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L’essentiel
- Principe contractuel
- Manquement non réparé dans le délai prévu
- Mise en demeure
- Formalisme et délai dépendant du contrat applicable
- Bail d’habitation
- Deux mois pour régulariser les impayés
- Fondement locatif
- Article 24 de la loi du 6 juillet 1989
- Contrat commercial
- Paiements échus, pénalité et frais réclamables
- Procédure collective
- Contrats en cours : résiliation après un mois
- Perte du bien loué
- Article 1722 du Code civil applicable
- Effets possibles
- Expulsion et indemnité d’occupation jusqu’au départ
Cadre juridique et définition
La résiliation de plein droit produit ses effets lorsque le manquement et les formalités prévus par le contrat ou la loi sont réunis.
La résiliation de plein droit peut résulter d’une clause contractuelle prévoyant la fin du contrat en cas d’inexécution non réparée dans le délai applicable. La validité et la mise en œuvre de cette clause dépendent toutefois du droit applicable, des éventuelles règles d’ordre public, des exigences de mise en demeure et du formalisme des notifications.
Les régimes diffèrent selon la nature du contrat. Pour certains baux d’habitation, la clause résolutoire est mise en œuvre sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En procédure collective, l’article L. 641-11-1, III, du code de commerce prévoit un mécanisme spécifique pour les contrats en cours.
La résiliation peut également découler de la disparition de la chose louée : l’article 1722 du Code civil s’applique lorsque celle-ci est totalement perdue ou devient absolument et définitivement impropre à sa destination.
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Conditions et critères à vérifier
Il faut d’abord identifier le manquement invoqué et vérifier que le contrat ou le texte applicable prévoit une résiliation automatique. Les impayés constituent notamment le fondement de résiliations de baux d’habitation, de contrats commerciaux et de contrats de location de sites internet.
Le délai à respecter n’est pas uniforme. Pour les baux d’habitation concernés par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la résiliation peut être acquise à l’expiration d’un délai de deux mois après un commandement de payer resté infructueux. D’autres contrats prévoient un délai d’un mois, de six semaines ou de huit jours après une mise en demeure.
La régularisation de la dette peut modifier les conséquences de la procédure. Dans un bail d’habitation, le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire. À l’inverse, l’apurement intervenu avant l’audience n’a pas empêché la résiliation lorsque le délai suivant le commandement n’avait pas été respecté et que des troubles graves de sécurité étaient également reprochés.
Les pièces doivent permettre d’établir le contrat, le manquement, les notifications et le montant des sommes réclamées. Pour des contrats de location de sites internet, les contrats, documents de livraison et de réception ainsi que les mises en demeure ont été retenus pour établir la créance et la résiliation.
- Contrat et clause de résiliation
- Manquement invoqué et sommes dues
- Commandement ou mise en demeure
- Délai contractuel ou légal
- Preuves de la notification et de la régularisation éventuelle
Exemples de délais ou d’événements déclencheurs
| Situation | Condition | Effet constaté |
|---|---|---|
| Bail d’habitation | Deux mois après un commandement de payer infructueux | Résiliation acquise à l’expiration du délai |
| Bail d’habitation | Délai contractuel d’un mois après commandement infructueux | Résiliation retenue à l’expiration du délai |
| Bail d’habitation | Délai contractuel de six semaines après commandement infructueux | Résiliation permettant l’expulsion |
| Contrat commercial | Mise en demeure restée infructueuse pendant huit jours calendaires | Résiliation prévue par les conditions générales |
| Contrat en procédure collective | Mise en demeure restée sans réponse pendant plus d’un mois | Résiliation de plein droit, sauf prolongation autorisée |
| Bail commercial | Chose totalement perdue ou définitivement impropre à sa destination | Résiliation de plein droit |
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Procédure et démarches pratiques
La démarche commence par l’envoi de l’acte prévu par le contrat ou le texte applicable : commandement de payer, mise en demeure ou autre notification. Il convient ensuite de vérifier l’expiration du délai et le caractère total ou partiel de la régularisation.
