?
Oui, si le tarif contractuel applicable et le calcul de la somme réclamée sont établis. À défaut de ces preuves, la facturation peut être rejetée, même si les factures de location elles-mêmes sont admises.
Que faire si le titulaire de la créance ou le mandat n’est pas clairement établi ?
La juridiction peut demander des précisions sur l’identité du titulaire de la créance, l’existence du mandat et la recevabilité de l’action. Une réouverture des débats peut être ordonnée lorsque les pièces produites ne permettent pas de vérifier ces éléments.
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