En cas de désaccord ou d’absence de départ, le juge peut être saisi afin de constater la résiliation et d’ordonner les mesures qui en découlent. Dans plusieurs affaires, le juge des référés a statué sur les impayés, la résiliation, l’expulsion et une indemnité d’occupation.
Lorsque la résiliation d’un bail est constatée, l’expulsion peut être ordonnée après un commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation peut être fixée jusqu’à la remise des clés ou la libération effective des lieux.
Pour un contrat commercial ou de services, les conséquences peuvent comprendre le paiement des loyers ou redevances échus, une indemnité contractuelle, une clause pénale, les intérêts, les frais et la restitution du matériel ou des éléments mis à disposition.
- Conserver le contrat et les conditions générales
- Justifier l’envoi et la réception de l’acte
- Calculer la dette à la date pertinente
- Vérifier la régularisation dans le délai
- Documenter les demandes de paiement, restitution ou libération des lieux
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Conséquences de la résiliation
La résiliation peut entraîner la libération ou l’expulsion des lieux, ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif ou à la remise des clés. Le juge peut également condamner le débiteur au paiement des sommes restant dues, des frais et des dépens.
Dans certains contrats, la résiliation s’accompagne d’une obligation de restitution du bien ou du matériel mis à disposition. Pour des contrats de location de sites internet, la restitution a ainsi été ordonnée aux frais du débiteur, en plus du paiement de la créance et des intérêts.
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Des régimes distincts selon le contrat
Le délai applicable dépend de la clause contractuelle ou du régime légal concerné.
Pour un bail d’habitation, la clause résolutoire peut produire ses effets à l’expiration d’un délai de deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Certains baux prévoient toutefois un délai différent : un mois dans une affaire, et six semaines dans une autre.
Dans les contrats commerciaux, la résiliation peut être acquise au délai prévu par le contrat après une mise en demeure. Un contrat prévoyait ainsi un délai de huit jours calendaires, tandis qu’une autre décision a retenu la date expressément prévue au contrat.
En procédure collective, un contrat en cours peut être résilié de plein droit après une mise en demeure restée sans réponse pendant plus d’un mois. Le juge-commissaire peut accorder une prolongation, sans qu’elle puisse excéder deux mois.
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Questions fréquentes
Quel délai suivre après un commandement de payer dans un bail d’habitation ?
Lorsque le commandement de payer est conforme et qu’aucune régularisation n’intervient dans le délai de deux mois, la clause résolutoire peut produire ses effets. La résiliation est alors acquise à l’expiration de ce délai.
La résiliation peut-elle intervenir après un délai prévu au contrat différent de deux mois ?
Oui, certaines clauses contractuelles prévoient un délai spécifique après un commandement infructueux. Une résiliation a ainsi été retenue après un délai d’un mois dans un bail, et après six semaines dans un autre.
Le juge peut-il constater la résiliation si le locataire ne comparaît pas ?
La non-comparution ne fait pas obstacle à ce que le juge statue, à condition que la demande soit régulière, recevable et bien fondée. Dans ce cadre, la résiliation prévue au contrat peut être retenue après un commandement demeuré infructueux.
Que se passe-t-il si la dette est payée avant l’audience ?
L’apurement de la dette ne suffit pas nécessairement à écarter la résiliation. Dans une affaire, celle-ci a été constatée en raison du non-respect du délai suivant le commandement et de troubles graves de sécurité.
Une indemnité d’occupation peut-elle être demandée après la résiliation ?
Oui, plusieurs décisions ont fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés ou au départ effectif. Elle peut accompagner l’expulsion et le paiement des sommes restant dues.
Comment fonctionne la résiliation de plein droit d’un contrat en procédure collective ?
Selon l’article L. 641-11-1, III, du code de commerce, le contrat est résilié de plein droit après une mise en demeure restée plus d’un mois sans réponse. Le juge-commissaire peut accorder une prolongation, sans qu’elle excède deux mois.
Décisions et analyses sur « Résiliation de plein droit »
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